在目前一些中小型開發(fā)商眼里，手中閑置的土地或許就像“雞肋”一樣食之無味，紛紛選擇轉讓包括土地資產(chǎn)在內(nèi)的100%公司股權。

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所發(fā)布的最新市場分析顯示，9月3日至7日的交易周內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)成為上海產(chǎn)權市場并購交易金額最大的行業(yè)。該交易周內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的并購交易宗數(shù)達到7宗，成交金額達到4.95億元。

　　昨日在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)站公布的104個掛牌項目中，房地產(chǎn)業(yè)掛牌項目12個，其中包括6家房地產(chǎn)管理業(yè)公司及6家房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)公司。值得注意的是，6家房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)公司中，有5家公司是100%股權轉讓。

　　昨日，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，今年以來，上海逐步落實“控增逼存”(嚴控新增土地、盤活存量用地)的土地政策，隨著地方政府的土地整理工作進入實質(zhì)性階段，部分中小型開發(fā)商只能在最后的時刻，將手中的土地全盤吐出，用以套現(xiàn)。

　　事實上，部分轉讓公司并不避諱所擁有土地超過土地合同規(guī)定的開發(fā)期限。一些公司在轉讓產(chǎn)權項目詳細內(nèi)容中明確標注“應于今年年底前啟動項目、正式開工，于2010年底前項目基本竣工”。更有公司直接將年底前開發(fā)的原因，在重大事項揭示欄中揭示：“本次股權轉讓中的土地資產(chǎn)系2002年12月30日獲得，現(xiàn)已超過土地出讓合同規(guī)定的開發(fā)期限，按照地塊所屬政府的要求，該土地應在2007年12月31日之前開發(fā)”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，促使項目急于轉手的原因，就是目前上海各地區(qū)正在開展的“控增逼存”(嚴控新增土地、盤活存量用地)動作。據(jù)介紹，類似的項目并不少見，隨著地方政府整理存量土地的力度加大，目前市場上急于轉讓的二手土地量非常巨大。

　　薛建雄認為，部分中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有足夠的資金來開發(fā)，而迫于資金開發(fā)壓力，面對有可能被回收的土地，只能采用股權轉讓的方式。但對于100%轉讓，或許是中小房地產(chǎn)開發(fā)商無奈的選擇。

　　據(jù)薛建雄透露，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控兩年多來，上海較多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商已遭遇淘汰，而在“資金為王”的房產(chǎn)行業(yè)中，大型開發(fā)商也由此越來越強勢，大型開發(fā)商更加希望擁有土地的全部開發(fā)與經(jīng)營權。

　　“大魚吃小魚”盛行中小房企或最后“露臉”

　　保利置業(yè)營銷策劃部市場研究員翟國勝認為，轉讓100%股權的都是一些項目公司，而通過兼并獲得土地的一般都是擁有相當實力的大型房企。他表示，通過轉讓股權方式獲得的土地，與招拍掛相比，其價格相對較低。因此會受到實力開發(fā)商的青睞，尤其是剛進入上海，在招拍掛市場未獲得土地的開發(fā)商。

　　“‘大魚吃小魚’正在上海房地產(chǎn)行業(yè)盛行。”薛建雄昨日表示，在嚴厲的宏觀調(diào)控政策執(zhí)行階段，目前可能是小開發(fā)商最后“露臉”的機會，上海房地產(chǎn)將逐步步入品牌開發(fā)商時代。

　　事實上，早在2005年房產(chǎn)宏觀調(diào)控開啟之際，不少房產(chǎn)專家曾預測，房產(chǎn)市場將逐步進入“強者為王”的階段，中小型房地產(chǎn)公司將在此輪房產(chǎn)宏觀調(diào)控中逐步走向滅亡。

　　翟國勝昨日表示，清理閑置土地政策，已進入最為嚴厲的打擊階段，部分中小開發(fā)商面對回收與轉讓的選擇，只得采用轉讓方式套現(xiàn)。

　　2006年“國六條”《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中指出，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

　　而就在昨日，國土資源部再發(fā)《關于加大閑置土地處置力度的通知》，要求各地加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收；依法可以無償收回的，堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復耕種的要恢復耕種，不能恢復耕種的納入政府土地儲備，優(yōu)先安排開發(fā)利用。