自2005年7月以來，北京房價(jià)已連續(xù)上漲23個(gè)月。經(jīng)歷了2005、2006兩輪宏觀調(diào)控，均價(jià)仍然從2005年的7069元飆升至當(dāng)前的12820元。最近兩個(gè)月，在全國房價(jià)全面上漲的浪潮襲來時(shí)，多年來全國房價(jià)“領(lǐng)頭羊”的北京，領(lǐng)漲效應(yīng)也加速爆發(fā)。近40個(gè)萬元以上高檔樓盤半年內(nèi)房價(jià)漲幅高達(dá)2000元/平方米以上。

　　購房的欲望

　　北京房價(jià)自2006年開始三級(jí)跳式飛躍，2006年初，三環(huán)內(nèi)樓盤突破萬元；2006年中，四環(huán)內(nèi)樓盤緊跟著沖破萬元；而今年年中，五環(huán)內(nèi)已難覓萬元以下的樓盤。就在北京房價(jià)一波又一波的高漲中，購房群體被迅速分化為兩類：一類在房價(jià)飆升中獲利的人群，投資的欲望越來越強(qiáng)；一類被高額房價(jià)擋在門外的人群，買房的欲望也越來越大。

　　2003年從江寧老家來京的張麗華很快找到了自己所屬的類群。以單價(jià)6800元購買的錦秋家園，不到兩年便漲到了8000元。在合適時(shí)機(jī)賣掉后，握著凈賺的30萬她激動(dòng)異常：原來財(cái)富得來如此容易。張麗華深深體會(huì)到，在北京只靠工資，永遠(yuǎn)都轉(zhuǎn)不出窮人的圈子，而靠投資房產(chǎn)她在最短的時(shí)間內(nèi)積聚到了最多的財(cái)富。

　　兩年里，張麗華帶著多位同鄉(xiāng)、同學(xué)在后現(xiàn)代城、沿海賽洛城等多個(gè)樓盤投資。她從炒房的“散戶”變成了“炒房莊家”——在購買50多套房子后，她的角色由一般買主變成了中間批發(fā)商，開始替一批“跟進(jìn)”她的“散戶”代銷房子。除了自有資金“炒房”的收入外，替別人炒房交易中每筆還抽取2%的代理費(fèi)。張麗華回憶，當(dāng)時(shí)的圈子里流傳著：在北京，炒房可以一夜爆富。

　　而2006年初，張麗華在賣房時(shí)，突然得知二手房交易要交5%的營業(yè)稅。逐漸，張麗華意識(shí)到她正在經(jīng)歷一場(chǎng)嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控。一開始非常害怕，甚至差點(diǎn)將房子全部拋售。但是很快，她就發(fā)現(xiàn)，所有要征收的稅費(fèi)都可以轉(zhuǎn)嫁到買房者的房價(jià)里；張麗華告訴記者，她們投資客圈里，大多數(shù)人堅(jiān)信這樣一個(gè)原則：在奧運(yùn)之前，絕不要拋盤。

　　然而并非人人如此幸運(yùn)。比張麗華晚三年到京的師弟受盡了買房的折磨。去年8月到京趕上了東亞奧北中心開盤。殊不知，早上6點(diǎn)鐘開始排隊(duì)，排了2天2夜后卻被告之一套不剩！18天后，樓盤再推新房，師弟和100多個(gè)人在售樓處呆了整整一夜，終于可以選房了，可房價(jià)也由5800元上漲到6700元。一次不行，師弟再戰(zhàn)。北京新天地一期推出670套房，師弟心想或許有些希望，誰知當(dāng)日簽到的客戶4800多人。7個(gè)人搶一套房，師弟再次落敗而歸。

　　師弟無奈地對(duì)張麗華說：“等房結(jié)婚感覺就是等米下鍋，有人米都溢出鍋了，自己卻一粒米都沒搶到，不過他會(huì)繼續(xù)為買房而奔波。”和張麗華師弟一樣的人在北京比比皆是。不管是剛畢業(yè)的大學(xué)生，還是“月光”的打工族，沒有誰不在盤算著買套房。

