年內(nèi)，上實(shí)控股(0363.HK)將增持上海城開(kāi)(集團(tuán))有限公司(簡(jiǎn)稱城開(kāi))股份至59%實(shí)現(xiàn)控股。

　　“實(shí)際上上實(shí)方面意欲增持并控股城開(kāi)，具體的比例超過(guò)51%，將達(dá)到59%。”9月11日，身在浙江長(zhǎng)興談新項(xiàng)目的上海城開(kāi)總經(jīng)理倪建達(dá)在接受本報(bào)記者電話采訪時(shí)明確表示，和此前上實(shí)控股以21.31億元注資城開(kāi)獲得40%股權(quán)的模式不同，此次續(xù)增的19%股份將通過(guò)股權(quán)掛牌的方式進(jìn)行。

　　知情人士透露，控股城開(kāi)對(duì)整個(gè)上實(shí)系地產(chǎn)整合來(lái)說(shuō)，或許還僅僅是棋至中盤(pán)。

　　上實(shí)兩步走控股城開(kāi)

　　“最終的結(jié)果是雙方當(dāng)初所預(yù)想和需要的。”倪建達(dá)如此評(píng)價(jià)上實(shí)將最終控股城開(kāi)的運(yùn)作。

　　這樁作為近兩年上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的企業(yè)大調(diào)整，有了質(zhì)的飛躍。6月27日，上實(shí)控股發(fā)出公告稱，以21.31億元的價(jià)格，收購(gòu)上海城開(kāi)40%股份。

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，40%還僅是個(gè)開(kāi)端。40%的比例與業(yè)界早就盛傳的上實(shí)全部收購(gòu)城開(kāi)，或至少收購(gòu)60%~70%股份以保持對(duì)城開(kāi)的絕對(duì)控股說(shuō)法相比，相差甚遠(yuǎn)。

　　上述知情人士告訴記者，上實(shí)達(dá)到控股地位，這是當(dāng)時(shí)啟動(dòng)這次大調(diào)整初期就確定的，或者說(shuō)這次調(diào)整的目標(biāo)就是要上實(shí)控股城開(kāi)，把城開(kāi)真正納入上實(shí)的平臺(tái)中。

　　8月27日，上實(shí)控股主席蔡來(lái)興在香港公開(kāi)表示，公司希望盡早增持城開(kāi)的股權(quán)至不少于51%。

　　9月11日，倪建達(dá)向本報(bào)記者證實(shí)該消息的同時(shí)還透露，上實(shí)控股將續(xù)增的股份比例為19%，這19%的股份將通過(guò)在上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行，屬于股東之間股份轉(zhuǎn)讓的概念。

　　6月上實(shí)控股注資后，城開(kāi)的股份比例為：徐匯區(qū)國(guó)資委60%，上實(shí)控股40%。也就是說(shuō)，這次是目前的控股股東徐匯區(qū)國(guó)資委拿出19%的股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，占股比例也相應(yīng)降低至41%，不再控股。

　　“應(yīng)該很快會(huì)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，這個(gè)過(guò)程時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。”倪坦言。

　　上實(shí)入主城開(kāi)，最終選擇了“分兩步兩種方式”的策略。倪建達(dá)告訴記者，此事屬于國(guó)資地產(chǎn)的重大調(diào)整，是在國(guó)資委等有關(guān)部門(mén)的主導(dǎo)下進(jìn)行，分兩步走，主要是從穩(wěn)步推進(jìn)的角度考慮。“對(duì)雙方而言，都是重大事項(xiàng)，為穩(wěn)妥起見(jiàn)避免帶來(lái)不必要的負(fù)面影響而采取了兩步走模式。”

　　城開(kāi)團(tuán)隊(duì)保持獨(dú)立運(yùn)營(yíng)

　　“從40%到59%實(shí)現(xiàn)控股，這是個(gè)根本性的變化，接下來(lái)城開(kāi)怎么走，上實(shí)是否會(huì)對(duì)其全面動(dòng)作，這些將很關(guān)鍵。”上海本地一位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。

　　資料顯示，上海城開(kāi)是上海市徐匯區(qū)政府在1996年出資成立的國(guó)有企業(yè)，目前城開(kāi)旗下可開(kāi)發(fā)土地面積約200萬(wàn)平方米，分布在上海市、江蘇昆山、湖南長(zhǎng)沙和安徽合肥等地，在上海擁有徐家匯中心及萬(wàn)源城兩大房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　上實(shí)入主城開(kāi)主要看中其在上海的兩大項(xiàng)目及龐大的土地儲(chǔ)備，已是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。

