奧運(yùn)會(huì)對房地產(chǎn)資金游走京滬穗有何影響？外資如何攻略二線城市？變相的外資房地產(chǎn)基金如何運(yùn)作？且看德勤華北區(qū)企業(yè)財(cái)務(wù)咨詢總監(jiān)譚旭昌的分析

　　【背景】據(jù)報(bào)道，為了落實(shí)全國住房工作會(huì)議的相關(guān)精神，穩(wěn)定房價(jià)、平抑市場投機(jī)，防范房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)正在抓緊制定房地產(chǎn)信貸管理的新政策，相關(guān)政策措施已經(jīng)征求了商業(yè)房地產(chǎn)信貸部門的意見，可能會(huì)趕在國慶節(jié)前出臺(tái)。

　　據(jù)悉，為加強(qiáng)調(diào)控力度，新政策可能會(huì)以銀監(jiān)會(huì)和人民銀行聯(lián)合通知的形式下發(fā)。

　　據(jù)了解，本次政策調(diào)整進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款的標(biāo)準(zhǔn)，其中第二套住房貸款的首付比例將調(diào)整至40%以上，而且對利率水平也規(guī)定了大幅上浮的區(qū)間，商業(yè)用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調(diào)。此外，對于目前普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機(jī)行為，銀監(jiān)會(huì)也會(huì)重拳出擊，從信貸的角度加以規(guī)范。

　　銀監(jiān)會(huì)對于近期房價(jià)上漲過快的趨勢非常擔(dān)憂，上半年就表示要制定調(diào)控措施，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)記者了解，不久前，建行廣東、重慶等地分行，對于第二套住房的按揭首付，已率先由以前的三成提高至四成。其他銀行雖未有所動(dòng)作，但也已經(jīng)開始關(guān)注可能出現(xiàn)的房貸風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，市場對這次出臺(tái)的政策內(nèi)容和時(shí)間已經(jīng)早有預(yù)期。

　　在針對房地產(chǎn)的所有宏觀調(diào)控措施中，堵截外資是執(zhí)行最徹底的一環(huán)，有“13道攔截金牌”之說。外資機(jī)構(gòu)如何看待中國房地產(chǎn)市場，他們會(huì)采取什么樣的進(jìn)取路徑？

　　德勤華北區(qū)企業(yè)財(cái)務(wù)咨詢總監(jiān)譚旭昌認(rèn)為：現(xiàn)在，中國的房地產(chǎn)是全世界資金的落腳點(diǎn)。現(xiàn)在雖然出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供需不平衡，但這種情況其實(shí)在每一個(gè)國家都有，這是一個(gè)過渡階段。房價(jià)會(huì)繼續(xù)升值，但應(yīng)該不會(huì)有很離譜的升或降。對房地產(chǎn)的需求會(huì)持續(xù)提高，先是經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房，然后是中等水平的公寓，一直提升上去。

　　中國政府陸續(xù)出臺(tái)一些調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，這是好事，可以防止房地產(chǎn)市場過度波動(dòng)，中國不會(huì)發(fā)生當(dāng)年日本那樣嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。中國的房地產(chǎn)市場并不是全面火爆，主要集中在沿岸城市，還有很大的空間去支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　在他看來，人民幣存款已有很大規(guī)模，如果組織和運(yùn)用得當(dāng)，完全用不著外資了，但是現(xiàn)在很多法規(guī)沒有完善。而且，正因?yàn)檫@筆錢的規(guī)模很大，同時(shí)又來源于百姓，在運(yùn)用中一旦出錯(cuò)，可能會(huì)造成很大的影響，即使是1%的損失。所以，操作起來很不容易。

　　目前，外資進(jìn)來的還是很積極的。很多外資正在嘗試?yán)脟鴥?nèi)的殼，成立基金，用國內(nèi)的資金渠道去投資房地產(chǎn)，這是變相的房地產(chǎn)基金?，F(xiàn)在缺的就是有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)理人。

　　談到城市路線，譚旭昌指出，現(xiàn)在確實(shí)有很多外資從上海轉(zhuǎn)到北京，部分是因?yàn)楸本R上要開奧運(yùn)會(huì)，會(huì)后可能又會(huì)回到上?；蛘吒牡缽V州。在北京拿地不容易，如果有了地，開發(fā)商即使沒錢也不會(huì)有問題，因?yàn)榈卦谒掷?。上海的情形與此很不相同。

　　在二線城市像南京、蘇州，拿地比較便宜而且容易，投資比較小，可以建比較大型的樓盤。所以，目前二線城市是外資比較看重的。不過，開發(fā)商曾經(jīng)集中投資一些二線城市，留下大量爛尾樓，所以現(xiàn)在投資時(shí)會(huì)比較謹(jǐn)慎。所以，外資也只是偏重某幾個(gè)二線城市。-