8月24日，中糧集團(tuán)首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目“大悅城”在北京正式亮相。寧高寧說，“中糧希望做這個(gè)老商圈的新引擎，通過‘大悅城’項(xiàng)目把定位在原有的基礎(chǔ)上做一個(gè)升級(jí)。‘大悅城’是在考察歐美、日本等shoppingmall業(yè)態(tài)的細(xì)分市場后進(jìn)行設(shè)計(jì)的，和中友、君太那樣緊湊的百貨商場完全不同。風(fēng)險(xiǎn)不是沒有，但是很小。我們要把它打造成商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿，否則我們也不會(huì)拿每天60萬的利息去打水漂。”

　   由于擴(kuò)張和尋找其他利潤來源的需要，繼商業(yè)地產(chǎn)熱的背后，城市綜合體是興起的新概念，由于它基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。它將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

　　城市綜合體比單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目要復(fù)雜得多，所承受的資金風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)也高。寧高寧在華潤的時(shí)候曾經(jīng)操作過“萬象城”項(xiàng)目，盡管該項(xiàng)目最后被世茂收購，但也是其經(jīng)驗(yàn)之一。不過，據(jù)西單大悅城項(xiàng)目高層私下講，一個(gè)西單大悅城就累得精疲力盡，現(xiàn)在的團(tuán)隊(duì)也還談不上成熟和專業(yè)。

　　7月份，裕景地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁黃世達(dá)接受《觀點(diǎn)》雜志專訪時(shí)說“上海、北京可以做這樣項(xiàng)目的土地已經(jīng)沒有了。一線城市根本沒辦法再做像東方廣場、華茂這樣的項(xiàng)目?，F(xiàn)在我們想要在成熟的二線城市做，成熟的二線城市還有幾個(gè)，但可能慢慢也沒有了，要到三線城市去了。另外就是金融環(huán)境不允許你做，包括銀行貸款、融資渠道都受到限制。海外融資容易一些，但國內(nèi)開發(fā)商就有難度。一般國內(nèi)的開發(fā)商很難去做這個(gè)綜合體。像這樣的綜合體，現(xiàn)在你做就要做好，你要和東京和紐約的建筑比，不要和國內(nèi)的比，要不就做差了。”

　　目前國內(nèi)較成功的綜合體有北京東方廣場、恒隆廣場、北京萬達(dá)廣場，在眾多開發(fā)商越來越熱衷于建設(shè)城市綜合體的時(shí)候，到底建設(shè)城市綜合體需要什么實(shí)力？作為一個(gè)有雄厚實(shí)力在中國沉浸多年的裕景地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁黃世達(dá)的想法似乎更具代表性：“中國的金融環(huán)境還是不鼓勵(lì)商業(yè)，商業(yè)的流通性不強(qiáng)，國內(nèi)的融資渠道很少，為什么現(xiàn)在國內(nèi)做商業(yè)主要以港臺(tái)的開發(fā)商為主？如果政策不鼓勵(lì)的話，商業(yè)流通性問題不解決，這種商業(yè)價(jià)值被低估的情況還會(huì)持續(xù)。比如說我們現(xiàn)在要賣掉一個(gè)寫字樓，不能很快出手，稅率又高，就很難有買家能夠籌集這么多資金來買。所以你看到目前國內(nèi)市場的寫字樓、酒店買賣基本都是外資在做，但不活躍，商業(yè)的價(jià)值就很難被體現(xiàn)出來。做商業(yè)地產(chǎn)必須要有資金實(shí)力，還要有經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，但同時(shí)要有經(jīng)驗(yàn)的堅(jiān)持。像東方廣場堅(jiān)持了多久才將他今天的價(jià)值體現(xiàn)出來。當(dāng)然這個(gè)堅(jiān)持要有資金實(shí)力。商業(yè)地產(chǎn)要求每個(gè)環(huán)節(jié)都要做到最好，比如建筑設(shè)計(jì)這一塊，我們找美國最好的建筑師，這個(gè)基建都是國際水準(zhǔn)的，選材也堅(jiān)持最好的。中國的問題是理念問題，以前是建筑質(zhì)量很好但設(shè)計(jì)一塌糊涂，現(xiàn)在設(shè)計(jì)好了一些，但材料和質(zhì)量又一塌糊涂，他覺得材料不重要，人命不重要?？傊?，材料、建筑設(shè)計(jì)和施工都要好，出來的產(chǎn)品才會(huì)好。另外就是在經(jīng)營上一定要堅(jiān)持國際化。我們的圈子里都是老外，因?yàn)槿思易鲞@個(gè)有經(jīng)驗(yàn)。我們有些項(xiàng)目現(xiàn)在也堅(jiān)持得很辛苦。”

　　香港恒隆集團(tuán)專做商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)在當(dāng)?shù)亟ǖ貥?biāo)是他們最感興趣的事情，集團(tuán)主席陳啟宗說：“我們要做就做當(dāng)?shù)刈詈玫摹?rdquo;上海恒隆廣場的成功驗(yàn)證了他的眼光和集團(tuán)的實(shí)力，恒隆也打算在內(nèi)地復(fù)制恒隆廣場。

　　鏈接：城市綜合體的四大典型特征

　　特征一：超大空間尺度

　　城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。

　　特征二：通道樹型交通體系

　　通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”(AccessTree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

　　特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)

　　應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

　　特征四：高科技集成設(shè)施

　　城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。