　　“上實(shí)方面將控股城開(kāi)，給城開(kāi)帶來(lái)的將更多的是正面利好。”倪建達(dá)認(rèn)為，城開(kāi)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略步驟并不會(huì)因此發(fā)生大轉(zhuǎn)變。

　　據(jù)記者了解，在上實(shí)注資之前，城開(kāi)今年初就已定下未來(lái)幾年的戰(zhàn)略規(guī)劃：以上海為中心，積極拓展滬外市場(chǎng)；逐步增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的比重。

　　倪表示，在上實(shí)控股城開(kāi)后，城開(kāi)還將保持自己獨(dú)立的戰(zhàn)略。“其實(shí)，雙方在展開(kāi)具體調(diào)整動(dòng)作之前，上實(shí)方面對(duì)城開(kāi)進(jìn)行了長(zhǎng)期深入考量。城開(kāi)制定戰(zhàn)略時(shí)，沒(méi)有太多關(guān)注今后控股股東變化的因素，城開(kāi)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)我相信是足夠優(yōu)秀和值得信任的，上實(shí)方面也不會(huì)過(guò)多干預(yù)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)。”

　　值得注意的是，通過(guò)股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方式更迭的19%股權(quán)，并不會(huì)直接給城開(kāi)帶來(lái)資金收益。而據(jù)記者了解，上實(shí)注資收購(gòu)城開(kāi)40%股份的資金已于7月打進(jìn)城開(kāi)賬戶，成為城開(kāi)的自有資金加以運(yùn)作。

　　“目前的合作只是在集團(tuán)層面，并未細(xì)化到項(xiàng)目層面，因此注入的資金也將由城開(kāi)集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配，并未明確各項(xiàng)目的投入比例及數(shù)額。”

　　同時(shí)，對(duì)城開(kāi)的管理高層團(tuán)隊(duì)，上實(shí)方面尚未有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，也并未增加來(lái)自上實(shí)方面的管理高層。

　　其實(shí)，在獲得充足資金后，倪建達(dá)帶領(lǐng)下的城開(kāi)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)開(kāi)始新一輪的全國(guó)擴(kuò)張。最近一段時(shí)間，倪曾在江蘇、浙江等多個(gè)區(qū)域商談項(xiàng)目。

　　上實(shí)系地產(chǎn)整合棋至中盤(pán)？

　　“上實(shí)地產(chǎn)的整合是整個(gè)上海國(guó)資地產(chǎn)整合的第一步也是重頭戲。”一位接近上海國(guó)資委的人士表示。

　　目前，上實(shí)集團(tuán)通過(guò)旗下上實(shí)發(fā)展(600748.SH)及上實(shí)控股實(shí)現(xiàn)A股、H股兩家上市公司平臺(tái)整合地產(chǎn)資源的模式已初步成型。

　　不過(guò)，即使此前上實(shí)集團(tuán)通過(guò)資產(chǎn)注入的方式把旗下原上實(shí)自身的地產(chǎn)資源放入上實(shí)發(fā)展后，上實(shí)地產(chǎn)尚還有很大一部分地產(chǎn)資產(chǎn)因種種原因未能注入上市公司。而上實(shí)控股還僅是通過(guò)注資城開(kāi)首次涉足國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)還將進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使地產(chǎn)最終成為公司的核心業(yè)務(wù)。

　　如果一切順利，獲得59%的城開(kāi)股份后，上實(shí)的下一步又將是什么？

　　倪建達(dá)表示，“據(jù)我目前所知，在獲得59%股份后，上實(shí)在與城開(kāi)的整合中，還沒(méi)有明確更深一步動(dòng)作，我還沒(méi)有進(jìn)一步消息。”

　　國(guó)資房企整合上市脈動(dòng)

　　9月12日，上海建工發(fā)布澄清公告稱，上海市國(guó)資委和上海建工(集團(tuán))總公司沒(méi)有任何涉及上海建工股份有限公司資產(chǎn)重組的計(jì)劃，否認(rèn)了此前媒體關(guān)于其整體上市的報(bào)道。

　　然而，國(guó)資地產(chǎn)集團(tuán)整體上市的預(yù)期卻沒(méi)有改變。

　　“除了今年國(guó)資地產(chǎn)重組的背景外，更重要的是‘24號(hào)文’帶來(lái)的新變化令這種預(yù)期更為強(qiáng)烈。”五合國(guó)際最新的一份研究報(bào)告指出，大量政策性住房的開(kāi)發(fā)依賴于國(guó)資房企，國(guó)資地產(chǎn)集團(tuán)首先需要解決的便是資金來(lái)源問(wèn)題，通過(guò)整體上市對(duì)接資本市場(chǎng)則成為首選。

