中國的房地產(chǎn)正處在戰(zhàn)國時代，政策環(huán)境是變動的，商業(yè)環(huán)境也是變動的，在這樣的營商環(huán)境中，他的原則是“寧左勿右”。

　　在內(nèi)地潛行15年，作為香港四大地產(chǎn)商之一的恒隆少帥陳啟宗一直很低調(diào)。其父陳曾熙一手創(chuàng)辦的恒隆在60年代曾經(jīng)是香港最大的華資企業(yè)。但自1971年到1991年，20年的保守經(jīng)營策略讓其地位逐步下滑。陳啟宗接班后把恒隆從沉睡狀態(tài)喚醒，用十幾年時間重新做回了香港地產(chǎn)商前三名的位子。

　　今年8月中旬到內(nèi)地參加博鰲房地產(chǎn)論壇并擔(dān)任演講嘉賓，是陳啟宗首次在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)界高調(diào)亮相。他帶著恒隆經(jīng)歷香港經(jīng)濟(jì)周期的經(jīng)驗(yàn)而來，也帶著對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的諸多思考而來，更帶著對內(nèi)地市場的熱切期許而來。恒隆計(jì)劃在內(nèi)地投入400億開發(fā)18個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為了實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)他們正在頻繁與各地政府、企業(yè)接觸、拿地。

　　歷時3個多小時的專訪，是在記者和陳先生不斷地提問、回答、反提問、回答中度過的。其間涉及陳先生對港資企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ膬?nèi)察、對內(nèi)地房地產(chǎn)市場危機(jī)的洞見以及對內(nèi)地同行的告誡，也有恒隆應(yīng)對經(jīng)濟(jì)周期的策略介紹。對處于發(fā)展高潮中的內(nèi)地房地產(chǎn)市場，有極高的參與熱情的陳先生保持著一份難得的冷靜。但愿他的諸多盛世危言，能夠引起尚未經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)周期洗禮的地產(chǎn)商們的重視。

　　冷觀市場：泡沫藏在股價里

　　在陳啟宗眼里，開發(fā)房地產(chǎn)是賺大錢最好的辦法。但他反復(fù)設(shè)問，政府會不會長期地讓開發(fā)商賺大錢？“從某種意義上說，法制是賺大錢最大的障礙，市場越規(guī)范越不容易賺錢，現(xiàn)在中國的法制建設(shè)每年都會有大的進(jìn)步，賺大錢就越來越不容易。行業(yè)不規(guī)范的時候，賺錢靠膽量，靠靈活；行業(yè)越來越規(guī)范了，就得拼實(shí)力了。今天的英雄不一定是明天的英雄！”歷經(jīng)香港樓市風(fēng)雨的恒隆的發(fā)展經(jīng)歷顯然在他心靈上烙下了深深的印記，正是這印記讓他始終對市場保持一份謹(jǐn)慎和警醒。

　　對近一個時期以來內(nèi)地地王頻出、地價高過周邊房價的現(xiàn)象，陳啟宗毫不掩飾他的擔(dān)憂。他說，香港把這種現(xiàn)象叫做面粉貴過面包，是非常危險(xiǎn)的做法。香港也曾經(jīng)有過這樣的階段，所以1995年恒隆就停止在香港買地了。“不要以為政府不出手就沒事。今天是全球經(jīng)濟(jì)一體化，別的國家發(fā)生的事情可能也會波及我們。”

　　他認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場本身沒有泡沫，因?yàn)樗^泡沫是沒有足夠需求卻因?yàn)橘Y金太多把價格推上去了。日本當(dāng)年的地產(chǎn)泡沫就是這種情形。但是中國內(nèi)地市場不是這樣，價格在上升，但確實(shí)有實(shí)際需求。不過市場本身沒有泡沫不代表這個行業(yè)沒有問題。“上市公司動輒80倍以上的市盈率一定有泡沫，地產(chǎn)的泡沫就在股票里?，F(xiàn)在高價拿地最踴躍的就是上市公司，房價下跌或者股價下降，都可能讓這些公司死掉！”在他眼里，房價快速上漲和地產(chǎn)股票泡沫是這個行業(yè)最大的危機(jī)，對無視這兩個危機(jī)的企業(yè)，他譏諷：“不是天真就是無知！”

　　現(xiàn)身說法：恒隆50年沉浮啟示

　　陳啟宗介紹，恒隆于五十年前即1957年由其父一手創(chuàng)辦，1960年正式更名恒隆，60年代是全港最大的華資企業(yè)，后來因?yàn)楸Ｊ亟?jīng)營，地位下降到第9位。陳啟宗形容：“公司一下子就睡了20年。”1991年，陳啟宗子承父業(yè)，用了十幾年時間終于把公司地位又提升到地產(chǎn)企業(yè)的第二、第三的位置。

