南京某地產(chǎn)網(wǎng)站近日在頭條顯赫位置刊登了這樣一則新聞：“南京市公積金暫對第二套住房說不”，文中透露，南京住房公積金管理中心規(guī)定，自9月1日起，南京住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購房申請公積金貸款的暫不批準辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款。南京市住房公積金管理中心貸款管理處相關負責人昨晚向記者證實了此消息，他說：“出臺此項政策主要是為了順應國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求，對第二次使用公積金貸款購房的行為不予支持。”業(yè)內(nèi)普遍認為，南京暫出公積金貸款新政，是收緊銀根的又一體現(xiàn)。另據(jù)了解，省公積金貸款政策沒有變化。

　　新政出臺

　　■新政：南京市公積金貸款暫不批第二次

　　南京住房公積金管理中心公積金貸款政策具體調(diào)整情況如下：一、住房公積金貸款計算公式中的個人還貸能力系數(shù)由原0.3調(diào)整為0.2。2007年9月1日起中心進行貸款終審時，貸款額度將按照調(diào)整過的還貸能力系數(shù)進行計算。2007年9月1日起各行送審的貸款請按調(diào)整后還貸能力系數(shù)計算貸款額度；二、住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購房申請公積金貸款的暫不批準辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款。2007年9月1日起系統(tǒng)將對此進行判斷。2007年9月1日前各行已在住房公積金管理信息系統(tǒng)中進行貸款初審和復審的貸款，仍按照原貸款操作規(guī)定執(zhí)行。

　　這一關系民生的調(diào)整消息為何不召開新聞發(fā)布會向社會告知呢？記者就此向南京市住房公積金管理中心相關負責人提出詢問時，該人士回復是，“沒通過新聞發(fā)布會的形式向媒體宣布，是考慮到這種調(diào)整不是重大政策的調(diào)整，不像個人貸款額度提高之類，只是中心的操作系統(tǒng)進行微調(diào)而已。”

　　■算賬：15萬元貸款額只能貸到10萬

　　有消息靈通人士透露，其實各家銀行早些時候已經(jīng)陸續(xù)收到南京市住房公積金管理中心關于此次調(diào)整的通知。巧合的是，house365.com網(wǎng)站上也貼出了通知的影印件。但幾家銀行的回復頗為含蓄，均表示“我們暫時未收到這一通知，但對調(diào)整已有所耳聞，調(diào)整后對使用南京市公積金貸款的購房者影響較大，對使用省公積金貸款的購房者沒有影響”。

　　民生銀行南京分行房貸部人士告訴記者，調(diào)整后，使用南京市住房公積金的可貸數(shù)額將大大下降，比如原來某人可貸15萬元公積金，每個月繳存的公積金總額為150元，繳存的比例為10%?，F(xiàn)在個人還貸能力系數(shù)由0.3調(diào)整為0.2后，按照“個人住房公積金貸款額度=借款職工的住房公積金月繳存額÷公積金的繳存比例×0.2(還貸能力系數(shù))×12(月數(shù))×實際可貸年限”這個計算公式，這位客戶就只能貸到10萬元了。建行江蘇分行房金部人士則表示，按照調(diào)整后規(guī)定的“夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款”，那么如果夫妻雙方有一方曾辦理的是省公積金貸款，而另一方是初次辦理南京市公積金貸款，那么再購房時仍不可辦南京市公積金貸款。

　　■原因：保障首次置業(yè)者，收緊銀根

　　南京之所以出臺公積金貸款新政，銀行人士分析指出，南京市住房公積金貸款新政與今年公積金支取額大幅攀升、入不敷出有一定關系，通過下調(diào)個人還貸能力系數(shù)和對貸款條件加以限制，可以減少公積金支出數(shù)量，實現(xiàn)公積金收支平衡。另外，住房公積金貸款新政也能在一定程度上抑制過旺的購房需求。

　　“當然，這也跟國家收緊銀根政策有關。”有人士指出，國家對一手房的政策導向是“穩(wěn)定房價”，南京出臺該政策也是為了保障首次置業(yè)者。

　　市場反應

　　■中介：市民購房成本將增大

　　中原地產(chǎn)一位負責人士在接受采訪時表示，從這份由公積金管理中心直接下發(fā)給銀行的文件中可以看出，與眾多商業(yè)性銀行近期收緊貸款的政策一樣，公積金管理中心也在將放貸的“口子”越收越緊，一方面可以看成是樓市調(diào)控的一項配套措施，另一方面也表明公積金這塊大“蛋糕”由于使用的人越來越多，“蓄水”趕不上“防水”，因此只能通過抬高“門檻”加以控制。