　　上海建工現(xiàn)象

　　除上海建工自身因素外，其整體上市市場(chǎng)預(yù)期強(qiáng)烈的另一重要原因在于政府層面推進(jìn)國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)整合上市提速。今年以來(lái)，政府主導(dǎo)部門(mén)明顯加快了國(guó)資地產(chǎn)資產(chǎn)的整合及整體上市步驟，其中上實(shí)系地產(chǎn)已率先邁出了第一步。

　　而隨著“24號(hào)文”出臺(tái)確立了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下一階段“雙軌”模式，以京、滬兩地為主的國(guó)資地產(chǎn)公司加速重組的根本政策推動(dòng)力也終于浮出水面。

　　五合國(guó)際最新的研究報(bào)告揭示了這樣一個(gè)內(nèi)在聯(lián)系：“雙軌”體系意味著今后將有大量的政策性住房需要建設(shè)，國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)不可推卸地將擔(dān)負(fù)起主要任務(wù)，需要國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)盡快完成內(nèi)部資產(chǎn)整合，并抓住目前國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)火熱的有利時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)整體上市，通過(guò)對(duì)接資本市場(chǎng)獲得今后政策性住房建設(shè)的資金保障。

　　上海建工則一直是上海政策性住房建設(shè)的主力軍之一。據(jù)公開(kāi)資料顯示，建工房產(chǎn)2003年以來(lái)，先后在寶山顧村、南匯康橋投資開(kāi)發(fā)海尚菊苑、海尚康庭等三個(gè)中低價(jià)配套商品住宅小區(qū)，總建筑面積達(dá)到50余萬(wàn)平方米。

　　“某種程度上，正是上海建工的這種背景和未來(lái)住房政策確立‘雙軌’模式這兩個(gè)因素，最終催化了這次市場(chǎng)對(duì)上海建工整體上市的預(yù)期。”有分析人士坦言。

　　而上海建工的這種現(xiàn)象并非個(gè)案。

　　在北京，首開(kāi)集團(tuán)通過(guò)資產(chǎn)注入方式，借助天鴻寶業(yè)(600376.SH)整體上市的傳聞已初步證實(shí)；在上海，上海地產(chǎn)集團(tuán)整體上市的預(yù)期也在加強(qiáng)，早在2004年7月，通過(guò)股權(quán)劃轉(zhuǎn)方式，金豐投資(600606.SH)和中華企業(yè)(600675.SH)由上海房地(集團(tuán))公司的子公司直接轉(zhuǎn)為上海地產(chǎn)集團(tuán)的子公司，與上海地產(chǎn)集團(tuán)同一套班子運(yùn)作的上海市土地儲(chǔ)備中心直接對(duì)接資本市場(chǎng)。

　　國(guó)資優(yōu)勢(shì)

　　“在新的住房體系下，國(guó)資房企將成為政策性住房建設(shè)的主力軍。國(guó)資房企在這方面也具有優(yōu)勢(shì)。”上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示。

　　除了準(zhǔn)備整體上市的國(guó)資房企在政策性住房開(kāi)發(fā)方面具有歷史優(yōu)勢(shì)之外，一些已經(jīng)上市的大型房地產(chǎn)央企在戰(zhàn)略選擇上也開(kāi)始關(guān)注政策性住房開(kāi)發(fā)。在2007年年初的工作會(huì)議上，中房集團(tuán)(600890.SH)就明確提出了在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)方面要有新的突破。

　　從最近北京市推出的雙限房和經(jīng)濟(jì)適用房土地招標(biāo)情況看，投標(biāo)參與者一類是北京當(dāng)?shù)氐膰?guó)資集團(tuán)，另一類是市場(chǎng)上的名牌企業(yè)。而在政策性更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)適用房用地上，投標(biāo)參與者基本上是本地的國(guó)資集團(tuán)。

　　“政策性住房建設(shè)將采取何種方式來(lái)完成，仍然存在諸多不同觀點(diǎn)。培育強(qiáng)大的國(guó)資地產(chǎn)集團(tuán)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并使之承擔(dān)政策性住房建設(shè)的重任，無(wú)疑是一條可以嘗試的道路。”五合國(guó)際報(bào)告還指出，從目前的進(jìn)展看，決策層選擇了通過(guò)國(guó)資房企來(lái)推動(dòng)這項(xiàng)調(diào)控措施。