云南昆明安寧市太平新區(qū)最近熱鬧了起來，一撥又一撥的開發(fā)商奔赴這個小鎮(zhèn)考察，僅是保利地產(chǎn)負(fù)責(zé)項目開發(fā)的相關(guān)人員已經(jīng)到小鎮(zhèn)考察了多次，這個地方人口不足2萬，現(xiàn)已建成的用地僅2.2平方公里，和中國其他鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)沒有區(qū)別。昆明太平新區(qū)整個規(guī)劃用地約62平方公里，多為荒山荒地。目前該小鎮(zhèn)提出的建設(shè)“中國太平奧林匹克體育小鎮(zhèn)”概念，讓國內(nèi)眾多開發(fā)商如：保利、廣州恒大、廈門住宅建設(shè)集團(tuán)開發(fā)、碧桂園、頤和集團(tuán)等開發(fā)商頻繁到這個小鎮(zhèn)圈地，太平新區(qū)數(shù)萬畝的運(yùn)作規(guī)模和寸土寸金的城市地價相比，的確充滿誘惑力。

　　安寧市太平新區(qū)管理委員會主任尹家屏對小鎮(zhèn)的三次規(guī)劃定位非常熟悉：最初的定位是大學(xué)城，后來大學(xué)城選址改變，太平鎮(zhèn)被定位為開發(fā)區(qū)，2003年國家出臺嚴(yán)控開發(fā)區(qū)的相關(guān)政策，太平開發(fā)區(qū)被迫取消。從此該小鎮(zhèn)不斷根據(jù)國家政策變化而調(diào)整自身定位，直至2006年9月11日，時任昆明市市長王文濤在太平鎮(zhèn)視察太平新區(qū)規(guī)劃建設(shè)工作時，針對太平新區(qū)的實(shí)際，提出了在太平新區(qū)打造國際一流奧林匹克體育小鎮(zhèn)的設(shè)想，太平新區(qū)的建設(shè)定位總算確定了下來。

　　土地指標(biāo)是最大的問題

　　小鎮(zhèn)即將進(jìn)入建設(shè)周期，管委會的工作重心仍然是土地指標(biāo)，而開發(fā)商們所關(guān)注的卻是小鎮(zhèn)地價的漲幅，小鎮(zhèn)還未建成，地價就漲起來了。廈門萬輝地產(chǎn)自從2003年就進(jìn)入小鎮(zhèn)考察，至今陸續(xù)拿下2000畝左右土地，萬輝最初獲批的土地地價是14萬元/畝，去年拿了一部分是22萬元/畝，尹家屏預(yù)計，今年該片區(qū)的地價要達(dá)到二十五六萬元/平方米，兩年間，地價平均每年增長6萬元，實(shí)現(xiàn)年均70%的漲幅。地價快速上漲的效應(yīng)立即吸引了本土進(jìn)入：云南昆鋼房地產(chǎn)、云錫房地產(chǎn)、昆明玉龍灣旅游發(fā)展等多家當(dāng)?shù)貙?shí)力雄厚的企業(yè)都拿了地。

　　然而，尹家屏卻說“土地指標(biāo)是最大的問題。”在小鎮(zhèn)的初步規(guī)劃圖里，廈門萬輝地產(chǎn)、廣州恒大地產(chǎn)、昆明玉龍灣旅游發(fā)展有限公司已經(jīng)先期進(jìn)入，并呈三足鼎立的穩(wěn)定局面，其他開發(fā)商將陸續(xù)進(jìn)入這三大塊的周邊地區(qū)，即便如此，土地指標(biāo)仍然是最大問題，除了已經(jīng)獲得部分土地的萬輝地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)，后續(xù)的開發(fā)商估計最快也要兩三年后才拿到土地，等到產(chǎn)品開始銷售，至少是5年后了。而且進(jìn)入的開發(fā)商都要各自承擔(dān)片區(qū)配套的責(zé)任，整個小鎮(zhèn)的建設(shè)周期初步定位15年。