　　作為一種特殊商品，房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征，而在北京，近年來，隨著房價(jià)高漲，房地產(chǎn)的投資屬性凸顯，20%掌握財(cái)富的人投資和投機(jī)心理助長，80%的人自住需求也越來越旺，不同目的的人群都在為了買房而博奕，而房價(jià)就在博奕中不斷被拉高。

　　上漲之路開啟

　　從全國房價(jià)水平來看，北京一直以來位居前位。但就北京房價(jià)發(fā)展的歷史趨勢(shì)而言，從2002—2006年北京商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖上可以看出，北京房價(jià)可分為四個(gè)階段：2002—2004年為房價(jià)低迷期；2005年為房價(jià)平穩(wěn)增長期；2006年房價(jià)開始快速增長；2007年北京房價(jià)進(jìn)入爆漲期。

　　北京房價(jià)現(xiàn)在的爆漲絕不是一蹴而就的。事實(shí)上，2004年前，北京房價(jià)上漲推動(dòng)因素已經(jīng)表現(xiàn)得越來越明顯，即住房需求增長得越來越快。中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞這樣描述：“目前北京房產(chǎn)供求失衡是多年積累的結(jié)果”。

　　北京是我國的政治文化中心，擁有全國最大的以公務(wù)員為主體的官員階層；擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)；擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)，由于行政級(jí)別、職稱、學(xué)歷等原因，這部分人的住房消費(fèi)力較強(qiáng)。

　　自2001年全國戶籍制度改革以后，外地人口的增多使得北京本身已較大的住房需求更加膨脹。北京擁有北大、清華等70余所高校，擁有一流的醫(yī)療設(shè)施等。我國GDP一直以來平穩(wěn)增長，2006年以10.7%的增幅達(dá)到20.94億元，是1997年以來增長最快的年份。GDP創(chuàng)新高，通常也就意味著老百姓的錢袋子又鼓了一些。于是，富裕起來的小城市居民或特權(quán)階層，由于子女上大學(xué)、建立第二居所等原因，紛紛到北京購房。于是北京住宅市場(chǎng)的彈丸之地開始對(duì)抗來自世界五湖四海的購房需求。《樓市》市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在平均每年有20.2萬人涌入北京所產(chǎn)生的購房需求下，北京房屋銷售套數(shù)開始以超過100%的速度增長。2004年北京房屋銷售總套數(shù)達(dá)到了18.3萬套，此后維持在15萬套左右。而從2002～2006年北京房屋銷售情況來看，外省個(gè)人購房占到了34%。

　　2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一件大事在影響房價(jià)，那就是土地8·31大限。當(dāng)時(shí)媒體用了“大地震”等字眼來形容這場(chǎng)政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。盡管國土資源部相關(guān)官員均明確表態(tài)，土地招拍掛不是房價(jià)上漲誘因。但是富力集團(tuán)以32億巨資，拍下廣渠路東五廠用地；順馳集團(tuán)于以9.05億元的高價(jià)拍得大興一號(hào)地；華潤置地以25.65億天價(jià)拿下北京土地招拍掛以來面積最大的清河地塊卻以事實(shí)在改變著周邊樓盤的房價(jià)。

　　“當(dāng)初，富力拿地的時(shí)候，這里的中高檔項(xiàng)目還非常少，售價(jià)亦較低，約在5000～6000元/平方米之間。與當(dāng)時(shí)CBD高檔公寓的10000多元的售價(jià)，相差甚遠(yuǎn)。然而，富力進(jìn)駐之后，不僅區(qū)域內(nèi)新入市的項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)有相當(dāng)大的提高，售價(jià)亦趕超過當(dāng)時(shí)CBD內(nèi)公寓的售價(jià)水平。”樂城國際銷售總監(jiān)張榕如是回顧。

　　在住房需求加大和土地招拍掛推動(dòng)下，2005年北京房價(jià)扭轉(zhuǎn)自2002年下降的局面，開始平穩(wěn)增長，從6903元上漲到7176元。

　　膨脹的投資需求

　　然而北京的房價(jià)并沒有就此平穩(wěn)增長下去。中國農(nóng)業(yè)銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師何志成分析，2006年新一輪房價(jià)躁動(dòng)的直接原因還應(yīng)歸因于人民幣升值的預(yù)期。

