十年一次、萬(wàn)眾期待的全國(guó)城市住房工作會(huì)議于8月24日至25日在京召開(kāi)。

　　會(huì)議以落實(shí)8月13日新鮮出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(又稱“24號(hào)文”)以及此前出臺(tái)的“國(guó)八條”及“國(guó)六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。

　　這一會(huì)議議題被外界稱為“中國(guó)住房體制第三次變革”，或簡(jiǎn)稱為“房改新政”。“新政”的最大亮點(diǎn)有兩個(gè)，一是中國(guó)的“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場(chǎng)輕保障”的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變；二是對(duì)于商品房的漲價(jià)問(wèn)題，新政將采取不同的調(diào)控思路和方式。

　　有學(xué)者預(yù)測(cè)，在對(duì)房改10年的反思之后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的下一步發(fā)展方向和宏觀調(diào)控將發(fā)生重大變化，即在繼續(xù)完善“市場(chǎng)房”的同時(shí)，將加大“保障房”的建設(shè)力度；也有學(xué)者和專家認(rèn)為，房改新政并不“新”，只不過(guò)是對(duì)“在執(zhí)行中走了樣”的1998年房改政策的重新“回歸”。

　　不少普通百姓對(duì)于房改新政似乎表現(xiàn)冷淡——“保障房”只是針對(duì)少數(shù)低收入人群，對(duì)于絕大多數(shù)城市人而言，更關(guān)心的是“市場(chǎng)房”的漲價(jià)問(wèn)題。那么，房改新政是否涉及商品房房?jī)r(jià)問(wèn)題？房?jī)r(jià)再漲是否會(huì)追究地方政府責(zé)任？

　　諸如此類的問(wèn)題，正在成為地方政府、開(kāi)發(fā)商和百姓等各方關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。

　　房改十年出“新政”

　　最高級(jí)別住房工作會(huì)議出臺(tái)“保障新政”

　　中國(guó)房改歷程中的一個(gè)里程碑或已出現(xiàn)。

　　8月24日，由國(guó)務(wù)院主持的全國(guó)住房工作會(huì)議在北京低調(diào)召開(kāi)。會(huì)議要求，積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。會(huì)議重申，城市新開(kāi)工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。

　　有消息稱，在這次“住房峰會(huì)”之后，一系列與住房保障相關(guān)的文件也將陸續(xù)出臺(tái)，完整的住房保障政策體系將在年內(nèi)形成。

　　而在此之前，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，即“24號(hào)文”剛剛發(fā)布11天。

　　從“24號(hào)文”到全國(guó)住房工作會(huì)議，這一系列被媒體稱為“房改新政”的舉措，都聚集于一個(gè)焦點(diǎn)：低收入家庭的住房保障。

　　種種跡象都表明，一個(gè)有關(guān)住房保障制度建設(shè)的“路線圖”正在緩緩展開(kāi)。

　　最高級(jí)別的住房工作會(huì)議

　　——首次由國(guó)務(wù)院主持召開(kāi)

　　在全國(guó)住房工作會(huì)議召開(kāi)前的8月13日，“24號(hào)文”發(fā)布。其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

　　“‘24號(hào)文’的出臺(tái)意味著，房地產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)新一輪調(diào)控轉(zhuǎn)向：在完善‘市場(chǎng)房’的同時(shí)，‘保障房’臨危受命。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)媒體表示。

　　事實(shí)的確如此。從2003年開(kāi)始，一些城市房?jī)r(jià)的飆升就開(kāi)啟了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)以“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)”為核心的調(diào)控之路，尤其是從2005年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三輪大的調(diào)控，但在“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”的調(diào)控重心下，房?jī)r(jià)上漲的步伐并沒(méi)有得到有效的遏制。

　　一個(gè)最明顯的例證是：國(guó)家發(fā)改委8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲了7.5%。其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.1%，二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.3%。

　　在困境面前，作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議牽頭部門的建設(shè)部，開(kāi)始將調(diào)控的重點(diǎn)更多引向住房保障方面，尤其是增加保障性住房的供給。

　　據(jù)了解，去年5月，國(guó)辦發(fā)37號(hào)文明確提出要“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”，此后，建設(shè)部就完善住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等制度進(jìn)行了深入的調(diào)研，并形成了有關(guān)住房保障的相關(guān)報(bào)告。

　　“從去年6月開(kāi)始，建設(shè)部就一直醞釀?wù)匍_(kāi)一年一度的全國(guó)住房工作會(huì)議，并形成了會(huì)議的初稿，但最終推遲到今年召開(kāi)，期間就建立住房保障制度問(wèn)題經(jīng)過(guò)了充分準(zhǔn)備。”一知情人士告訴記者。