　　他反思，恒隆在那20年間發(fā)展緩慢的原因主要是在70年代做了個錯誤的決定：沒有買新界的地。“事實(shí)上，香港當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)周期的特點(diǎn)是曲折向上的，恒隆因?yàn)楸Ｊ劐e過了機(jī)會，而新鴻基、恒基都把握住了這輪行情。”他苦笑著說：“我們雖然沒有死掉，但是成了沒死的當(dāng)中發(fā)展最差的一個。”

　　1991年，他接任公司董事長，公司所有的土地儲備只有二三十萬平方米。1991-1997年，整個香港沒有便宜的土地可買，只能謹(jǐn)慎地做，到內(nèi)地找機(jī)會。目前響譽(yù)內(nèi)地的上海恒隆廣場和港匯廣場就是1992年拿的地。1997年，香港大熊市來了，恒隆抓緊賣掉兩個項(xiàng)目獲得20億元現(xiàn)金。緊接著金融危機(jī)爆發(fā)，但當(dāng)時恒隆已經(jīng)擁50億資金在握。接下來，有幾步棋又走對：1999年到2000年，在低谷時花幾十億低價買地，這些地能賺兩三百億，是全香港邊際效益最高的；2002年，在上海投資的寫字樓和商場都開了，效益好得象中了頭彩一般。同時，香港的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，土地賺錢了。這兩件好事帶動了第三件要做對的事情：賺到手的兩三百億放到哪兒？這時候的恒隆零負(fù)債，每年坐收30億的物業(yè)租金。

　　2003年，恒隆帶百億資金進(jìn)入內(nèi)地找地，陳啟宗戲稱自己是“到二線城市做傻事”。他選擇在二線城市最好的地段開發(fā)地標(biāo)性建筑，他說這樣不容易被別人打垮。2005年，他在天津找到第一塊地建商場，之后在沈陽選擇兩塊地也做商業(yè)地產(chǎn)。陳啟宗不看好各地政府積極推動的新城，只愿意去成熟商圈拿地。

　　目前，恒隆已先后進(jìn)入天津、沈陽、濟(jì)南、無錫、長沙5個城市。他計(jì)劃在15年內(nèi)把400億自有資金全部投入內(nèi)地，按每個項(xiàng)目投資20-25億計(jì)算，大概要投18個項(xiàng)目，目前190億元已經(jīng)投放出去。他盤算，在不貸款只用自有資金的情況下，按照每年18-25%的投資回報(bào)率計(jì)算，每個項(xiàng)目只用4-6年就可以收回投資了。

　　這就是陳啟宗說的要做對的第三件事。他坦陳：香港的機(jī)會已經(jīng)很少了，年經(jīng)濟(jì)增長率只有5%，而內(nèi)地大中城市的增長率在11-12%，機(jī)會當(dāng)然在內(nèi)地。

　　內(nèi)地策略：專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

　　恒隆的內(nèi)地開發(fā)策略選擇的是專注持有型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，陳啟宗的理由是：“這個領(lǐng)域的政策風(fēng)險(xiǎn)小一些，懂的人少一些。”他堅(jiān)決不去碰住宅，最大的擔(dān)憂在政策風(fēng)險(xiǎn)上，“做住宅開發(fā)，目前地價這么高，有可能趕上一次調(diào)整就把賺到的錢全吐回去了。而且，住宅事關(guān)民生問題、關(guān)系社會穩(wěn)定與安全，政府以后要不要讓商人在這塊賺錢很難說。”此外，開發(fā)住宅稅率過高也是他回避的原因之一。

　　陳啟宗清醒地認(rèn)識到，港商與內(nèi)地企業(yè)相比產(chǎn)品優(yōu)勢并不明顯，最大的優(yōu)勢在資金上。但是，現(xiàn)在上市公司的融資能力都很厲害。因?yàn)楦凵掏ǔＣつ孔源?，不認(rèn)真了解怎么在內(nèi)地做生意的。所以，15年后，港資房地產(chǎn)企業(yè)即便很努力，在內(nèi)地也只能做二流企業(yè)。這是環(huán)境和人性所決定的。

　　他觀察認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)正處在戰(zhàn)國時代，政策環(huán)境是變動的，商業(yè)環(huán)境也是變動的，在這樣的營商環(huán)境中，他的原則是“寧左勿右”。