國土資源部2004年初出臺了71號令：《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，文件規(guī)定，協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限為2004年8月31日，從此之后，所有建設(shè)用地都必須通過土地招拍掛的形式進行。2004年8月31日以后，所有經(jīng)營性土地一律實行公開競價出讓；文件還規(guī)定，發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，且需在兩年內(nèi)實施開發(fā)，否則政府可把該土地收回等等。

       從2004年國家停止土地協(xié)議方式出讓、實行招拍掛制度以來，土地便開始了價高者得的時代，政府出讓的土地越來越大，開發(fā)商的胃口也越來越大，地價也越來來越高，從今年各地頻頻傳出的地王消息便可得知，地價高帶來的房價也越來越高，盡管國家出盡各種各樣的政策，但是房價仍然控制不了。除了需求量大之外，土地政策是否也是促使房價不斷升高的因素？   

       今年7月份北辰以92億的價格競得湖南長沙三角洲開福區(qū)新河三角洲地塊，該地塊本來主要是一個舊工業(yè)區(qū)，出讓面積為785198.96平方米，其中包含商業(yè)用途面積152390.25平方米，住宅用途面積632808.71平方米。和北辰同樣有大量土地存儲的碧桂園，其在上市之后的土地儲備總共有54平方公里，廣州的合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說，他算了一筆賬，碧桂園今年上半年其銷售面積是93萬平方米建筑面積，如果按照一年200萬平方米的銷售面積和1容積率計算，一年可以消化的也就是2平方公里土地，消化54平方公里的土地儲備需要27年，而碧桂園還在繼續(xù)拿地。按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，開發(fā)商在拿到地后必須兩年動工，兩年內(nèi)不動工的，政府將收回土地，然而，文中卻沒有規(guī)定兩年內(nèi)必須開工的比例，假設(shè)一個開發(fā)商拿到1千畝的地后，兩年內(nèi)只開發(fā)了200畝，剩下未開發(fā)的土地如何處理？法律沒有明文規(guī)定，而開發(fā)商囤積土地以增值得高利潤。大量的土地被大型開發(fā)商所占有，卻不完全開發(fā)，而中小型的開發(fā)商為拿不到地而犯愁。  

      2007年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，北京師范大學(xué)金融學(xué)教授鐘偉在《規(guī)模為王 土地為禍》報告上講到，目前土地出讓政策出來的問題非常嚴重，第一招拍掛制度談不上公開公平公正；第二是地價上漲過于迅速，第三是中小開發(fā)商被擠出局，第四是當(dāng)中土地出讓的面積越來越大，議價情況也越來越嚴重。

　　鐘偉教授講的四點正是目前土地市場存在的問題，他的言論頗中各個開發(fā)商的心思，顯然，學(xué)者和開發(fā)商已經(jīng)意識到了現(xiàn)在的土地政策帶來的危害，實際上招拍掛制度的本身就有一定的活動空間，這個活動空間給開發(fā)商和地方政府留下了足夠的想象力和回旋余地，寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同就認為，目前在招拍掛三種形式中，我們主要采取的是掛牌和拍賣，基本上就是“價高者得”的模式，這容易造成資金雄厚的開發(fā)商哄搶土地的沖動，只要有兩家開發(fā)商競拍，就可以使土地價格上升。例如富力競拍珠江新城的前期土地時，價格也就在4000元／平方米左右，但是到了今年5月一下子就拍到了9500元／平方米，現(xiàn)在又上升到1.2萬元／平方米，出現(xiàn)了地價倍增的態(tài)勢，連帶同一區(qū)域的樓價上升，民眾也感受到房價的越來越貴，這種狀態(tài)不健康也不公正，政府應(yīng)該檢討。

　 鐘偉還分析說，大地塊的現(xiàn)象非常不尋常，因為大地塊有風(fēng)險，也有投機取巧的地方，大地塊的拍賣主要還是繳款的周期拉得比較長，所以有資金的杠桿作用，征地的比率高，建筑用地的比率低，所以以后待征用地的變性有操作空間，由于開發(fā)周期長，規(guī)劃變更的可能性隨之增加，容積率都可以修改，最嚴重的問題是，大地塊的招拍掛，迅速改變了這個城市對房價的預(yù)期，這種情況是非常糟糕的，土地儲備沉淀的量非常大，鐘偉個人估計至少1萬億，華遠的任志強估計在1.5萬億以上。

　　地方政府大批量的批發(fā)土地，卻沒有考慮開發(fā)商是否有足夠的錢和時間來開發(fā)完這些土地，這就造成了開工率和土地面積成反比，也導(dǎo)致了宏觀調(diào)控政策不能很好地收到效果的原因之一，對此地方政府有不可推卸的責(zé)任。