　　另一家大型中介的市場部經(jīng)理認為，對于新政的第二條，也就是“辦理過公積金的不得再辦”的規(guī)定，他認為對購房者影響有限，因為有的購房者會去選擇商業(yè)性貸款，或是在每年的7月份將公積金取出用做提前還款。而對于新政的第一條，該人士表示對貸款人的影響更大一些，這是由于調(diào)整系數(shù)之后，貸款人的最高貸款額度將會降低，有的市民購房原先可以全部使用公積金貸款，今后將不得不選擇組合貸款，所付出的成本隨之加大。

　　■市民：直接影響購房計劃

　　據(jù)了解，目前南京人購買二手房時，使用公積金的比例大概在四成左右，而新政的出臺將直接影響到這些人群的購房預期。在機關上班的小張得知這一消息后趕緊算了筆賬，她說自己還沒有使用過公積金，調(diào)整之前，她的貸款額度可以貸滿15萬元，而今后則只能貸到10萬元了。

　　據(jù)悉，像小張這樣以后貸不足15萬元的市民還有不少，這將直接影響到他們的購房計劃。在教育部門工作的劉小姐表示，如果公積金貸款額度“縮水”的話，她和愛人將不考慮在江寧購買房產(chǎn)，“本來是想拿閑錢做點投資，我們擔心今后政策還會調(diào)整，所以房子暫時不買了，股市或者基金應該會是比較好的選擇吧”。

　　■業(yè)內(nèi)：政策可能會再次調(diào)整

　　河西一家樓盤的開發(fā)商黃先生表示，公積金貸款緊縮對開發(fā)企業(yè)幾乎沒什么影響，但是對于購房者來說，可能會造成心理上的壓力，他擔心一些使用公積金購房的市民會降低房子的面積預期，原本打算購買120平方米的，今后可能只選擇100平方米，通過壓縮支出控制成本。而南京一所高校的房產(chǎn)研究專家則表示，支取公積金購房的市民越來越多，而繳存量變化不大，直接促使了“門檻”的抬高。該人士表示這僅僅是暫行政策，針對的只是目前公積金“蓄水池”的現(xiàn)狀而制定的，一旦今年底明年初時公積金的歸集量有所回升，相關的政策可能會再次進行調(diào)整。

　　■新聞附件

　　商業(yè)貸款和公積金貸款還款利息對比

　　純商業(yè)貸款　公積金貸款　差額

　　每月還款額　1111.83993.25　118.58

　　總還款額　266840.26238380.27　28459.99

　　總利息額　116840.2688380.27　28459.99

　　備注：貸款總額15萬，還款年限20年，以8月22日發(fā)布的新利率計算，商業(yè)貸款采用等額本息還款法。（單位：元）

　　A、何為還貸能力系數(shù)

　　據(jù)南京住房公積金管理中心有關人士介紹，還款能力系數(shù)，是反映職工公積金貸款本金與職工當月收入的占比情況。個人住房公積金貸款額度=借款職工的住房公積金月繳存額÷公積金的繳存比例×0.2（還貸能力系數(shù)）×12（月數(shù)）×實際可貸年限。

　　B：15萬20年房貸，商貸比公積金貸多付息28459元

　　同樣貸款總額15萬元，還款年限為20年，如果使用公積金貸款，按照8月22日公布的新基準利率，比純商業(yè)貸款利息額少支付28459.99元（如上表）。

　　觀點PK

　　正方：新政有利于穩(wěn)定房價

　　政策總是“雙刃劍”。一方面這項政策可以給瘋狂樓市退燒，另一方面也會傷及改善住房的買房者。有關房產(chǎn)專家認為：受深圳二手房市場房價下跌的影響，南京二手房已經(jīng)開始萎縮，表現(xiàn)在掛牌量增多，交易量變少，新政出臺對二手房市場影響更大。而一手房市場還是一種穩(wěn)定的效果，房價不會大漲也不會大跌。

　　抑制投資性購房

　　另一位研究專家指出，南京公積金貸款政策的調(diào)整是本輪緊縮房貸的手段之一。其直接影響是對投資性購房、家庭多套購房和超前購房消費產(chǎn)生抑制，從而進一步促進樓市的供需平衡。不排除下一步會有利率提高、按揭首付比例提高等進一步金融政策的出臺。

　　反方：影響“改善住房”者

　　“這個政策打擊了改善住房者”，一聽到公積金貸款一生只能貸一次的消息后，已用公積金貸款買了一套100平米自住房的馬小姐有點激動：“雖然這個政策目前對我們沒有太大影響，但是當我們有能力想為孩子換第二套房子的時候，當然希望能有公積金貸款的支持，畢竟公積金貸款利率比商業(yè)貸款利息要低得多。”

