從14元到50元左右。

　　這是北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司借助天鴻寶業(yè)實(shí)現(xiàn)整體上市的消息發(fā)布以后，天鴻寶業(yè)股價從今年4月開始到現(xiàn)在的變化。眾所周知，天鴻寶業(yè)2006年度的業(yè)績實(shí)在差強(qiáng)人意，而首開優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，令其業(yè)績上升空間頓然明朗，然而，在資源配置發(fā)生根本變化之后，寶業(yè)走向是否能持久而穩(wěn)定地實(shí)現(xiàn)投資者們的良好預(yù)期呢？

　　轉(zhuǎn)變

　　近日天鴻寶業(yè)公布臨時股東大會決議公告，已審議通過公司向首開集團(tuán)發(fā)行股票購買資產(chǎn)的議案。

　　根據(jù)9月5日簽署的收購報告書，天鴻寶業(yè)以每股10.8元的價格向首開定向發(fā)行5.5億股股票，收購首開主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)。首開作為對價的注入資產(chǎn)包括下屬從事土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和持有型物業(yè)經(jīng)營的有關(guān)12家公司的股權(quán)。定向發(fā)行以后，首開控制67.92%的股份成為天鴻寶業(yè)第一大股東。

　　此次收購，對于天鴻寶業(yè)而言，最大的利好是大大增加其項(xiàng)目和土地儲備量。從其公布的項(xiàng)目土地資料來看，首開注入天鴻寶業(yè)的土地儲備面積近300萬平米。包括注入公司中正在開發(fā)的項(xiàng)目，以及2006年首開集團(tuán)在北京獲取的45萬平米的朝陽東壩地塊和46萬平米的廣渠路36號地塊。

　　對于天鴻寶業(yè)而言，“這個變化肯定是積極的。”國泰君安證券研究所研究員孫建平表示，尤其是在土地儲備方面。

　　實(shí)際上，項(xiàng)目儲備過少，正是天鴻寶業(yè)之前經(jīng)營出現(xiàn)虧損的主要原因。根據(jù)其年報公告顯示，2006年經(jīng)營不善主要原因在于報告期內(nèi)國家房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整，使公司大部分項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度受到不同程度影響，導(dǎo)致沒有可供結(jié)算收入的項(xiàng)目。“主要原因還是項(xiàng)目少了。”對此，中原證券研究所分析師魏博表示，“天鴻寶業(yè)之前落后主要有兩點(diǎn)，一是沒有什么項(xiàng)目儲備，一是資產(chǎn)負(fù)債率比較高。收購首開的資產(chǎn)以后，解決了一個問題，就是項(xiàng)目儲備的問題。如果項(xiàng)目多，還可以實(shí)現(xiàn)資金的調(diào)配。項(xiàng)目少，就沒法實(shí)現(xiàn)。”

　　盡管首開的資產(chǎn)注入到目前才正式實(shí)現(xiàn)，但此消息在四月份就發(fā)揮了作用，使得天鴻寶業(yè)的股價大升。“前景并不是很明顯，關(guān)鍵要看后期的項(xiàng)目的運(yùn)作狀況如何。”孫建平表示。實(shí)際上，除開首開欲借天鴻寶業(yè)實(shí)現(xiàn)整體上市的計劃所帶來的預(yù)期變化外，整個市場走勢也帶動了房地產(chǎn)股票價格的上揚(yáng)。“房地產(chǎn)股票很多都存在估價過高的情況。”魏博表示，天鴻寶業(yè)也屬于偏高，但結(jié)合市場的普遍走勢，目前的狀況還是屬于在正常范圍內(nèi)。“但其償債的能力沒有得到大的改善。”魏博說。對于天鴻寶業(yè)之前所存在的困境，資產(chǎn)負(fù)債率過高的問題，實(shí)際上并沒有因此次收購而得到改善。

　　負(fù)債率

　　年報顯示，天鴻寶業(yè)2007年計劃完成投資18.9億元，計劃完成開復(fù)工面積128.9萬平方米，其中包括耀輝國際城、天津海河水上世界項(xiàng)目、回龍觀G區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，并且建設(shè)期集中在未來2至3年的時間內(nèi)。中信證券分析師之前曾對媒體表示，三個項(xiàng)目的總投資達(dá)到了100億元之多，通過銀行貸款以及自身經(jīng)營產(chǎn)生的銷售回款很難滿足公司未來的資金需求。

　　首開的資產(chǎn)注入又會帶來什么變化呢？“首開所注入的資產(chǎn)，負(fù)債率也是很高的。”魏博表示。截至去年12月31日，首開集團(tuán)資產(chǎn)總額約440億元，負(fù)債總額達(dá)到400億元。而據(jù)初步估算，此次收購的首開下屬12家公司股份，根據(jù)這些注入資產(chǎn)的2006年末主要財務(wù)指標(biāo)顯示：總資產(chǎn)194.7億元，總負(fù)債165億元(其中銀行負(fù)債98.3億元)，資產(chǎn)負(fù)債率為84.7%。

　　市場不景氣的時候，資產(chǎn)負(fù)債率太高不好。而市場景氣的時候，高負(fù)債率有利于資產(chǎn)回報率的上升。就目前的市場狀況而言，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)過高的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)成為一個普遍的現(xiàn)象。“但是也要有個度的問題。”魏博說，去年萬科表示負(fù)債率在65%左右是正常的，但是今年很多都已經(jīng)超過70%了，而且還在增長。

　　“資產(chǎn)負(fù)債率太高肯定不是好事。”孫建平明確表示，不過他同時也認(rèn)為，公司上市以后，融資的渠道增加，償債能力會得到相應(yīng)的提升。

　　而隨著大量資產(chǎn)的注入，天鴻寶業(yè)的項(xiàng)目數(shù)量和業(yè)務(wù)范圍也將大大超過從前。如何對公司進(jìn)行整合從而更好的發(fā)揮資源的優(yōu)勢，成為人們關(guān)心的關(guān)鍵問題之一。“我現(xiàn)在不是很清楚。”關(guān)于公司接下來會進(jìn)行怎樣的整合和管理調(diào)配的問題，天鴻寶業(yè)董事會秘書龔謙煒說道。伴隨著匆匆而來的天鴻寶業(yè)停牌及定向增發(fā)，接下來的調(diào)整可能需要更長的時間來實(shí)現(xiàn)。