國(guó)家將采取的調(diào)控政策可能并非直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但最終的效應(yīng)仍會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有所反映，進(jìn)而影響市場(chǎng)心理。此輪地產(chǎn)股的調(diào)整更多的是基于市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的預(yù)期

　　前期走勢(shì)強(qiáng)勁的地產(chǎn)板塊本周開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整。自周一出現(xiàn)全線下跌之后，昨天地產(chǎn)板塊在大盤震蕩向下的趨勢(shì)下，又一次出現(xiàn)全線下跌的行情。

　　其中地產(chǎn)龍頭股萬(wàn)科A(000002.SZ)跌幅近5%。招商地產(chǎn)(000024.SZ)和金融街(000402.SZ)等一線地產(chǎn)股跌幅均不小。

　　而指南針贏富深度數(shù)據(jù)顯示，機(jī)構(gòu)介入程度較深的地產(chǎn)股在上周遭遇集體減持，機(jī)構(gòu)調(diào)倉(cāng)動(dòng)作明顯。

　　受累宏調(diào)預(yù)期？

　　與此同時(shí)，香港地產(chǎn)股于8月15日也出現(xiàn)全線下跌。除了大多數(shù)香港本地地產(chǎn)股出現(xiàn)下調(diào)外，內(nèi)地地產(chǎn)股則無(wú)一上漲，中國(guó)海外(0688.HK)跌幅超過(guò)7%，富力地產(chǎn)(2777.HK)、合生創(chuàng)展(0754.HK)、世茂房地產(chǎn)(0813.HK)等跌幅均超過(guò)4%。

　　截至昨天中午12時(shí)止，上述股票再度延續(xù)前一天的跌勢(shì)，中國(guó)海外最深跌幅一度超過(guò)9%，合生創(chuàng)展跌幅則超過(guò)7%。從目前的情況看，香港地產(chǎn)股的下跌更多源于美國(guó)次級(jí)債問(wèn)題引發(fā)的全球性股價(jià)下跌的連鎖反應(yīng)。

　　但內(nèi)地A股市場(chǎng)顯然仍獨(dú)立于全球的資本市場(chǎng)。盡管此次A股的下調(diào)也幾乎與全球性股價(jià)下跌出現(xiàn)同步，但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在采訪中，沒(méi)有一位分析師將股市下跌的原因歸結(jié)于美國(guó)次級(jí)債問(wèn)題或是全球股市下調(diào)。

　　他們較為一致的看法是，此輪地產(chǎn)股的調(diào)整，除了技術(shù)性調(diào)整的原因外，還有一個(gè)重要原因是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)較6月份“更過(guò)火”，因此市場(chǎng)均預(yù)期，國(guó)家將采取更為嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段以平抑目前過(guò)快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　英大證券研究所高級(jí)證券分析師劉國(guó)宏認(rèn)為，國(guó)家將采取的調(diào)控政策可能并非直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但最終的效應(yīng)仍會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有所反映，進(jìn)而影響市場(chǎng)心理。此輪地產(chǎn)股的調(diào)整更多的是基于市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的預(yù)期。

　　但他強(qiáng)調(diào)，在人民幣升值的前提下，地產(chǎn)和股市向好是不可逆轉(zhuǎn)的，“每個(gè)國(guó)家的經(jīng)歷都已經(jīng)證明了這一點(diǎn)”。這或許多少能說(shuō)明全球房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年第二季度已現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份全國(guó)70大中城市房屋價(jià)格統(tǒng)計(jì)報(bào)告則顯示，房?jī)r(jià)仍在上漲。

　　與此同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)服務(wù)日前發(fā)布的全球房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資信托基金季度報(bào)告顯示，標(biāo)普花旗全球房地產(chǎn)指數(shù)在2007年第二季度下跌了4.5%。歐洲更是超越美國(guó)成為全球重災(zāi)區(qū)，標(biāo)普花旗歐洲房地產(chǎn)指數(shù)下跌10.4%，達(dá)到最低點(diǎn)。

　　而新興市場(chǎng)房地產(chǎn)在第二季度未受影響，相反還成功地逆流而上。報(bào)告還表示，全球業(yè)績(jī)最好的5只房地產(chǎn)股票都來(lái)自新興市場(chǎng)，其中的萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)(601588.SH)和陸家嘴(600663.SH)3只股票來(lái)自內(nèi)地。