　　“以往的住房工作會(huì)議一般由建設(shè)部組織各地建設(shè)行政主管部門召開(kāi)，而這次由國(guó)務(wù)院組織各有關(guān)部委及各省、自治區(qū)等地負(fù)責(zé)人召開(kāi)，還是第一次。”該人士說(shuō)。

　　另?yè)?jù)有關(guān)媒體的報(bào)道，建設(shè)部成立住房保障司的計(jì)劃也正在實(shí)施當(dāng)中。新成立的住房保障司將管理全國(guó)保障性住房工作，將把原來(lái)由住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處負(fù)責(zé)管理的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，劃歸到管理范圍。

　　“過(guò)去一段時(shí)間，我們過(guò)多強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)的作用，而使得保障制度相對(duì)滯后。住房工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)低收入家庭的住房保障，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有里程碑式的意義。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所倪鵬飛博士表示。

　　在他看來(lái)，政府住房保障應(yīng)當(dāng)和市場(chǎng)恰當(dāng)結(jié)合。房改新政是對(duì)過(guò)去住房制度的反思，也是對(duì)住房政策的進(jìn)一步完善。

　　“這表明政府的調(diào)控思路已經(jīng)十分明確了：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不能解決所有人的住房問(wèn)題，政府應(yīng)該承擔(dān)起住房保障的責(zé)任。”南通市委辦公室李昌森說(shuō)。

　　艱難的回歸

　　——10年后重新落實(shí)“保障”主題

　　其實(shí)從某種意義上說(shuō)，房改新政并不“新”。

　　“國(guó)務(wù)院在1998年就曾經(jīng)提出用經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)保障絕大多數(shù)人的住房，但是后來(lái)遇到東南亞金融危機(jī)，在這種情況下，為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作了支柱產(chǎn)業(yè)，用住房建設(shè)來(lái)推動(dòng)鋼鐵、水泥等行業(yè)的發(fā)展。”全國(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院參事任玉嶺接受采訪時(shí)說(shuō)。

　　在任玉嶺看來(lái)，在房地產(chǎn)成為一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)后，其公益性和保障性逐漸喪失，造成了過(guò)分的市場(chǎng)化，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)走向畸形和極端。

　　在1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)的綱領(lǐng)性文件中，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”被確定為基本方向，而根據(jù)1998年“國(guó)發(fā)23號(hào)”文件的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房能夠覆蓋的群體約占到城市人口的60%-70%。

　　據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1998—2003年的5年間，全國(guó)共建成經(jīng)濟(jì)適用住房4.8億平方米，使600萬(wàn)戶中低收入家庭改善了住房條件；基本形成了租金減免、實(shí)物配租、房租補(bǔ)貼等三種較為完善的廉租住房供應(yīng)模式。

　　但之后，這一綱領(lǐng)性文件在執(zhí)行過(guò)程中，卻出現(xiàn)了“重市場(chǎng)輕保障”的傾向，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展“一條腿長(zhǎng)，一條腿短”。

　　“在2003年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào))出臺(tái)后，經(jīng)濟(jì)適用房由‘住房供應(yīng)主體’被改為‘具有保障性質(zhì)的政策性商品住房’，‘住房供應(yīng)主體’被大部分的商品房所替代。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所市場(chǎng)與投資研究中心主任曹建海說(shuō)。

　　在曹建?？磥?lái)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是老百姓家庭收入的4-5倍(指總房?jī)r(jià)和家庭年收入的比例)，比較符合家庭承受能力，雖然當(dāng)時(shí)收入普遍比較低。但現(xiàn)在一些城市的房?jī)r(jià)早就突破家庭收入的4-5倍，甚至達(dá)到14-15倍。

　　“1998年房改在執(zhí)行當(dāng)中走樣了。盡管當(dāng)時(shí)的政策確實(shí)是很好的，設(shè)計(jì)也是很合理的。”曹建海說(shuō)。

　　因此，在很多人看來(lái)，這次的房改新政充滿了對(duì)1998年房改政策的“回歸”意味。

　　“從全國(guó)住房工作會(huì)議傳達(dá)出的主調(diào)看，一方面是落實(shí)了98年房改的基本原則，另一方面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)存在的問(wèn)題提出了解決辦法。”任玉嶺表示。

　　在任玉嶺看來(lái)，此次房產(chǎn)新政強(qiáng)化“兩個(gè)70%”，尤其提出“廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%”，實(shí)際暗合了1998年房改“為絕大多數(shù)人提供保障性住房”的政策規(guī)定。

