中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融證券研究所所長韓復(fù)齡說，我國的房地產(chǎn)融資應(yīng)當(dāng)由單純依賴銀行逐漸走向多元化，形成上市、股權(quán)融資、兼并收購、信托計(jì)劃等多元的金融支持。

　　8月17日，內(nèi)地第一只基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃———聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托計(jì)劃在2007博鰲房地產(chǎn)論壇上舉行簽約儀式。該基金信托的成立，意味著我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新又向前邁出了標(biāo)志性的一步。

　　現(xiàn)狀:首個(gè)地產(chǎn)基金沒了下文

　　目前，我國內(nèi)地沒有合法開放式的地產(chǎn)基金給一般大眾或公司投資。之前也曾有消息稱，今年3月，內(nèi)地將推出首個(gè)地產(chǎn)基金，但后來卻沒了下文。一直為資金苦惱的地產(chǎn)大佬張寶全則表示，“內(nèi)地根本沒什么地產(chǎn)基金，就算是海外的地產(chǎn)基金，在內(nèi)地也是不規(guī)范的。”

　　北京萬年長興置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶表示，政策瓶頸是限制地產(chǎn)基金的主要原因。

　　“由于法律制度的不完善，我國還不允許有地產(chǎn)基金。包括大多數(shù)所謂的地產(chǎn)基金中介也很不完善。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅介紹說，“包括管理、監(jiān)管、稅收方面都有許多問題，也缺乏專業(yè)的人才，所以說內(nèi)地地產(chǎn)基金的出臺條件還很不成熟。”

　　雖然內(nèi)地的《產(chǎn)業(yè)基金法》遙遙無期，但一些內(nèi)地開發(fā)商已開始為自己的資金鏈尋求保障做出新嘗試。他們將自己的物業(yè)打包在海外上市，來獲取資金。“像前幾年，萬達(dá)將自己的商業(yè)打包到海外上市就是一個(gè)例子，不過這畢竟還是少數(shù)，而且大多集中在商業(yè)物業(yè)。”鄒毅說，這就需要地產(chǎn)企業(yè)符合當(dāng)?shù)芈?lián)交所的規(guī)定，而且自身的管理、業(yè)績都要達(dá)到相當(dāng)?shù)乃健?/p>

　　據(jù)記者了解，內(nèi)地的居民也可認(rèn)購在香港上市的地產(chǎn)基金和海外地產(chǎn)基金。

　　借殼基金型房地產(chǎn)信托簽約

　　雖然內(nèi)地沒有房地產(chǎn)基金，使得有法律依據(jù)的房地產(chǎn)信托成了開發(fā)商眼里的“香餑餑”。“究其原因，信托計(jì)劃不像產(chǎn)業(yè)基金，它是有娘的孩子，有相關(guān)的法律保障。”黃璽慶這樣評價(jià)道。

　　在2003年，地產(chǎn)信托還是一個(gè)新鮮詞兒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，那時(shí)推出的信托計(jì)劃只有30個(gè)左右，而去年僅6、7兩個(gè)月，公布的信托計(jì)劃就有21個(gè)。

　　今年8月17日，在2007博鰲房地產(chǎn)論壇上，內(nèi)地第一只基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃———聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托正式舉行了簽約儀式，這或許意味著內(nèi)地第一只房地產(chǎn)基金“借殼”信托誕生。但黃璽慶并不持樂觀態(tài)度。“這其實(shí)還是信托，全國總工會聯(lián)合這么多大企業(yè)，只是為了表達(dá)拓寬房地產(chǎn)融資渠道這個(gè)意愿，可是國家法律還是不允許。”黃認(rèn)為，這一舉動只能起到呼吁的作用。

　　這只地產(chǎn)信托計(jì)劃是由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會作為組織發(fā)起人，聯(lián)華國際信托投資有限公司作為受托人，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司、保利集團(tuán)、北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、SOHO中國有限公司等多家內(nèi)地、香港的房地產(chǎn)“大哥大”都出現(xiàn)在簽約名單上。

　　據(jù)悉，首次募集資金達(dá)20億元人民幣。據(jù)了解，募集資金投向主要涉及：符合國家宏觀調(diào)控要求和綠色生態(tài)環(huán)保要求的、有上市潛力的地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資與有RETTS需求的地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司的股權(quán)投資。

　　暗流境外地產(chǎn)基金頻繁出手

　　雖然內(nèi)地有了第一只基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃，但境外地產(chǎn)基金早已在內(nèi)地暗流涌動多年。

