政府嚴(yán)格執(zhí)法才能扼制地產(chǎn)商瘋搶土地

　　《觀點》唐甸滿：在博鰲房地產(chǎn)論壇上，北師大金融研究所鐘偉教授提出“在未來的10年內(nèi)中國可能出現(xiàn)市值過萬億房地產(chǎn)企業(yè)”，不知您對此抱何看法？

　　潘石屹：現(xiàn)在房地產(chǎn)界普遍都抱有樂觀的情緒，在未來十年，中國將出現(xiàn)超過市值一萬億的房地產(chǎn)企業(yè)就是這種樂觀情緒的具體表現(xiàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)繁榮了幾年之后，我們更應(yīng)該考慮的是要居安思危，在繁華中看到可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并防患于未然。

　　《觀點》唐甸滿：房地產(chǎn)行業(yè)是地域性極強的行業(yè)，在國際經(jīng)驗當(dāng)中，鮮有大規(guī)?？鐓^(qū)域發(fā)展的成功企業(yè)，但在中國，跨區(qū)域發(fā)展已經(jīng)成為具備一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇，您對此有何看法?“規(guī)模為王”是否為當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇？

　　潘石屹：從全球房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗來看，因為房地產(chǎn)的地域性很強，一般房地產(chǎn)公司都是在它熟悉的城市內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，中國房地產(chǎn)開發(fā)初期的情況也是這樣。但現(xiàn)在受房地產(chǎn)股票市場看好的影響，許多在國內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司具備了一定的規(guī)模，手頭有了足夠的現(xiàn)金，他們開始跨地域發(fā)展，大規(guī)模儲備土地，這是經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)高潮時期的做法，尤其是大規(guī)模儲備土地后，要將這些土地轉(zhuǎn)換成上市公司的利潤，還需要很辛苦和漫長的過程，還需要有好的設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)、銷售和穩(wěn)健的財務(wù)管理等環(huán)節(jié)才能把投入這些土地的錢變成利潤。

　　《中國經(jīng)營報》謝紅玲：國家實施宏觀調(diào)控以來，土地交易價格不斷上漲,近期拍賣的土地價格都向周邊房價看齊甚至高過房價,開發(fā)商拿地勇氣完全來自"房價肯定會持續(xù)上漲"的預(yù)期。看來,穩(wěn)定房價得從穩(wěn)定地價開始。您認(rèn)為在穩(wěn)定地價上,政府有哪些可為的空間?另外,開發(fā)商瘋搶土地的現(xiàn)象是怎么造成的?

　　潘石屹：在最近中國幾個城市土地招牌掛的過程中，開發(fā)商的勇氣越來越大，招牌掛拿地的樓面價已經(jīng)趕上甚至超過了周邊的房價。這些房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)拿到土地后就囤積起來，并美其名曰土地銀行，他們拿到地并不急于開發(fā)，而是等著土地升值，去獲取利益，這種現(xiàn)象在最近兩個月越演越烈，一些房地產(chǎn)公司的土地儲備成倍上升。在這種情況下，政府供應(yīng)再多的土地，都被房地產(chǎn)開發(fā)商囤積起來，市場上面的房子的供應(yīng)量仍然會是很少的。政府只有嚴(yán)格地執(zhí)行法律，兩年不開發(fā)的土地?zé)o償收回，才能遏制房地產(chǎn)發(fā)展商瘋搶土地、囤積土地的現(xiàn)象。但遺憾的是許多地方政府并沒有這樣做，使這種瘋搶土地的風(fēng)氣越來越蔓延，囤積土地發(fā)展商的膽子也越來越大。

　　大牌企業(yè)參與開發(fā)會加快三里屯的商業(yè)發(fā)展

　　《中國房地產(chǎn)報》張杰：作為北京最著名的文化街區(qū)之一，三里屯的改造、建設(shè)以及大三里屯區(qū)域地產(chǎn)項目的進(jìn)展情況越來越受到大家的關(guān)注。太古地產(chǎn)、SOHO中國、世茂地產(chǎn)等知名房企陸續(xù)進(jìn)駐大三里屯區(qū)域，開發(fā)高端商業(yè)項目，必將會給該區(qū)域帶來巨大的變化。有人說“未來的三里屯區(qū)域?qū)c國貿(mào)和燕莎商圈齊眉并且形成互補”，您對此怎么看？您能否透露一下目前三里屯SOHO這個大體量項目的開發(fā)進(jìn)展情況？

　　潘石屹：從三里屯的地理位置、周邊環(huán)境和歷史潛質(zhì)來看，它已經(jīng)完全具備了成為一個繁華的商業(yè)區(qū)和國際化區(qū)域的基本條件。很多人認(rèn)為這里將成為北京繼CBD區(qū)域之后的又一個亮點，未來這里會有大量寫字樓、繁華的商業(yè)區(qū)、密集的人流和獨特的商業(yè)文化。如何將這塊土地真正建設(shè)成為繁華的商業(yè)區(qū)還需要技術(shù)、需要資金，也需要一定時間的建設(shè)和培育。香港從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的太古地產(chǎn)和我們SOHO中國，及其他許多知名的國內(nèi)企業(yè)的介入，可以加快這個區(qū)域成為繁華商業(yè)區(qū)的進(jìn)展。除了一些大的房地產(chǎn)開發(fā)商之外，其他一些知名的品牌公司如香港的李澤楷下屬的盈科已經(jīng)在三里屯安家，這些強大的商業(yè)力量對三里屯的發(fā)展都有積極的促進(jìn)作用。SOHO中國在三里屯的建設(shè)和復(fù)興過程中扮演的角色，將是與其他的商家和房地產(chǎn)發(fā)展商密切配合，拾遺補缺，我相信大家齊心協(xié)力，一定能把三里屯這個區(qū)域在未來的幾年時間建設(shè)好。SOHO中國在三里屯的項目有47萬平方米，是SOHO中國繼SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO開發(fā)的又一體量比較大的項目，這也是SOHO中國走出CBD后的第一個項目，我們會拿出當(dāng)年參與建設(shè)CBD的熱情和干勁，為三里屯這個區(qū)域的興旺和發(fā)展注入更多的資源和活力。