　　“這一規(guī)定是非常得人心的，對(duì)低收入家庭的住房保障將起到重要的推動(dòng)作用。”任玉嶺說(shuō)。

　　“保障房”的受益者有多少

　　——“低收入群體”的界定亟待明確

　　“‘24號(hào)文’與全國(guó)住房工作會(huì)議給未來(lái)定了個(gè)調(diào)子，那就是政府努力做好政府該干的保障低收入家庭的住房權(quán)利的事，市場(chǎng)則做好住房條件改善和生活質(zhì)量提高的事，當(dāng)住房保障體系更加完善之后，房?jī)r(jià)的漲落就是市場(chǎng)的事了。”北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)對(duì)房改新政評(píng)論說(shuō)。

　　在任志強(qiáng)看來(lái)，在政府最終建立了住房保障制度之后，房?jī)r(jià)才會(huì)成為調(diào)節(jié)供求關(guān)系的工具，才會(huì)根據(jù)供求關(guān)系與產(chǎn)品質(zhì)量有漲有落，并隨著資源的稀缺與經(jīng)濟(jì)的整體上升而長(zhǎng)期處于上升的趨勢(shì)。

　　建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)會(huì)員谷俊青提供的數(shù)據(jù)顯示，目前在全國(guó)范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平米的家庭有1000萬(wàn)戶，比重達(dá)到5.5%。房改新政如果能得到切實(shí)的執(zhí)行，將對(duì)低收入的人群起到一定的保障作用。

　　但這樣的惠及面依然十分有限。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“24號(hào)文”短期可能無(wú)法迅速緩解中低收入人群的住房需求，也無(wú)法因?yàn)榉稚⑹袌?chǎng)對(duì)商品房的需求而拉低房?jī)r(jià)。

　　“盡管從政府的文件看城市低收入居民的范圍有所擴(kuò)大，但這種擴(kuò)大只是相對(duì)以往城市低保居民的范圍而言的。其實(shí)，在有些城市低保收入的居民占整個(gè)城市居民的比重不足1%，比如在上海。”中國(guó)社科院金融所研究員易憲容說(shuō)。

　　任玉嶺參事最近在全國(guó)各地作了近一個(gè)月的住房保障的調(diào)研，在他看來(lái)，當(dāng)前對(duì)“低收入群體”的界定并不明確，各地所指的低收入家庭，差不多都是低保人員，這樣的人員，在住房需求中一般占百分之幾，多的也就百分之十幾。

　　“如果低收入按這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)界定，就會(huì)有眾多的人得不到保障。特別是那些中等收入城市居民更是無(wú)法進(jìn)入這個(gè)住房保障體系。”他說(shuō)，“另外，住房最大的問(wèn)題是土地?，F(xiàn)在一些很偏僻的中等城市，一畝地也能達(dá)到200萬(wàn)元，新政只強(qiáng)調(diào)了保證經(jīng)濟(jì)適用房等土地供應(yīng)量不低于70%，但并沒(méi)有在價(jià)格上進(jìn)一步約束。這樣低收入保障用房是很難實(shí)現(xiàn)的。”

　　“因此，房改新政短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)有任何抑制作用。不過(guò)，最終還是主要看執(zhí)行的力度，如果執(zhí)行力度大，真正按照‘兩個(gè)70%’來(lái)做，堅(jiān)持兩年，整個(gè)房?jī)r(jià)，包括商品房的價(jià)格都會(huì)降低。”任玉嶺說(shuō)。

　　曹建海也認(rèn)為，房產(chǎn)新政短期內(nèi)對(duì)20%的低收入家庭可能有所作用，但對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的影響非常有限。

　　在他看來(lái)，“廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%"的規(guī)定容易造成內(nèi)部再切塊，如可以分割成廉租房占10%，經(jīng)濟(jì)適用房占10%，中小套型商品房占50%這樣的比例，使得提高保障房比例的規(guī)定落空。

　　“新政”明令“市場(chǎng)房”漲價(jià)問(wèn)責(zé)地方政府

　　對(duì)于這次在高房?jī)r(jià)背景下召開(kāi)的“全國(guó)住房峰會(huì)”，各方都表現(xiàn)了高度期待和盼望。不過(guò)，與會(huì)前的熱烈氣氛，以及人們目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度相比，不少人認(rèn)為會(huì)議的相關(guān)報(bào)道、輿論熱度似乎都有點(diǎn)“冷”，而對(duì)于百姓的反應(yīng)，更被認(rèn)為是“出奇的冷”。甚至還有一些人提出疑問(wèn)：為何這次會(huì)議只重視少數(shù)低收入人群的“保障房”，而不關(guān)心事關(guān)城市絕大多數(shù)人的“市場(chǎng)房”漲價(jià)問(wèn)題。

