近日，國(guó)家出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱“24號(hào)文件”)，提出加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

　　外界將“24號(hào)文件”出臺(tái)及其后召開(kāi)的全國(guó)城市住房工作會(huì)議，稱為中國(guó)第三次住房改革，住房保障被提到前所未有的高度，中國(guó)住房制度改革也開(kāi)始力求扭轉(zhuǎn)“重市場(chǎng)輕保障”失衡局面。而廉租房制度的建設(shè)和完善被作為此番改革的重要突破口，無(wú)論是“24號(hào)文件”，還是全國(guó)城市住房工作會(huì)議，都對(duì)廉租房制度建設(shè)提出了具體的改革措施和目標(biāo)。

　　在這一被寄予厚望的“廉租房新政”之下，中國(guó)樓市將會(huì)發(fā)生怎樣的變化？此番變革能否順利實(shí)施并打破樓市的高房?jī)r(jià)困局？要避免“廉租房新政”紙上談兵，地方政府如何進(jìn)一步創(chuàng)新落實(shí)？監(jiān)管部門還需作哪些努力？就此種種問(wèn)題，本報(bào)記者專訪了北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健、上海易居房地產(chǎn)研究所發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍、佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄。

　　按下葫蘆起了瓢——

　　“夾心層”住房難凸顯

　　“24號(hào)文件”出臺(tái)后，爭(zhēng)論更多的不再是低收入家庭住房難題，而是那些自認(rèn)為無(wú)法享受政府保障性住房的“夾心層”群體。他們認(rèn)為，低收入家庭的住房政府買單了，高收入家庭房子品質(zhì)越來(lái)越高了，而他們的住房夢(mèng)卻更遠(yuǎn)了

　　任志強(qiáng)：“24號(hào)文件”的出臺(tái)與住房工作會(huì)議的召開(kāi)，奠定了中國(guó)住房保障體系建立的基礎(chǔ)。配套文件的相繼出臺(tái)，從資本、土地、資格、條件等多個(gè)方面，給中國(guó)城鎮(zhèn)的低收入家庭吃了一顆定心丸，讓公民的居住權(quán)利得到了保證。毫無(wú)疑問(wèn)這是件大快人心、深解民意的大好事。多年的爭(zhēng)論之后，一手市場(chǎng)硬、一手保障軟的問(wèn)題終于有了結(jié)論，是政府歸位并下大力氣開(kāi)始建立保障性住房體系的時(shí)候了。

　　但是，“24號(hào)文件”出臺(tái)后，爭(zhēng)論更多的不再是低收入家庭住房難題，而是那些自認(rèn)為無(wú)法享受政府保障性住房的“夾心層”群體(指被排在低收入者住房保障體系之外，又暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買商品房的工薪人群)。他們認(rèn)為，低收入家庭的住房政府買單了，高收入家庭房子品質(zhì)越來(lái)越高了，而他們的住房夢(mèng)卻更遠(yuǎn)了。

　　全世界各個(gè)國(guó)家在解決住房問(wèn)題中都會(huì)遇到同樣的問(wèn)題，即市場(chǎng)解決了大多數(shù)中等以上收入家庭的住房，國(guó)家的社會(huì)保障體系解決了低收入家庭的住房。“夾心層”則各國(guó)政府分別用不同的方式給以幫助，讓“夾心層”以自己為主、國(guó)家?guī)椭蛏鐣?huì)幫助為輔而解決住房問(wèn)題。我國(guó)在剛剛建立的住房保障制度中也許還沒(méi)來(lái)得及考慮“夾心層”的問(wèn)題，但就住房體系建設(shè)而言，這卻是不可忽視的一大群體。