　　對投資者影響并不大

　　一位開發(fā)商表示，叫停公積金二次貸款，對真正的投資客而言，影響不大。實際上公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差只有幾萬元，平均到數(shù)十年中去還，與房地產(chǎn)的升值空間相比，簡直微乎其微。所以說，此政策對富人而言幾乎沒有任何影響。真正受到傷害的，是那些需要改善生活條件的普通購房家庭。

 　　■新聞鏈接：2007年南京出臺宏觀調(diào)控政策一覽

　　4月25日，南京市房產(chǎn)管理局出臺了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序加強市場管理的規(guī)定》(下稱“新十條”禁令)，提出嚴禁提前排號、明確售房時間，并對開發(fā)商“囤房”等行為開出了最高停盤半年且解禁之時不得漲價的嚴厲處罰措施。一位對文件背景比較了解的知情人士說，“新十條”的出臺其實最直接的推動因素來自于南京樓市內(nèi)部。由于最近媒體曝光了市場的一些問題，比如出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，有人在網(wǎng)上以兩萬元炒賣左鄰右里的房號，河西一家樓盤以在建工程抵押等理由拒絕售房等等，變相“囤房”和炒房的問題有所抬頭。另外還有開發(fā)企業(yè)以發(fā)放VIP卡等形式違規(guī)圈錢等。因此房產(chǎn)部門覺得有必要進一步整頓市場秩序。

　　自今年5月份南京爆出2小時漲價1200元以后，南京市政府更進一步拉緊房地產(chǎn)調(diào)控神經(jīng)，其出臺政策之高、頻率之密在全國首屈一指。

　　5月14日，南京市物價部門日前出臺加強對普通商品住房價格監(jiān)管的6條新規(guī)定，其中明確，普通住宅商品房“明碼標價”后，開發(fā)企業(yè)不得擅自上調(diào)已公示的銷售價格。南京市物價局表示，這6條房價監(jiān)管新規(guī)從5月20日開始實施。對于普通商品住房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照物價部門定的基準價，在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)，遵循樓層、朝向、環(huán)境等差價代數(shù)和為零的原則，在銷售場所醒目位置，根據(jù)價格主管部門規(guī)定的標價牌(價目表)樣式，按“一套一價”規(guī)定實施明碼標價。“一套一價”則指每套房屋必須注明其基準價、浮動幅度、綜合差價(樓層、朝向、環(huán)境等)、銷售單價、總價等具體情況。其標價的詳細情況，開發(fā)企業(yè)要在銷售前報當?shù)貎r格主管部門價格監(jiān)督檢查機構(gòu)以備核查。價格公示確定后，開發(fā)企業(yè)不得擅自上調(diào)已公示的銷售價格。

　　5月30日，南京市物價局一場動員大會通過了南京市房價調(diào)控細則。其核心內(nèi)容主要是：限制開發(fā)商利潤，推行政府主導價和“一房一價”核價政策。該細則規(guī)定，經(jīng)濟適用住房凈利潤率被界定為3%，普通商品住宅的凈利潤率為8%。此外，該新政細則還規(guī)定針對基準價的上下調(diào)整幅度。此措施出臺1個月，引發(fā)各界高度關注和激烈爭論，開發(fā)商、普通市民、專家學者等紛紛加入其中，并引起了官商暗戰(zhàn)。

　　7月12日，南京市政府下發(fā)通知，要求各用地報批單位必須在報批前將征地補償款足額繳納至專戶。

　　7月16日，南京市地稅局通過一紙“稅務通告”，確定將對南京非普通住宅轉(zhuǎn)讓強制征收土地增值稅，雖然當時還沒有宣布政策具體執(zhí)行日期，卻已引發(fā)市場上二手房掛牌量的激增。

　　7月19日，南京市地方稅務局近日發(fā)布公告，對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行先預征后清算的土地增值稅征收方式，與此同時，南京還將強征個人非普通住宅轉(zhuǎn)讓土地增值稅。南京是繼北京、上海之后成為出臺土地增值稅征收相關細則的第三個城市。與此同時，南京地稅局對原先由納稅人主動申報的個人住宅轉(zhuǎn)讓土地增值稅也作出在住房轉(zhuǎn)讓過程中直接扣繳的“強征”規(guī)定。

　　8月3日，南京市政府召開新聞發(fā)布會宣布仍將嚴格執(zhí)行“一房一價”核價制度，并新規(guī)定：對具備上市條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻通過消極等待、徘徊觀望增加的所有成本，物價部門將不予認可，仍按照其5月14日之前銷售的最高價格進行核價。