　　其實(shí)這是一種誤解，而造成誤解的主要原因可能是“遺漏”了對(duì)此次會(huì)議關(guān)于“市場(chǎng)房”的一些“新說(shuō)法”和“新舉措”。

　　房?jī)r(jià)調(diào)控有了“新說(shuō)法”

　　——從“抑制”變?yōu)?ldquo;穩(wěn)定”

　　據(jù)了解，普通百姓之所以對(duì)被媒體熱炒為“十年開(kāi)一會(huì)”的城市住房會(huì)議“冷處理”，對(duì)事關(guān)他們最大切身利益的“住房新政”無(wú)動(dòng)于衷，主要是因?yàn)樗麄冇X(jué)得這次會(huì)議關(guān)于廉租房建設(shè)和低收入家庭住房困難的主旨，與解決他們感受為“新三座大山”的高房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)。

　　因?yàn)榱夥亢同F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房，針對(duì)的只是特定意義上的“低收入者”，他們連城鎮(zhèn)人口的10%都不到。而現(xiàn)在造成“民怨沸騰”的住房主要矛盾，并不是這“十分之一”人的房憂，而是占了城鎮(zhèn)人口七八成的普通百姓買不起房和改善不了住房條件。所以，不少人認(rèn)為“住房新政”上的“著力點(diǎn)”和住房問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)主要矛盾“錯(cuò)位”，才使得百姓對(duì)“十年一次”的“住房峰會(huì)”由熱轉(zhuǎn)涼。

　　其實(shí)，上述理解和看法是對(duì)此次全國(guó)城市住房工作會(huì)議的一種誤讀，更是對(duì)“房改新政”的一種誤解。“房改新政”不僅關(guān)注到了老百姓最關(guān)心的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，并且提出了切實(shí)有效的解決之道。

　　新華社對(duì)這次會(huì)議的報(bào)道內(nèi)容表明，除了廉租房和低收入者住房保障外，這次會(huì)議對(duì)普通百姓最關(guān)心的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，不僅有所涉及，還“掛”出了“責(zé)任狀”。

　　在新華社稿的導(dǎo)語(yǔ)中，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎的會(huì)議講話有兩方面的內(nèi)容“并列突出”。一是廉租房和低收入家庭住房問(wèn)題，二是“繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。

　　如果有人以為第二方面的內(nèi)容是“老生常談”，那就未免低估“房改新政”的“與時(shí)俱進(jìn)”了。

　　首先，這里在“提法”上出現(xiàn)了一個(gè)已經(jīng)“略感陌生”的用語(yǔ)——“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”。人們注意到，就是在今年的政府工作報(bào)告和不久前的“官方說(shuō)法”中，對(duì)“房?jī)r(jià)調(diào)控”上用的最多的一個(gè)詞，還是“抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。這樣的“說(shuō)法”，在看著房?jī)r(jià)年年暴漲的老百姓看來(lái)，多少有些“不合時(shí)宜”。所以住房工作會(huì)議上提出“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”，不僅是在“提法”上順了民意，更重要的是表明了中央高層在房?jī)r(jià)調(diào)控上的“力道”很可能發(fā)生變化。

　　雖然人們目前尚不能確認(rèn)，在房?jī)r(jià)調(diào)控上“提法”微妙變化的背后，高層對(duì)“抑制”或“穩(wěn)定”房?jī)r(jià)上將會(huì)采取什么樣的“更有力度”的具體行動(dòng)，但是高層在房?jī)r(jià)調(diào)控上的態(tài)度的轉(zhuǎn)變，卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　房子漲價(jià)追究責(zé)任

　　——地方政府“三負(fù)責(zé)”

　　在這次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院對(duì)各級(jí)政府在住房上提出的“三負(fù)責(zé)”的“責(zé)任狀”，就是一個(gè)最好的例證。媒體報(bào)道稱，這次會(huì)議要求，“省級(jí)政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)住房保障、住房供應(yīng)和房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作負(fù)總責(zé)，市縣政府是責(zé)任主體”。把“房?jī)r(jià)穩(wěn)定”和住房供應(yīng)及住房保障一起，作為對(duì)作為“責(zé)任主體”的地方政府進(jìn)行住房行政考核的三大內(nèi)容，表明中央高層對(duì)地方政府在抑制房?jī)r(jià)上的“無(wú)能為力”，已經(jīng)感到難以容忍。

