前段時(shí)間因未拿地先籌資而備受市場爭議的銀泰股份有限公司(600683。SH)，在地產(chǎn)市場再謀拓展，又在近日大玩資產(chǎn)“換倉”。

　　8月2日，銀泰股份發(fā)布公告稱，擬以7000萬元收購浙江海威控股有限公司及浙江浙聯(lián)房產(chǎn)集團(tuán)有限公司分別持有的杭州海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“海威房產(chǎn)”)37%、33%的股權(quán)。

　　收購?fù)瓿珊?，銀泰將合計(jì)持有海威房產(chǎn)70%股權(quán)。

　　同時(shí)，銀泰股份擬將擁有的合計(jì)建筑面積46518平方米的華聯(lián)1＃、2＃樓商業(yè)物業(yè)以4.5億元的價(jià)格出售，收購方正是同屬“銀泰系”的銀泰百貨(1833。HK)，這一交易將使銀泰股份獲得1.77億元的收益。

　　分析人士表示，收住宅棄物業(yè)，銀泰股份正在用這種買賣“加減法”，加快做大做強(qiáng)以住宅為核心的房地產(chǎn)主業(yè)的步伐。

　　并購海威房產(chǎn)

　　銀泰股份并購海威房產(chǎn)，主要是相中了其旗下被業(yè)內(nèi)普遍看好的“海威國際”項(xiàng)目。資料顯示，“海威國際”位于濱江錢江三橋與四橋之間，臨近錢塘江一線江景，由1幢五星級酒店商務(wù)大廈和4幢江景公寓組成，總建筑面積約30萬平方米，其中酒店部分引入了國際知名的喜來登海外管理公司進(jìn)行全權(quán)委托經(jīng)營。

　　一位杭州本地人士透露，“海威國際”是今年這一區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的濱江新盤之一，在房交會(huì)上異常火爆，購房者非常關(guān)注，預(yù)計(jì)開盤價(jià)將會(huì)在1萬元／平方米以上。而此前有不少外資虎視眈眈，都曾和海威房產(chǎn)洽談收購，但由于外資設(shè)限政策的出臺(tái)功虧一簣，反而被后來居上的銀泰股份搶入囊中。

　　“海威國際”9月份即將開盤而控股權(quán)旁落，在市場人士為銀泰股份收購時(shí)機(jī)的拿捏叫好之余，也在為海威房產(chǎn)的行為感到不解。然而更令人費(fèi)解的是，在對于“海威國際”下一步經(jīng)營方式的計(jì)劃上，海威房產(chǎn)和銀泰國際所持觀點(diǎn)相佐。

　　海威房產(chǎn)副總經(jīng)理吳遲表示，目前尚不方便透露項(xiàng)目運(yùn)作的相關(guān)事宜，不過此次參股股東雖然發(fā)生了大的變動(dòng)，但是項(xiàng)目具體經(jīng)營上，不會(huì)有大的調(diào)整。

　　“收購對于優(yōu)化銀泰股份的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)非常有利，同時(shí)可以刺激股價(jià)，并順利進(jìn)入杭州市場。”浙江華榮房產(chǎn)集團(tuán)營銷策劃中心總經(jīng)理張俊認(rèn)為，“對于海威而言，不排除這是其在謀求短期上市未果的前提下，曲線發(fā)展的一條有效路徑。”

　　而銀泰股份證券事務(wù)代表鮑慧慧則表示，既然實(shí)現(xiàn)控股，公司就會(huì)派人進(jìn)入杭州海威的決策層，直接在一線參與“海威國際”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，杭州海威的工作人員則會(huì)酌情保留一部分。

　　“平倉”商業(yè)物業(yè)

　　在“加倉”住宅業(yè)務(wù)的同時(shí)，銀泰股份也在對商用物業(yè)進(jìn)行“平倉”。

　　據(jù)了解，銀泰股份所出售的兩處物業(yè)原本就是租給銀泰百貨使用，這次交易可謂物盡其用，同時(shí)也避免了同業(yè)競爭和關(guān)聯(lián)交易。

　　“出售這兩處物業(yè)后，我們租賃性的物業(yè)所剩不多。我們會(huì)考慮進(jìn)一步把商業(yè)物業(yè)剝離，加大轉(zhuǎn)型力度，集中到住宅項(xiàng)目上。”鮑慧慧表示。

　　而這次出售的資金流向也成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。資金拮據(jù)的銀泰股份在轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)過程中要交出兩筆額度不小的學(xué)費(fèi)。首先是10月份開始要在寧波、臺(tái)州舉牌的四處地塊，土地成本初步估計(jì)約9億元左右；而更加當(dāng)務(wù)之急的則是并購海威房產(chǎn)之后，“海威國際”的總投資將達(dá)到20.4億元。兩筆合計(jì)將近30億元的資金，讓現(xiàn)金流仍未負(fù)數(shù)的銀泰股份頗感頭痛，“資產(chǎn)負(fù)債率將會(huì)有所上升，同時(shí)對現(xiàn)金流帶來一定的壓力。”

　　鮑慧慧坦承，“迫于資金壓力，我們的確在考慮運(yùn)用定向增發(fā)的資金去拿地。這次出售物業(yè)所得資金投向還不確定，至于‘海威國際’的資金，除了預(yù)售回流款再投入外，我們還會(huì)考慮其他的籌資渠道。”

　　“銀泰系”地產(chǎn)整合

　　銀泰股份的“換倉”，也讓“銀泰系”旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合思路進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　由于“銀泰系”帝國的日益壯大，沈國軍開始考慮打造業(yè)務(wù)旗艦公司，而其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦無疑便是銀泰股份。定向增發(fā)、并購海威房產(chǎn)、出售商業(yè)物業(yè)，一系列動(dòng)作清晰無誤地表達(dá)出銀泰股份正在全力擴(kuò)大住宅業(yè)務(wù)比重的意愿。隨著銀泰股份在寧波、杭州等地跑馬圈地的步伐加快，銀泰系自己的“地產(chǎn)航母”也正緩緩浮出水面。焦點(diǎn)寧波房地產(chǎn)網(wǎng)

　　不過，鑒于目前銀泰股份剛剛步入轉(zhuǎn)型期，一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目都將在2008年以后產(chǎn)生效益，對提高2007年業(yè)績的資產(chǎn)置換運(yùn)作也如箭在弦上。本次出售該商業(yè)物業(yè)的另一個(gè)意圖意味深大。