兩周前筆者預(yù)測(cè)提高首付將成為下一步房地產(chǎn)宏觀調(diào)控殺手锏，觀點(diǎn)遭到不少所謂業(yè)內(nèi)人士的抨擊，意見不外乎以下兩點(diǎn)：一是提高首付將損害自住購(gòu)房者的利益。二是房地產(chǎn)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，政府不會(huì)采取過激手段干預(yù)市場(chǎng)，因此提高首付不大可能實(shí)現(xiàn)。

　　其后，有媒體采訪銀監(jiān)會(huì)說房貸政策沒有變化。

　　然而，最近兩天，提高房貸首付似乎成為各地銀行一場(chǎng)自發(fā)的“集體行動(dòng)”：

　　上海：多套房按揭貸款收緊，多家銀行業(yè)提高了兩套以上住房貸款的申請(qǐng)門檻。

　　浙江：建設(shè)銀行暫停二手房按揭貸款，多家銀行已凍結(jié)個(gè)人住房抵押貸款、信用貸款。

　　北京：北京銀監(jiān)局近日要求轄內(nèi)銀行業(yè)審慎發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款。

　　深圳：中國(guó)銀行叫停了二手房個(gè)貸，建設(shè)銀行停放一手房按揭貸款業(yè)務(wù)。

　　武漢：部分銀行停辦抵押貸款。

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　　為什么短短幾天內(nèi)房貸這個(gè)一度被視為最為優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)會(huì)成為所有銀行重點(diǎn)調(diào)整的對(duì)象?在此之前，銀行的調(diào)控更多的是被動(dòng)執(zhí)行央行指令，而且基本上是上頭吃緊，下邊放松；而這次，沒有銀監(jiān)會(huì)和央行的指令，各大銀行幾乎是自發(fā)的上演了一場(chǎng)“勝利大逃亡”。

　　作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)銀行的資金有著巨大的依賴性，在擴(kuò)張至上的今天，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是盡可能地利用銀行資金實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，從整個(gè)行業(yè)的資金鏈條看，銀行資金至少占據(jù)開發(fā)商資金的70%以上(即便有企業(yè)用自由資金進(jìn)行開發(fā)，但在集團(tuán)業(yè)務(wù)架構(gòu)中依賴是來源于其他渠道的銀行資金)，個(gè)人貸款更是占據(jù)房地產(chǎn)銷售額的絕大部分，可以說，銀行是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的根源動(dòng)力，在近十年房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的周期中，開發(fā)貸款和房貸幾乎成為銀行最為重視的業(yè)務(wù)，也是帶給銀行最大利潤(rùn)的業(yè)務(wù)。

　　然而，美國(guó)次級(jí)按揭貸款危機(jī)卻在一夜之間給了銀行一記當(dāng)頭棒喝!

　　誰(shuí)也沒有料到，在一個(gè)信用高度發(fā)達(dá)、收入水平一流的美國(guó)，次級(jí)按揭貸款的危機(jī)會(huì)來得如此猛烈，一周內(nèi)全球股市狂跌，世界各大央行投入3200億美元依舊沒有能夠挽救市場(chǎng)信心，預(yù)計(jì)影響還將擴(kuò)大。在這場(chǎng)風(fēng)暴中，多家中國(guó)銀行也損失慘重。

　　似乎一場(chǎng)全球性的地產(chǎn)危機(jī)即將到來。

　　作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最大的“消費(fèi)者”，銀行在過去幾年瘋狂的樓市中攫取了巨大的暴利，然而同時(shí)也埋下了巨大的隱患。截至6月末，中國(guó)房地產(chǎn)居民貸款及公積金貸款總額已經(jīng)高達(dá)3萬(wàn)億元人民幣，開發(fā)貸款1.7萬(wàn)億，如果算上開發(fā)商從其他渠道獲取的銀行資金(比如說通過集團(tuán)公司拆借)，這個(gè)比例還將更大。

　　在最近一輪的房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過百姓承受能力。　誰(shuí)說需求是判斷房地產(chǎn)是否存在泡沫的唯一依據(jù)?

　　一派胡言!如果老百姓買房用的都是自己的錢，那么我承認(rèn)中國(guó)房地產(chǎn)沒有泡沫。

　　可是絕大部分都是在自己承受的極限范圍內(nèi)貸款買房。

　　在央行數(shù)據(jù)中我們看到，房貸已經(jīng)占到所有居民貸款的70%。

　　問題是，房貸時(shí)間多半長(zhǎng)達(dá)20年，所以老百姓考慮的是明年內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)，而銀行需要考慮的是未來20年客戶是否具備償還能力。

　　客觀的說，當(dāng)今的中國(guó)百姓，絕大部分人是用未來預(yù)期的收入在消費(fèi)房地產(chǎn)，或者，在投資未來的收入。

　　誰(shuí)敢保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來20年沒有個(gè)波動(dòng)?

　　老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的承受到了極限，意味著銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)也到了極限。加上人民幣升值壓力，房地產(chǎn)已經(jīng)影響到了中國(guó)的金融安全。

　　而美國(guó)次級(jí)按揭貸款危機(jī)則是導(dǎo)火索，迫使銀行不得不立刻采取動(dòng)作。

　　一直以來，力挺房?jī)r(jià)上漲者最大的依據(jù)就是需求遠(yuǎn)超供給。

　　銀行收縮房貸的直接后果將是：

　　一是需求急劇減少。我認(rèn)為僅僅是首付款提高二成，短期內(nèi)房地產(chǎn)需求將降低一半。

　　二是投資需求被徹底壓抑。投資者的獲益一是通過出租，二是轉(zhuǎn)售。現(xiàn)在大部分城市的租金房?jī)r(jià)比已經(jīng)遠(yuǎn)超1：200，通過租金獲取投資收益已不現(xiàn)實(shí)。如果銀行停止抵押貸款和二手房個(gè)貸，無疑釜底抽薪，無法套現(xiàn)是投資的最大忌諱，投資需求將被徹底壓抑。迫于資金壓力，不少投資者或者將降低售價(jià)，進(jìn)而導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格回落(說實(shí)話，許多一線城市兩年左右的二手房購(gòu)房成本與現(xiàn)在房?jī)r(jià)相比差價(jià)空間幾乎都在一倍，早期投資者有的是空間，只是近期入市的人就慘了)。

　　三是開發(fā)商回款壓力倍增。一方面是能買的起房子的人少了，另一方面是審查嚴(yán)格了，開發(fā)商將面臨巨大的回款壓力。更多的項(xiàng)目將不得不在開盤時(shí)調(diào)低對(duì)市場(chǎng)預(yù)期，而高價(jià)的滯銷項(xiàng)目只能通過變相打折來實(shí)現(xiàn)促銷，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)回落。

　　與此同時(shí)，國(guó)家加大土地供應(yīng)、加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，必然進(jìn)一步為樓市降溫。一方面是土地供應(yīng)量加大，另一方面是銷售壓力增大，“天價(jià)地”將成為那些一線開發(fā)商最大的包袱。相比之下，由于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房因?yàn)橹饕獮榈褪杖肜щy群體而設(shè)置，對(duì)樓市整體影響反倒不會(huì)太大。

　　基于以上原因，未來半年樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)可能性在短短的幾天內(nèi)無限擴(kuò)大。

　　唯一的希望，就是在政策背景之下，樓市能夠自行調(diào)整，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的周期，或許將免于一場(chǎng)災(zāi)難。如果房地產(chǎn)業(yè)界還在繼續(xù)同中央政府的調(diào)控政策博弈，中國(guó)房地產(chǎn)寒冬或許即將到來。