　　實(shí)際上，在房?jī)r(jià)調(diào)控上的“微妙變化”和“房?jī)r(jià)穩(wěn)定”上責(zé)任狀的推出，有一個(gè)眾所周知的現(xiàn)實(shí)背景。這就是今年以來(lái)，盡管各級(jí)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)上的“調(diào)控”“聲聲不斷”，但各地、尤其是大中城市的房?jī)r(jià)還是一路飛漲。不僅有的地方商品住房的價(jià)格出現(xiàn)一年翻番的“奇特景象”，而且房?jī)r(jià)暴漲的勢(shì)頭已經(jīng)呈現(xiàn)全國(guó)遍地開(kāi)花之勢(shì)；不僅在大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)一波緊接一波，而且在中小城市和欠發(fā)達(dá)地區(qū)商品房?jī)r(jià)也出現(xiàn)前所未有的漲幅。有的開(kāi)發(fā)商甚至公開(kāi)口吐狂言：每調(diào)控一次，房?jī)r(jià)就漲一次。面對(duì)如此“宣戰(zhàn)”，政府不能不再“應(yīng)戰(zhàn)”：在房?jī)r(jià)問(wèn)題上有實(shí)實(shí)在在的行政作為，維護(hù)人民的最大利益。

　　【“房改新政”三人談】

　　謹(jǐn)防“保障房”重陷“執(zhí)行乏力”泥淖

　　早在10年前，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(又稱“23號(hào)文件”)就確定了清晰的住房供應(yīng)體系，即最低收入家庭租賃廉租房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品房。

　　10年過(guò)去了，據(jù)建設(shè)部、民政部的一項(xiàng)調(diào)查顯示：全國(guó)城鎮(zhèn)低保家庭中約有400萬(wàn)戶住房困難，截止去年底解決了26.8萬(wàn)戶，僅占6.7%。目前全國(guó)仍有人均建筑面積10㎡以下的低收入住房困難家庭近1000萬(wàn)戶，占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)戶的5.5%。到去年底全國(guó)還有145個(gè)城市沒(méi)有建立廉租住房制度。經(jīng)濟(jì)適用房占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的比例從高峰期的15%、20%衰降到近年的不足5%。

　　在反思我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題時(shí)，主流觀點(diǎn)均認(rèn)為1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文件關(guān)于住房供應(yīng)體系的設(shè)計(jì)是科學(xué)的，但因?yàn)閳?zhí)行不到位，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中住房保障這條腿明顯萎縮，出現(xiàn)“跛腳”病癥，故而引發(fā)了一系列問(wèn)題。

　　好政策執(zhí)行難

　　既然住房供應(yīng)體系在制度設(shè)計(jì)上是正確的，為什么會(huì)在執(zhí)行環(huán)節(jié)各行其是，最終導(dǎo)致目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)大打折扣呢？究其原因，不是國(guó)務(wù)院1998年23號(hào)文件的規(guī)格不高，而是行政管理中說(shuō)歸說(shuō)、做歸做，言行兩張皮的積習(xí)所致。

　　執(zhí)行的沒(méi)有什么好處，不執(zhí)行的也沒(méi)有什么責(zé)任。不建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的城市，可以騰出資金做其它政績(jī)工程，為一些官員的升遷添磚加瓦。

　　近兩年的“國(guó)八條”和“國(guó)六條”，兩個(gè)文件對(duì)房市宏觀調(diào)控提出的14條措施，針對(duì)性都很強(qiáng)。特別是2006年的國(guó)六條，當(dāng)時(shí)輿論界和業(yè)內(nèi)人士都稱之為“精確打擊”，但實(shí)施效果依舊不太明顯。這除了從政策執(zhí)行到效果顯現(xiàn)有一個(gè)“時(shí)滯”過(guò)程之外，執(zhí)行乏力也是一個(gè)重要原因。從發(fā)文到現(xiàn)在已經(jīng)一年又三個(gè)月，但不要說(shuō)達(dá)到“兩個(gè)70%”的標(biāo)準(zhǔn)，就全國(guó)而言，就是縮小到“兩個(gè)7%”是否達(dá)到都要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　如何避免重蹈覆轍

　　8月13日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(24號(hào)文)正式發(fā)布。8月24日-25日，又緊鑼密鼓召開(kāi)了全國(guó)住房工作會(huì)議，將住房保障提到了前所未有的高度予以重視。應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)住房保障的大戲已經(jīng)拉開(kāi)序幕，住房供應(yīng)中的“跛腳”癥狀有望逐漸得到改善。

　　但是，在滿腔熱情去將政策轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的過(guò)程中，應(yīng)該吸取之前的教訓(xùn)，千萬(wàn)不要也不應(yīng)該再掉到“說(shuō)歸說(shuō)、做歸做”執(zhí)行乏力的同一陷阱里。