　　《中國房地產(chǎn)報》張杰：目前，國際上一大批建筑設(shè)計師來到中國實驗他們的設(shè)計構(gòu)想，有一些國外的設(shè)計師還有可能參與到一些涉及中國傳統(tǒng)文化街區(qū)改造的項目中，您如何看待這一現(xiàn)象？

　　潘石屹：這是一個城市開放的象征，讓這些優(yōu)秀的設(shè)計師把國外的知識、技術(shù)、他們設(shè)計的理念帶到這個城市的建設(shè)中來，對這個城市的發(fā)展是有益處的。當(dāng)代的建筑如此，對于舊城的保護(hù)和傳統(tǒng)文化街區(qū)的改造同樣也可以借鑒到一些有益的東西。無論是巴黎還是倫敦，他們的城市建設(shè)都積累了幾百年的經(jīng)驗，充分地利用這些經(jīng)驗改造中國傳統(tǒng)的文化街區(qū)和讓國外的建筑師到中國來建造現(xiàn)代的、當(dāng)代的建筑一樣有意義。人類的知識、技術(shù)和文明的成果是全人類共有的財富，中國的城市在發(fā)展過程中要千方百計地去分享這些財富和經(jīng)驗。

　　公示可以使經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象受到全社會監(jiān)督

　　《北京青年報》余美英：您認(rèn)為北京推出保障住房的試點政策,有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及審核程序的調(diào)整的看法，合不合理？哪些方面應(yīng)該再加完善？對今后購買包括經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi)的保障住房必須經(jīng)過社區(qū)公示、媒體公示有什么看法及意見？

　　潘石屹：經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展有近十年的歷史，經(jīng)濟(jì)適用房的制度、入住的標(biāo)準(zhǔn)、購買對象的審核也在一步步地完善。初期的經(jīng)濟(jì)適用房制度是不完善的，購買對象基本上和商品房是一樣的，與商品房互相搶市場。商品房要足額地繳清所有的稅費和地價款，而經(jīng)濟(jì)適用房不用繳這些稅費，所以在市場上經(jīng)濟(jì)適用房更有競爭力，而且有些城市經(jīng)濟(jì)適用房在一個區(qū)域大規(guī)模地建設(shè)，使它周邊的商品房失去了市場，很難存活。北京市推出新的經(jīng)濟(jì)適用房，嚴(yán)格購買者的標(biāo)準(zhǔn)，這就是把經(jīng)濟(jì)適用房打散，分布在城市的每一個地區(qū)，這兩方面的改進(jìn)都有利于經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展。要想讓經(jīng)濟(jì)適用房和城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，對社會的公示是一大積極的措施，也只有通過媒體這個橋梁，才可以真正讓全社會知道并參與監(jiān)督。小區(qū)內(nèi)的公示牌只能成為形式，對購買經(jīng)濟(jì)適用房的人，要充分利用媒體，特別是網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行公示，讓全社會的人去監(jiān)督，是很有好處的。

　　《財經(jīng)時報》鄧妍：我們知道，SOHO中國目前專攻商業(yè)地產(chǎn)，從你們的研究看，今年前八個月，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)市場，哪個漲幅更多？造成二者的區(qū)別原因何在？

　　潘石屹：商業(yè)地產(chǎn)的回報率一直比住宅的回報率高，這實際是市場給我們發(fā)出的清晰的信號，就是商業(yè)地產(chǎn)在市場上面是稀缺的。北京的商業(yè)地產(chǎn)與其他國際化的大都市相比，發(fā)展?jié)摿€非常大。

　　《財經(jīng)時報》鄧妍：從目前的房價現(xiàn)狀看，您覺得對于個人投資者而言，房地產(chǎn)市場是否還具有投資價值？投資風(fēng)險是否過大？

　　潘石屹：房地產(chǎn)是一個很獨特的市場，每個城市的物業(yè)品種不一樣，同一個城市不同地段的物業(yè)它的投資價值和風(fēng)險也是完全不同的?；\統(tǒng)地去說房地產(chǎn)市場值不值得投資是很難說得清楚的。

　　網(wǎng)友滄海桑田：近期香港股市受國際股市的影響波動較大，而國內(nèi)A股市場卻漲勢迅猛。您認(rèn)為在這樣的情況下，即使國家外管局啟動了國內(nèi)居民個人直接投資港股的試點，香港股市真的會對國內(nèi)投資者具有吸引力嗎？如果您認(rèn)為有的話，請問具體會是什么樣的吸引力？

　　潘石屹：單從A股和香港股票市場的市盈率來看，兩者相差了一倍以上。要不就是香港股市的價值被低估了，要不只能說明A股的市場泡沫太大，在這樣的背景下，讓內(nèi)地的投資者去香港投資股票我認(rèn)為是很有吸引力的，但這種吸引力到底多大，有多少資金會到香港去投資股票市場，這要看下一步市場的反映，誰也很難預(yù)計。