　　瘋狂圈地下的隱憂

　　實(shí)際上，地產(chǎn)和股市的雙重向好，亦推動(dòng)地產(chǎn)上市公司在近幾個(gè)月的土地市場(chǎng)上成為最“兇猛”的掠食者。早于今年初開(kāi)始，由地產(chǎn)上市公司發(fā)動(dòng)的一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”在全國(guó)各地陸續(xù)上演。從富力地產(chǎn)到華潤(rùn)置地(1109.HK)，再到后來(lái)萬(wàn)科的大手筆圈地，地產(chǎn)上市公司似乎在以行動(dòng)向市場(chǎng)證明，他們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景仍然看好。

　　8月15日，保利地產(chǎn)再次發(fā)布拿地公告，公司在北京又獲得一個(gè)地塊，主要開(kāi)發(fā)限價(jià)房，土地中標(biāo)價(jià)為9.1億元。這已經(jīng)是保利地產(chǎn)在不到兩個(gè)月內(nèi)拿到的第12幅土地，總共需要支付的土地款已超過(guò)91億元。

　　如果保利地產(chǎn)將本月初通過(guò)增發(fā)籌集到的約70億元資金全部用于買地，公司仍需要自掏腰包，至少得從口袋里再拿出20億元才足以交足地價(jià)。而保利地產(chǎn)在增發(fā)之前，因?yàn)榇笠?guī)模拿地而支出大量現(xiàn)金，有證券公司的分析師稱，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流已為負(fù)數(shù)。

　　隨后的增發(fā)將從根本上緩解保利地產(chǎn)的現(xiàn)金饑渴。劉國(guó)宏認(rèn)為，保利地產(chǎn)在早前以較低成本獲得的土地，在近兩年都已陸續(xù)開(kāi)發(fā)銷售，保利地產(chǎn)獲利相當(dāng)豐厚。從這個(gè)角度來(lái)看，保利地產(chǎn)此次的大規(guī)模買地，其實(shí)是在銷售回籠之后的置地行為，對(duì)公司整體的資金影響不會(huì)很大。

　　已許久未能在公開(kāi)市場(chǎng)上“搶”得土地的金地集團(tuán)(600383.SH)，從去年底開(kāi)始發(fā)力，陸續(xù)有一些土地“入賬”。于7月4日完成增發(fā)后，金地集團(tuán)更是底氣十足，8月份剛剛過(guò)半，已將4塊土地收入囊中。如果算上6月底獲得的沈陽(yáng)渾南新區(qū)地塊，金地集團(tuán)在不到兩個(gè)月內(nèi)也已花出73億元人民幣。

　　為了圈地，金地集團(tuán)也付出了“代價(jià)”：根據(jù)2007年中報(bào)，金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)74%，較2006年年報(bào)中的69%高出5個(gè)百分點(diǎn)。

　　不久前以92億元總價(jià)拿下全國(guó)“地王”的北辰實(shí)業(yè)，按照約定，應(yīng)該在8月10日支付第一期首付款，相當(dāng)于總地價(jià)的70%。以北辰實(shí)業(yè)和北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)80%、20%的出資比例，北辰實(shí)業(yè)為支付全國(guó)“地王”第一期的首付款，就需要拿出超過(guò)51億元的真金白銀。即使在這樣的“壓力”下，北辰實(shí)業(yè)又在北京出手，以11.5億元投得朝陽(yáng)區(qū)的限價(jià)房地塊。

　　劉國(guó)宏則認(rèn)為，此番圈地風(fēng)潮，是地產(chǎn)上市公司在嘗到豐收期甜頭之后，再一次尋求資源集中的表現(xiàn)。對(duì)于地產(chǎn)公司而言，土地儲(chǔ)備就是最重要的資源。從目前的情況看，上市公司大量拿地的前提都是有一定的融資渠道的，同時(shí)市場(chǎng)也認(rèn)可其融資行為?？傮w而言，“這些地產(chǎn)上市公司的資金鏈還是健康的。”

　　徐子慶則表示，大量拿地將導(dǎo)致上市公司資產(chǎn)負(fù)債率較高，公司在高負(fù)債率下運(yùn)行，確實(shí)會(huì)積聚較大風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就在于，這些開(kāi)發(fā)商拿到的地塊所開(kāi)發(fā)的房子，是否有真正的市場(chǎng)需求？“只要目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)仍是可控的。”另一方面，對(duì)地產(chǎn)公司而言，高負(fù)債更有利于資本價(jià)值最大化，也代表了公司對(duì)后市的判斷。