　　首先，要用好住房保障政績(jī)考核成果，將之鏈接到組織部門對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部政績(jī)考核的評(píng)價(jià)體系之中，發(fā)揮好用人導(dǎo)向的作用。對(duì)在構(gòu)建公共住房保障體系中做出成績(jī)者，給以大力褒獎(jiǎng)并提拔重用，反之則應(yīng)問(wèn)責(zé)。如果沒(méi)有這一點(diǎn)，“說(shuō)歸說(shuō)、做歸做”的老毛病就會(huì)復(fù)發(fā)。

　　其次，要加強(qiáng)對(duì)地方各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部公共住房制度知識(shí)的教育，使其充分認(rèn)識(shí)到“住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題”。“人人享有適當(dāng)住房”，是聯(lián)合國(guó)千年發(fā)展目標(biāo)的重要內(nèi)容，也是各級(jí)政府的基本責(zé)任。民以食為天，家以居為先，安居才能樂(lè)業(yè)，安居才能和諧。

　　第三，城市政府應(yīng)切實(shí)轉(zhuǎn)變職能。在徹底轉(zhuǎn)變觀念的前提下，應(yīng)在加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全工作機(jī)構(gòu)、完善管理制度、落實(shí)保障資金、用地供給等方面逐條逐項(xiàng)落到實(shí)處。

　　第四，加強(qiáng)檢查監(jiān)督，建立問(wèn)責(zé)制。地方政府每年在人民代表大會(huì)上報(bào)告住房保障制度的建設(shè)發(fā)展情況，是一個(gè)很好的監(jiān)督形式。除此之外，還有日常和年度工作檢查考評(píng)，輿論監(jiān)督等。對(duì)完不成保障性住房建設(shè)管理任務(wù)的，應(yīng)追究相應(yīng)的責(zé)任。

　　第五，要深化對(duì)保障性住房制度建設(shè)的理論研究和實(shí)踐探索，盡可能少走或不走彎路。如保障的方式問(wèn)題，筆者認(rèn)為，應(yīng)以實(shí)物配租為主。因?yàn)榱夥康倪m用對(duì)象一般是住房和經(jīng)濟(jì)均困難的“雙困”家庭，如果發(fā)放租賃補(bǔ)貼，很容易被挪作他用，并不一定能起到解決住房的作用。再比如，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和分配，雖然存在一些亟待解決的問(wèn)題，但不能因此而否定經(jīng)濟(jì)適用房這種保障性住房的重大作用，它和廉租房互為補(bǔ)充，不能偏廢。廉租房需用財(cái)政全額投資，而且絲毫不能回收，因此其覆蓋面十分有限。而經(jīng)濟(jì)適用房在政府政策的優(yōu)惠下，政府財(cái)政并不直接墊錢和投資，政府無(wú)直接的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，覆蓋面可以寬一些。今年7月12日，國(guó)土資源部徐紹史部長(zhǎng)面對(duì)記者就北京房?jī)r(jià)問(wèn)題的提問(wèn)，坦言自己也買不起房。連正部級(jí)干部都買不起商品房的今天，經(jīng)濟(jì)適用房更應(yīng)該大發(fā)展、寬覆蓋，以濟(jì)民生住房之急。

　　房?jī)r(jià)，應(yīng)“穩(wěn)定”在怎樣的“合理水平”

　　“房改新政”對(duì)商品房或市場(chǎng)房的調(diào)控目標(biāo)，從以前的“抑制過(guò)快上漲”微調(diào)為“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，并明確房?jī)r(jià)的責(zé)任主體是地方政府。溫家寶總理在今年的全國(guó)“兩會(huì)”上，談到加強(qiáng)房?jī)r(jià)監(jiān)管和調(diào)控時(shí)，特別提出要使房?jī)r(jià)“保持合理的價(jià)格水平”。

　　那么，各級(jí)政府究竟該如何作為，才稱得上是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”？還有，什么樣的房?jī)r(jià)才是“合理的價(jià)格水平”？

　　其實(shí)，這個(gè)看上去較為復(fù)雜的問(wèn)題并不難，國(guó)際上有一個(gè)通行的計(jì)算模式，這就是看一個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比究竟是多少。

　　“房?jī)r(jià)收入比”，是指一個(gè)地方或城市每戶居民的家庭購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于考察居民的購(gòu)房能力。通過(guò)對(duì)數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國(guó)家和地區(qū)主要城市居民住房房?jī)r(jià)的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心分別得出“合理的住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該為3、6或4、6。

　　對(duì)于目前動(dòng)輒每平米上萬(wàn)元的中國(guó)城市房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，按人均30平米的“初級(jí)住房小康標(biāo)準(zhǔn)”來(lái)算，每戶90平米的住房也要人民幣一百萬(wàn)元左右，而相比于家庭年收入10萬(wàn)元左右、甚至不到10萬(wàn)元的水平，房?jī)r(jià)收入比基本高于10，該數(shù)據(jù)顯然大大高于國(guó)際慣例。