　　薛建雄：事實(shí)上，西歐很多國(guó)家的人口密度并不比我們低，但他們的房?jī)r(jià)收入比卻很低，主要原因就是他們已經(jīng)建立了一套完善的、解決住房問(wèn)題的制度體系。我國(guó)在沒(méi)有建立合理完善的住房制度體系之前，就過(guò)早地?cái)U(kuò)大銀行對(duì)住房的貸款，使住房擔(dān)負(fù)起居住與投資的兩種功能，卻沒(méi)有建立起合理的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)暴漲。韓國(guó)在2000年以前，房產(chǎn)消費(fèi)基本上不能貸款，房?jī)r(jià)也非常平穩(wěn)低廉。亞洲金融風(fēng)暴后，韓國(guó)改革金融體系，放開(kāi)房產(chǎn)消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，房?jī)r(jià)就暴漲不止，同樣是因?yàn)闆](méi)有建議一套稅收機(jī)制，對(duì)投資收益進(jìn)入合理的控制。

　　只有建立了包括針對(duì)低收入者的廉租房制度，以及針對(duì)高收入者、房產(chǎn)投資者在內(nèi)的稅收調(diào)節(jié)制度，才可能建立房產(chǎn)的市場(chǎng)的良性循環(huán)，才能讓低收入者、中產(chǎn)階層、富人各得其所。

　　差之毫厘，失之千里——

　　政策細(xì)節(jié)待完善

　　“24號(hào)文件”對(duì)廉租住房建設(shè)資金來(lái)源指明了五條渠道。表面上看，廉租住房建設(shè)資金的來(lái)源的問(wèn)題已獲解決，但實(shí)際上這五條渠道并不暢通。渠道的建設(shè)，直接關(guān)系到各地廉租住房建設(shè)的開(kāi)展和政策的落實(shí)

　　李戰(zhàn)軍：“24號(hào)文件”對(duì)廉租住房建設(shè)資金來(lái)源指明了五條渠道。

　　第一個(gè)渠道，“意見(jiàn)”要求是由地方財(cái)力予以支持，但在資金來(lái)源要求上并沒(méi)有量和結(jié)構(gòu)的明確安排，彈性較大。實(shí)際上，近年來(lái)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)產(chǎn)生的新稅源不少，建議來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)上的稅收，各地按比例拿出一部分，專項(xiàng)用于廉租住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)收購(gòu)和貨幣租金補(bǔ)貼。

　　第二個(gè)渠道，“意見(jiàn)”要求由各地公積金通過(guò)管理產(chǎn)生的凈收益拿出相當(dāng)一部分直接用于廉租住房的投資。由于公積金凈收益從法理上講是歸屬于全體公積金繳交者個(gè)人賬戶的，而不是向養(yǎng)老金那樣歸屬社會(huì)統(tǒng)籌賬戶，因此在不經(jīng)過(guò)權(quán)益所有人同意的情況，政府是無(wú)權(quán)動(dòng)用該項(xiàng)資金的。如果動(dòng)用了，可以肯定政府將陷入民事訴訟糾紛。這部分錢實(shí)際上是很難動(dòng)用的。

　　第三個(gè)渠道，“意見(jiàn)”要求將廉租住房的租金收益用于廉租住房的投資。這部分錢實(shí)際上是不存在的。因?yàn)榱庾》康淖饨鹗且环N福利性的租金，其租金收益并不能滿足廉租住房的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)即日常維修管理的需要。非但不能滿足需要，政府還需對(duì)廉租住房的日常維修管理進(jìn)行資金的追加投入。惟如此，才能使廉租住房的物業(yè)維持在較好的可持續(xù)使用狀態(tài)。如果動(dòng)用了廉租住房的租金收益，直接的結(jié)果是廉租住房物業(yè)狀況在不太長(zhǎng)的時(shí)間里迅速惡化。

　　第四個(gè)渠道，“意見(jiàn)”要求是將各地土地轉(zhuǎn)讓收益的10%用于廉租住房的投資。這一條能夠做到，但將直接導(dǎo)致各地土地轉(zhuǎn)讓金的提高即地價(jià)的上升，從而使各地房?jī)r(jià)又有了新的上漲動(dòng)力。由于有了這一條規(guī)定，也可能使各地在執(zhí)行中自覺(jué)不自覺(jué)地減少地方財(cái)力應(yīng)該對(duì)廉租住房的支撐。