　　為了盡快拿到地，開發(fā)商各出奇謀，觀點(diǎn)網(wǎng)從各種渠道獲悉，廣州頤和集團(tuán)從當(dāng)?shù)氐暮献骰锇槭种心玫搅?000多畝的土地，用來開發(fā)旅游地產(chǎn)，廣州頤和集團(tuán)的具體負(fù)責(zé)人說：“不擔(dān)心周期長，只要合適就可以”，恒大地產(chǎn)則早已通過掛牌出讓拿下960多畝土地，盡管拿的地塊所處位置還沒通路，但地價相對低廉：17萬元/畝。

　　外來開發(fā)商和本土開發(fā)商在這片土地的競爭上各有各的優(yōu)勢。麗江控股、玉龍灣等云南本土開發(fā)商長期在云南本地耕耘，在當(dāng)?shù)赜猩詈竦娜嗣}資源，麗江控股今年7月14日發(fā)布公告稱，公司控股子公司云南睿龍公司與昆明滇池高爾夫共同與昆明安寧市人民政府在昆明安寧市簽署《安寧市太平新區(qū)“昆明玉龍灣運(yùn)動休閑主題社區(qū)”項目投資意向協(xié)議書》。協(xié)議雙方就由睿龍公司和滇池高爾夫共同作為投資主體，在安寧市玉龍灣及周邊區(qū)域投資建設(shè)“昆明玉龍灣運(yùn)動休閑主題社區(qū)”項目達(dá)成意向，隨后睿龍公司以7000萬元與滇池高爾夫共同設(shè)立昆明玉龍灣旅游發(fā)展有限公司，注冊資本1億元，占70%。新公司立即展開整個玉龍灣的旅游地產(chǎn)布局規(guī)劃，涵蓋酒店、商務(wù)、旅游、住宅，以及一個迪斯尼主題公園。太平新區(qū)管委會并不擔(dān)心開發(fā)商之間的戰(zhàn)爭，盡管開發(fā)商要先期投入規(guī)劃，然后憑借規(guī)劃方案參與土地公開出讓，但尹家屏強(qiáng)調(diào)，方案的競爭只是一方面，管委會關(guān)注的是新片區(qū)建設(shè)的長遠(yuǎn)利益，“急功近利的開發(fā)商，我們是不愿意招進(jìn)來的”。

    小鎮(zhèn)動力源泉重點(diǎn)在于土地制度及其相關(guān)制度改革

　　云南省政府研究室社會處處長譚亞原算了這樣一筆賬：僅2006年，云南省共接待來滇進(jìn)行高原體育訓(xùn)練的國內(nèi)外運(yùn)動員10萬余人次，目前人次數(shù)呈逐年上升趨勢?，F(xiàn)在“云南還是坐等各地運(yùn)動員上門來要求參加集訓(xùn)”，一旦市場化運(yùn)作，提供了更好的體育訓(xùn)練基地，那么，僅專業(yè)運(yùn)動員就能突破二三十萬人。而體育產(chǎn)業(yè)這塊巨大的消費(fèi)市場正是“奧林匹克體育小鎮(zhèn)”的建設(shè)基礎(chǔ)。

　　這是國內(nèi)首個以奧林匹克體育休閑元素為主題的小鎮(zhèn)規(guī)劃研究項目，但對于使用“奧林匹克”一詞命名是否合適，許多人提出了疑義。安寧市副市長張正平坦言奧林匹克這個名稱在中國已經(jīng)有5個地方得到批準(zhǔn)使用的先例，太平鎮(zhèn)還沒有得到批準(zhǔn)使用，目前正在爭取得到國際奧委會的支持。

　　而對于太平體育小鎮(zhèn)來說，命名只是一方面，同目前我國許多小城鎮(zhèn)相同，現(xiàn)在發(fā)展的動力源泉重點(diǎn)在于土地制度及其相關(guān)制度改革。

　　國家發(fā)展和改革委員會小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心規(guī)劃處處長楊曉東提出“小城鎮(zhèn)發(fā)展就要把農(nóng)民對土地的經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)、產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營使用權(quán)三權(quán)分離。另外還有行政管理制度及其相關(guān)制度改革和戶籍制度及其相關(guān)制度改革。”尹家屏表示，目前最大的愿望就是能夠允許在“中國太平國際奧林匹克體育小鎮(zhèn)”開發(fā)建設(shè)中進(jìn)行“城市帶動農(nóng)村、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”的政策試驗(yàn)。