　　更重要的是，在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，他們的公民用3-6年家庭收入所買到的住房，不僅人均面積要比我們大得多，而且標(biāo)準(zhǔn)還是“使用面積”，而非我們的加上公攤面積的“建筑面積”，另外，他們的房子大多也不是我們這種需要大筆裝修費(fèi)的毛坯房。當(dāng)然，他們的房子還附帶大花園。

　　不僅地大物博的歐美國(guó)家如此，就連人口密度和生活費(fèi)用遠(yuǎn)高于我們的韓國(guó)、日本的房?jī)r(jià)收入比也沒(méi)高到哪兒去。2006年初，韓國(guó)的國(guó)土研究院經(jīng)過(guò)對(duì)上萬(wàn)的家庭調(diào)查研究，并和英美等國(guó)進(jìn)行了比較，顯示韓國(guó)國(guó)民收入攢六年才能買得起房。在首都首爾地區(qū)，需要將個(gè)人收入存7.7年才能購(gòu)買住宅，其他大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國(guó)和英國(guó)，要購(gòu)買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。另?yè)?jù)日本官方的數(shù)據(jù)，在東京新建的專有面積75-80平米(相當(dāng)于我們90-100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平米的陽(yáng)臺(tái)和好幾個(gè)平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，外加停車位，房屋售價(jià)為3000萬(wàn)日元左右。而當(dāng)?shù)仄胀üば诫A層家庭平均月收入為56萬(wàn)日元。因此，在這個(gè)號(hào)稱世界上物價(jià)水平最高、人口密度也最大、房?jī)r(jià)同樣也是最高的城市，工薪族的房?jī)r(jià)收入比僅為4.5-5左右。

　　當(dāng)然，并不是每個(gè)國(guó)家和城市的房?jī)r(jià)收入比都能讓居民滿意。有一家美國(guó)的顧問(wèn)公司根據(jù)房?jī)r(jià)收入比，專門就國(guó)際房?jī)r(jià)購(gòu)買力做過(guò)一個(gè)調(diào)查，看看世界上哪些城市的房?jī)r(jià)讓居民“最難以承受”。結(jié)果澳洲悉尼超過(guò)倫敦(6.9)、紐約(7.9)和東京，以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產(chǎn)危機(jī)”。

　　這項(xiàng)調(diào)查還給出了一些判斷標(biāo)準(zhǔn)：

　　當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò)5的時(shí)候，國(guó)際慣例就認(rèn)為該城市房屋購(gòu)買力“極低”；

　　當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6的時(shí)候，就會(huì)被國(guó)際上公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；

　　當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7以后，就會(huì)被世界上公認(rèn)為“國(guó)際房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)”。

　　相比之下，目前中國(guó)一些城市高達(dá)10、甚至20以上的房?jī)r(jià)收入比，表明房?jī)r(jià)水平確實(shí)離譜，“民怨沸騰”也不難理解，而政府重拳出擊也是合情合理、迫不得已。

　　有人認(rèn)為，國(guó)務(wù)院這次講“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，就是要把房?jī)r(jià)“控制”在現(xiàn)在的水平之上。這至少在理論上是一個(gè)極大的誤解。眾所周知，早在2003年建設(shè)部起草的18號(hào)文取消了普通市民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利后，中國(guó)的房?jī)r(jià)就一路暴漲。四五年暴漲的積累，致使今天中國(guó)的房?jī)r(jià)“升級(jí)”為“世界一流”的不合理水平。如果在這樣的情況下講“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，不僅默認(rèn)了要老百姓承擔(dān)房?jī)r(jià)調(diào)控失敗的后果，而且也縱容了某些開(kāi)發(fā)商集團(tuán)對(duì)公眾利益的侵害。

　　因此，把房?jī)r(jià)和收入水平“釘”在一起，不僅符合國(guó)際上的慣例，而且也便于老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的合理性作出簡(jiǎn)單判斷，以及對(duì)地方政府的行政作為給予觀察和監(jiān)督。當(dāng)然，也可以使各地政府在房?jī)r(jià)調(diào)控中，更易操作，更具有科學(xué)性。

　　解決“有房住”比解決“有住房”更重要

　　8月13日，國(guó)務(wù)院公布的24號(hào)文的第一句話——“住房是重要的民生問(wèn)題”，明確肯定了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本。這充分說(shuō)明，黨和政府深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求在不懈地努力，體現(xiàn)了其始終把改善人民群眾的居住條件，使他們能擁有最基本的生存權(quán)作為自己的職責(zé)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的根本方向和目的。