　　第五個(gè)渠道，“意見(jiàn)”要求中央財(cái)政對(duì)各地特別是中西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付，用于各地的廉租住房的建設(shè)。這一要求也過(guò)于籠統(tǒng)，彈性較大，難以有效監(jiān)督。

　　劉承健：政府要牽頭公共住房建設(shè)，還有很多事情要做：需要多樣靈活的補(bǔ)貼政策來(lái)配套：如磚頭補(bǔ)貼、人頭補(bǔ)貼、房東補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、對(duì)無(wú)經(jīng)濟(jì)能力的租金援助等等；需要立法，形成法律框架，而不是應(yīng)一時(shí)之需，地方政府依法實(shí)施，低收入人群享受法定的保障權(quán)利；需要將廉租房分插到各區(qū)域內(nèi)，不能過(guò)度集中，防止貧民窟的出現(xiàn)；吸收社會(huì)資金和多種資源來(lái)共同參與公共住房建設(shè)，多種模式來(lái)發(fā)展公共住房。

　　魚和熊掌如何兼得——

　　“公平與效率”需平衡

　　發(fā)展經(jīng)濟(jì)要用錢，社會(huì)保障也要用錢，這就要有個(gè)合理分配的平衡問(wèn)題。發(fā)展經(jīng)濟(jì)要用地，地可以生錢，社會(huì)保障也要用地，但地不生錢，還要財(cái)政拿錢進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付。缺少了迅速回籠資金的土地，加大了財(cái)政的支出，兩者之間孰重孰輕成為了平衡中的考驗(yàn)

　　任志強(qiáng)：從國(guó)家財(cái)政到地方財(cái)政的整體支出比例之中都可以明顯看出，盡管近兩年用于社會(huì)保障的支出比例在不斷加大，并且在原來(lái)較低的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了高增長(zhǎng)，但用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的支出仍然占絕對(duì)性的比重。一直以來(lái)，GDP指標(biāo)的攀比調(diào)動(dòng)了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性，并讓更多的官員靠GDP的增長(zhǎng)升了官。這種慣性作用至今仍在推動(dòng)著地方政府勇往直前。

　　另一方面，高地價(jià)既是政府預(yù)算外支出的重要來(lái)源，也是向低收入家庭實(shí)施保障措施的重要資金來(lái)源。

　　因?yàn)?，?dāng)總的用地指標(biāo)不變時(shí)，拿出更多的土地用于保障性住房的用途，就必然使商品房建設(shè)的可用地?cái)?shù)量減少。在本來(lái)就供不應(yīng)求的局面之下，減少商品房的土地供給又必然進(jìn)一步推高了土地的價(jià)格，轉(zhuǎn)而變成了推高房?jī)r(jià)的因素，這就讓有限的土地指標(biāo)需要在三個(gè)對(duì)立的目標(biāo)中求平衡——一是商品房建設(shè)用地與保障性住房用地中的平衡；二是減少商品房用地的資金來(lái)源與地價(jià)之間的平衡；三是高地價(jià)與低房?jī)r(jià)之間的平衡。

　　也許出路在于增加各種用途土地的供給量，然而這種增加土地供給量的權(quán)力并不在地方政府的手中。

　　劉承?。?/strong>住房保障體系應(yīng)該納入社會(huì)保障體系內(nèi)統(tǒng)一考慮。中國(guó)人“買房子、討老婆、生孩子”觀念根深蒂固，買房子的需求如此強(qiáng)烈，和社會(huì)保障的不夠完善密切相關(guān)，人們普遍存在后顧之憂，所以不論生活多么艱苦也要買房子。如果醫(yī)療、就業(yè)等其他社會(huì)保障體系能和住房保障體系同時(shí)推進(jìn)，這必然有助于加快住房保障體系建設(shè)。