　　2005年，摩根士丹利購買了位于上海人民廣場核心區(qū)域的知名寫字樓世界貿(mào)易大廈。業(yè)內(nèi)人士估算，該大樓市值超過2億美元。當(dāng)年6月，摩根士丹利又購買了上海浦西的明天廣場大樓。同年，再以4億元收購北京富力雙子座大廈。

　　同樣是在2005年，麥格理以8億元從新加坡凱德置地手中收購了上海新茂大廈，同年又和一些機(jī)構(gòu)投資者組成財(cái)團(tuán)收購了內(nèi)地9家大型零售商城，收購總價(jià)約31億元。

　　戴德梁行華東區(qū)投資總監(jiān)葉建成表示，雖然地產(chǎn)基金的單筆交易數(shù)額都很大，但是總量小，交易次數(shù)也不多。

　　記者原本以為地產(chǎn)基金交易必然是大買賣，其實(shí)也不盡然。一位地產(chǎn)投資中介工作人員稱：“從基金的大小來看，大基金主要以歐美為主，偏好市中心最好地段，投資回報(bào)率高；中小基金例如韓國等地的基金，資金實(shí)力和大基金有一定的差距，因此會選擇一些二級地段的土地或住宅項(xiàng)目等；一些小型私募基金相對活躍，但尚未形成氣候。”收購地產(chǎn)基金瞄準(zhǔn)商業(yè)物業(yè)

　　據(jù)以往資料顯示，地產(chǎn)基金對商業(yè)物業(yè)情有獨(dú)鐘，尤其是成熟的商業(yè)物業(yè)。

　　“海外基金收購?fù)瓿缮虡I(yè)物業(yè)后，會以自己的模式加以經(jīng)營管理。他們一般都會自己持有，也有出售的。”鄒毅說。對于地產(chǎn)基金看中商業(yè)，而不看好住宅的原因。鄒毅認(rèn)為，住宅是短平快的交易，不能長期獲利。葉建成分析認(rèn)為：“商業(yè)因?yàn)橛蟹€(wěn)定的現(xiàn)金流、穩(wěn)定的租金收益、穩(wěn)定的租戶，所以受到地產(chǎn)基金的青睞。”

　　據(jù)葉建成介紹，由于內(nèi)地成熟的商業(yè)物業(yè)并不多，可達(dá)到投資人要求的商業(yè)物業(yè)更少。而且現(xiàn)有的成熟商業(yè)物業(yè)的持有者都資金雄厚，不會放棄長期收益輕易出售。另外，由于房價(jià)的上漲和國家限制外資的政策，考慮到投資收益問題，以后的投資會更加謹(jǐn)慎，交易量會縮小。

　　另據(jù)記者了解，地產(chǎn)基金對經(jīng)營性物業(yè)、服務(wù)式公寓也很感興趣。

　　禁忌地產(chǎn)基金不碰房地產(chǎn)開發(fā)

　　中國對外開放金融市場后，已有大量的地產(chǎn)基金涌入內(nèi)地。鄒毅說，雖然不知道究竟有多少錢進(jìn)來，可據(jù)他所掌握的資料來看，“數(shù)額應(yīng)該很大。”但葉建成說：“去年上海整個(gè)地產(chǎn)基金的交易額大概有20億美元。北京略低一點(diǎn)，大概10多億美元左右，很少有用于地產(chǎn)開發(fā)的。”

　　地產(chǎn)基金參與內(nèi)地房地產(chǎn)投資的形式主要有三種方式：1.收購成熟的物業(yè)、大型購物中心、寫字樓，來收取穩(wěn)定的租金。2.在房地產(chǎn)開發(fā)前期，以股權(quán)投資方式為開發(fā)商提供資金，占有公司股權(quán)，以后再利潤分紅。3.回購。

　　“在三種方式中，最普遍的是第一種，而直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的基金并不多。”鄒毅介紹說，雖然有許多開發(fā)商接觸過地產(chǎn)基金，但由于種種原因，成功的并不多。“地產(chǎn)基金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例，只有2%多一點(diǎn)。”

　　葉建成和黃璽慶都說，地產(chǎn)基金不愿意介入房地產(chǎn)開發(fā)階段，是因?yàn)樗麄儾辉敢獬袚?dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。“地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)開發(fā)接觸少，是因?yàn)樗麄儗﹂_發(fā)商的要求非常高。”葉建成說。

　　黃璽慶則認(rèn)為：“開發(fā)商在拿地、剛開發(fā)時(shí)是最缺乏資金的，這個(gè)時(shí)候連銀行貸款都很難下來，更別說地產(chǎn)基金了。”

　　低調(diào)甚至委托媒體進(jìn)行保密

　　“地產(chǎn)基金在內(nèi)地的交易從不大張旗鼓，甚至是故意不想讓人知道。”鄒毅說，許多地產(chǎn)基金都比較低調(diào)，包括他們在內(nèi)地的代理投資機(jī)構(gòu)也是如此。他們甚至?xí)忻襟w進(jìn)行保密。