　　“住房”二重性要求協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)兩種力量

　　我國(guó)目前的住房問(wèn)題，不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而是一個(gè)有著復(fù)雜社會(huì)根源、與社會(huì)財(cái)富分配相關(guān)的社會(huì)問(wèn)題。因此，均衡財(cái)富的分配，并適時(shí)地調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，使發(fā)展成果更多地惠及占人口絕大多數(shù)的中低收入家庭，讓普通民眾享有基本的居住權(quán)，這不僅是關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和基本民生的問(wèn)題，更是關(guān)系到保持社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)題。

　　吃、住是人類生存的基本保障，當(dāng)個(gè)人無(wú)力解決的時(shí)候，只能依靠政府。因此，保證人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府來(lái)提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是帶有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)而不是政府干預(yù)，實(shí)際效果會(huì)更加理想。

　　住房的二重性表明，無(wú)論是單靠市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”，還是單靠政府“看得見(jiàn)的手”，都難以解決全部問(wèn)題。因此，中國(guó)的住房政策應(yīng)以國(guó)情為背景，既要依靠市場(chǎng)自身的力量，又要依靠政府的政策供給和公共服務(wù)來(lái)完善和調(diào)控，并把政府與市場(chǎng)兩種力量有效地協(xié)調(diào)、融合起來(lái)。

　　上述這一切都需要政府制定住房政策或制度來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要強(qiáng)調(diào)的是，住房政策本身就是政府提供的一種公共物品。政府在提供這樣的公共物品時(shí)，必須考慮到它與經(jīng)濟(jì)政策或市場(chǎng)政策的兼容性。這是制度安排是否成功的關(guān)鍵，否則就會(huì)事與愿違，或者在現(xiàn)實(shí)中無(wú)法操作，或者不但沒(méi)有產(chǎn)生有益的社會(huì)效用，反而加大了社會(huì)成本，造成了資源的重復(fù)浪費(fèi)。

　　應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分“有房住”和“有住房”

　　《意見(jiàn)》表明，黨和政府審時(shí)度勢(shì)，判斷出社會(huì)對(duì)“有房住”的需求是解決當(dāng)下“住房”問(wèn)題的關(guān)鍵。也就是說(shuō)，不能把廣大市民對(duì)“居住”的整體需求都看成是對(duì)商品房的需求，而要把對(duì)“住房”的投機(jī)性、投資性和理財(cái)性需求與對(duì)“居住”的需求區(qū)別開(kāi)。這顯示出了其宏觀決策的科學(xué)性。

　　實(shí)際上，解決“有房住”比解決“有住房”來(lái)得更為重要。一個(gè)雖然屢遭詬病但不可否認(rèn)的事實(shí)是，世界上最發(fā)達(dá)的美國(guó)也有30%多的居民沒(méi)有產(chǎn)權(quán)屬于自己的住宅，對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)擁有13億人口的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，讓居民都擁有產(chǎn)權(quán)屬于自己的住房顯然更不現(xiàn)實(shí)。強(qiáng)行要求90平米以下的小戶型不得少于70%，筆者也認(rèn)為是治標(biāo)不治本的方法。因?yàn)閮蓚€(gè)連著的小戶型也可以變成一個(gè)大戶型，行政限制既違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又起不到預(yù)期作用。

　　因此，政府在解決廣大人民群眾極為關(guān)心的住房問(wèn)題過(guò)程中，關(guān)鍵要弄清楚在市場(chǎng)條件下自身的職能。具體地說(shuō)，政府不能直接干涉競(jìng)爭(zhēng)性商品的市場(chǎng)定價(jià)，但可以通過(guò)制定游戲規(guī)則和宏觀調(diào)控政策間接干預(yù)。例如，通過(guò)大力興建小戶型甚至超小戶型的廉租房，以解決最貧困人口的最低生存需要。這種廉租房租出后，既不能空置，更不能挪為他用，也不可轉(zhuǎn)租，否則政府應(yīng)立即收回。再如，制定“直售”規(guī)則，以減少中間環(huán)節(jié)，避免層層加價(jià)，降低交易費(fèi)用，從而達(dá)到降價(jià)房?jī)r(jià)的目的。還有，通過(guò)稅收政策限制一戶擁有多套住房，稅率的多少以絕大多數(shù)人承受不了為標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)橥恋厥侨祟惿嫠匦璧南∪辟Y源，所以每個(gè)人都不能過(guò)多地占用。若將此類所得全部用于廉租房建設(shè)，既平均了貧富，又減輕了政府負(fù)擔(dān)，同時(shí)也可有效地抑制房地產(chǎn)投機(jī)，使房?jī)r(jià)迅速降下來(lái)，可謂一舉多得。