如何執(zhí)行央行與銀監(jiān)會(huì)的房貸新政，昨日招行南京分行最先公布總行的指導(dǎo)性意見。記者了解到，除了執(zhí)行第二套房首付4成標(biāo)準(zhǔn)，招行對(duì)第二套房的利率仍然選擇1.1倍的最低利率。

　　招行南京分行房貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，已接到總行通知文件，從10月1日起執(zhí)行新政。

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“新政里規(guī)定第二套房的貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，但是，具體多少可以由各家銀行決定，我們還是執(zhí)行1.1倍的最低利率。”

　　除了第二套房貸利率，招行南京分行還最先公布了第三套及以上住房貸款的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)是：第三套房首付45%，利率1.15倍；第四套房首付50%、利率1.2倍；依此類推。

　　而此前，南京各行規(guī)定，申請(qǐng)第三套及以上住房貸款的，貸款成數(shù)不超過50%，利率上浮幅度不低于10%。

　　除招行南京分行，記者了解到，其他各行還沒有接到總行的正式文件，不過，工行、建行、中行已對(duì)新申請(qǐng)人執(zhí)行新的政策。同時(shí)，對(duì)于市民關(guān)心的第二套房界定問題，各行也給出相關(guān)的參考意見。

　　銀行解答：第二套房銀行如何評(píng)判？

　　工行：央行與銀監(jiān)會(huì)規(guī)定兩種評(píng)判方式：一是銀行將以個(gè)人為單位判定是否為第二套住房，二是第二套住房指的是第二套按揭住房，也就是說之前的房產(chǎn)倘若是用自有資金一次性付清的，再貸款購房將不被認(rèn)作是第二套住房。

　　夫妻雙方購房，第一次以丈夫?yàn)橘J款人，第二次以妻子做貸款人，那么第二次購房按第二套房算嗎？

　　招行：由銀行審貸人員具體把握。比如夫妻雙方收入占房貸月供的比例，如果不超過50%，就不按第二套房政策執(zhí)行。央行與銀監(jiān)會(huì)總體是以個(gè)人為單位，而不是以家庭為單位界定，這樣避免一些有正當(dāng)換房需求的家庭要支付更高成本。

　　已有一套純公積金貸款住房，現(xiàn)在準(zhǔn)備商業(yè)貸款購房，算不算第二套住房？

　　農(nóng)行：純公積金貸款在個(gè)人征信系統(tǒng)里不能明確顯示，所以需要公積金中心以及銀行共同明確。

　　樓市：自住型購房者需求不變

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，新政將在一定程度上打擊炒房類的投機(jī)需求，對(duì)目前的房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定抑制作用的同時(shí)，也會(huì)對(duì)房貸市場(chǎng)帶來一定影響，但這種影響將很有限。首先，第二套購房者大多能夠承受房貸比例的提高。據(jù)國(guó)泰君安測(cè)算，因?yàn)榫用袷杖牒拓?cái)富效應(yīng)等長(zhǎng)期因素推動(dòng)，出于消費(fèi)升級(jí)、置業(yè)保值或投資等目的，很多第二套房需求首付比例本來就高于30%，很多都在50%以上。因此，首付款比例提高預(yù)計(jì)不會(huì)影響大部分投資需求。

　　另外，第一套住房沒有貸款的第二套住房貸款等同于第一套住房貸款待遇。根據(jù)政策內(nèi)容，如果第一套住房貸款本息已經(jīng)全部?jī)斶€，再購買第二套住房則不受以上第二套住房首付和貸款利率的限制。“不能低估此類住房需求的市場(chǎng)份額。”國(guó)泰君安在研究報(bào)告中說。

　　影響可能比較大的是第二套房的利率大幅提高。工行北京分行人士稱，這是他們之前所沒有估計(jì)到的。據(jù)東方證券研究員王樹娟測(cè)算，按新政策，執(zhí)行利率將提高到8.61%，相當(dāng)于央行按0.27點(diǎn)的力度，加息8.5次，利率提升明顯。不過，建行人士稱，即便如此，購房者分?jǐn)傊撩吭碌某杀矩?fù)擔(dān)增加仍然有限。這不會(huì)導(dǎo)致那些自住型購房者的需求決策發(fā)生什么變化。

　　股市：炒房資金可能回流炒股

　　新政對(duì)房地產(chǎn)股的未來走勢(shì)以及整個(gè)股市的影響何在？昨日，華泰證券分析師陳金仁以及南京證券首席分析師周旭提出了自己的看法。

　　華泰證券分析師陳金仁：短線謹(jǐn)慎長(zhǎng)線看好

　　“央行和證監(jiān)會(huì)共同發(fā)布的住房貸款新規(guī)則，我認(rèn)為，還是意在對(duì)虛高房?jī)r(jià)再次進(jìn)行調(diào)控。”陳金仁告訴記者，“此前，地產(chǎn)股紛紛下跌，主要原因在于市場(chǎng)對(duì)政策不明朗，文件下發(fā)之后，利空出盡，地產(chǎn)股提前消化這一消息，因此節(jié)前最后一個(gè)交易日借機(jī)反彈。”

　　對(duì)于近期房地產(chǎn)股的投資，陳金仁提醒股民：“要謹(jǐn)慎。9月以來，這個(gè)板塊一直在回調(diào)整理，在這次新政中，規(guī)定對(duì)有囤積行為和閑置現(xiàn)象的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得貸款，說明新政強(qiáng)調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得貸款，說明新政強(qiáng)調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款要謹(jǐn)慎，相信之后還會(huì)有相關(guān)的調(diào)控政策。”

　　“但是，這個(gè)板塊未來前景仍然看好。”陳金仁認(rèn)為，“一些只能通過銀行信貸方式貸款的開發(fā)商，資金壓力將加大。不過，融資渠道較多的開發(fā)商，則會(huì)借此提高市場(chǎng)占有率，因?yàn)樾抡?duì)房地產(chǎn)的影響，只是在住房供給結(jié)構(gòu)的變化和行業(yè)集中度的提高上，供需矛盾長(zhǎng)期不變。”

　　南京證券首席分析師周旭：股市資金流量將加大

　　“提高第二套住房的首付比例，增加貸款的下限利率，對(duì)改善住房需求，尤其是投資性需求有較大影響。”周旭認(rèn)為，“新政給投資房產(chǎn)的人帶來一定的心理壓力，可能迫使他們考慮暫時(shí)把手上的錢投進(jìn)股市。”

　　周旭告訴記者，現(xiàn)在，5年期以上貸款年利率為7.83%，購買第一套房的優(yōu)惠幅度為15%，則實(shí)際年利率為6.6555%；如果是買第二套房，貸款利率以1.1倍計(jì)算，則5年期以上貸款利率高達(dá)8.613%。周旭認(rèn)為：“對(duì)于投資房產(chǎn)的人來說，利率是相當(dāng)敏感的，月供增加，使他們考慮到資金占用成本以及還貸壓力，在投資市場(chǎng)仍然火熱的情況下，他們很有可能選擇繼續(xù)投資，暫時(shí)終止購房意愿，目前，投資股市算是收益率較高的一種方式，這無形中會(huì)加大股市的資金流量，很有可能帶來節(jié)后成交量新一輪的放大。”