　　的確，地產(chǎn)基金大手筆的交易往往只是一閃而過，很少有媒體報(bào)道，更難引人關(guān)注。但在海外卻大不一樣了。2005年，新加坡嘉德置地斥資近34億元收購中國15家商場，就是為其海外上市計(jì)劃鋪路。

　　“不吱聲，干嗎要吱聲啊，有錢你就干唄，干嗎讓人知道。”黃璽慶笑著說。端倪

　　房地產(chǎn)金融呈現(xiàn)多元化

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融證券研究所所長韓復(fù)齡說，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資主要有四種模式，即自有資金加上銀行貸款、信托計(jì)劃、自有資金加上股權(quán)融資、自有資金加上房地產(chǎn)投資基金。盡管在宏觀調(diào)控下，銀根緊縮，但銀行貸款仍是房地產(chǎn)融資的主流模式。他認(rèn)為，我國的房地產(chǎn)融資應(yīng)當(dāng)由單純依賴銀行逐漸走向多元化，形成上市、股權(quán)融資、兼并收購、信托計(jì)劃等多元的金融支持。

　　美國格林證券有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛認(rèn)為，必須加快房地產(chǎn)直接融資市場的建設(shè)，積極推進(jìn)資本化、國際化。一是信托應(yīng)成為房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流方向，信托公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)從被動融資型向主動理財(cái)型提升，從傭金收入型向投資收益型提升。二是信托、銀行以及資本市場等，應(yīng)成為房地產(chǎn)組合融資模式的主流。此外，外資金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)基金是中國房地產(chǎn)金融的另一條軌道。

　　目前，我國房地產(chǎn)金融正呈現(xiàn)出這種多元化的端倪。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金15618億元，同比增長27.8%。其中，自籌資金和其他資金是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，合計(jì)占比為76.1%，增速分別為28.4%和26.9%；內(nèi)地貸款占比22.1%，增長25.9%，增幅比上年同期下降30.5個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占比為1.8%，但同比增長68.7%，增幅比上年同期提高36.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　收購案例

　　1.2005年1月，麥格理從新加坡凱德置地手中收購了上海新茂大廈，出資8億元人民幣。

　　2.2005年2月，摩根士丹利收購位于上海人民廣場核心區(qū)域的世界貿(mào)易大廈。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，當(dāng)時(shí)市值約2億美元。

　　3.2005年2月，摩根士丹利收購北京富力雙子座大廈，出資4億元人民幣。

　　4.2005年4月美國投資銀行高盛收購位于上海市福州路的百騰大廈，出資1.076億美元。今年將該大廈轉(zhuǎn)手，價(jià)格約為1.5億美元。

　　5.2005年7月，麥格理和一些機(jī)構(gòu)投資者組成財(cái)團(tuán)收購了內(nèi)地9家大型零售商城，收購總價(jià)約31億元人民幣。

　　6.2006年5月，嘉德置地在新加坡發(fā)布公告，公告表示嘉德置地從金融街控股股份有限公司手中購買了位于西直門西環(huán)廣場的商用地產(chǎn)，斥資13.2億元人民幣。

　　7.2006年日本Re-plus基金收購華貿(mào)中心兩棟寫字樓。出資28.35億元人民幣。

　　8.2007年6月，中國商業(yè)信托(德意志銀行旗下)收購北京佳程廣場，出資27億元人民幣。

　　房地產(chǎn)信托

　　房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)信托與基金的區(qū)別在于，它首先是要受到地產(chǎn)開發(fā)商的委托，一般由委托人、受委托人、購買者組成，有時(shí)也需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

　　“張寶全”們的苦惱

      資金鏈一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的頭等難題。根據(jù)最新公布的北京房地產(chǎn)市場資金比例，外來資金只占到其中的0.7%。據(jù)上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅講，地產(chǎn)基金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例只有2%。

　　房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)，需要大量的開發(fā)資本。目前，內(nèi)地大部分地產(chǎn)開發(fā)商大多靠銀行貸款過日子。把大部分資金壓力落在銀行的肩頭，既增加了風(fēng)險(xiǎn)，也對行業(yè)本身不利。房地產(chǎn)商能否有自己的融資平臺？這成了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的頭等大事。地產(chǎn)融資多元化，一直是“張寶全”們的苦惱。

　　內(nèi)地第一只基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃已誕生，全國工商聯(lián)作為發(fā)起人，可見相關(guān)部門已意識到地產(chǎn)開發(fā)融資急需多元化。