　　2005年7月21日，人民幣升值2%。自此，人民幣對(duì)美元一直呈單邊上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。人民幣升值預(yù)期直接導(dǎo)致的結(jié)果是，中國的外匯儲(chǔ)備從2003年的4000億美元一直升到目前的超過12000億美元。全世界都在看好經(jīng)濟(jì)增長速度飛快的北京，比起國外發(fā)達(dá)城市成熟的發(fā)展環(huán)境，北京的經(jīng)濟(jì)環(huán)境讓人充滿了想像力，于是各種資本不斷涌入北京。

　　房地產(chǎn)這個(gè)原本區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，隨著資本的全球流動(dòng)以及人們不動(dòng)產(chǎn)投資觀念的增強(qiáng)、異地置業(yè)需求的上升，逐漸顯現(xiàn)出國際一體化的趨勢(shì)。2006年，中國進(jìn)入了“流動(dòng)性過剩”時(shí)代。

　　“持續(xù)兩年的A股牛市，至少創(chuàng)造出8萬億元新財(cái)富，其中一部分正明顯地轉(zhuǎn)向樓市。”一位業(yè)內(nèi)分析師明確地對(duì)《樓市》表示。

　　來自北京房產(chǎn)中介“信一天不動(dòng)產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在目前北京的購房人群中，投機(jī)性購房的比重占總體購房的26.7%，也就是說每四個(gè)購房人中就有一個(gè)是投機(jī)性購房者。短期北京投機(jī)性購房者的隊(duì)伍正在快速發(fā)展。

　　據(jù)一位精于在北京操盤別墅轉(zhuǎn)手生意的Richard先生透露，北京一個(gè)名為“蒙頓卡雀”的別墅項(xiàng)目至今已經(jīng)倒手了10次。他所服務(wù)的管理顧問公司在一年內(nèi)轉(zhuǎn)手120套左右別墅的案例并不鮮見。

　　在此期間，政府先后出臺(tái)了“國六條”“國八條”等政策，盡管部分政策對(duì)打壓投機(jī)、抑制投資起到了一定的作用，但是由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已是全世界購房人的市場(chǎng)，投資客對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的看漲預(yù)期高漲，不斷膨脹的投資需求始終沒有從根本得以抑制。

　　在上述各種因素合力下，經(jīng)過2005年的平穩(wěn)增長期，北京房價(jià)2006年開始快速增長。

　　爆漲臨界點(diǎn)

　　北京房價(jià)上漲的欲望在2007年表現(xiàn)得尤其強(qiáng)。而房價(jià)爆漲的導(dǎo)火索便是奧運(yùn)的契機(jī)。

　　事實(shí)上，自2003年申奧成功以來，伴隨著政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投入力度的加大，北京尤其是亞奧板塊的房價(jià)便水漲船高。“奧運(yùn)利好早在數(shù)年前就已經(jīng)釋放，但不可否認(rèn)，奧運(yùn)的臨近將再度成為房價(jià)上漲的刺激因素”，陽光100置業(yè)副總經(jīng)理范小沖表示。

　　截至7月中旬，包括世茂奧臨花園、萬達(dá)大湖公館、媒體村等亞奧樓盤共計(jì)推出近1000套房源，亞奧樓市今年首度”井噴“。盡管區(qū)域競(jìng)爭激烈，但是房價(jià)飆升絲毫不打折扣。”世茂奧臨花園“已由年初的16800元/平方米上漲到19000元/平方米；”亞奧·觀典”2006年10月均價(jià)還徘徊在11000元左右，目前，其二期價(jià)格已達(dá)18000元。

　　同時(shí)，受去年70%·90m2政策影響，2007年上半年新盤供應(yīng)量減少。在新盤供應(yīng)減少，投資需求增加的情況下，開發(fā)商大肆利用奧運(yùn)契機(jī)，北京房價(jià)出現(xiàn)爆漲。

　　不止如此，目前北京房價(jià)還被卷入了全國甚至全世界房價(jià)高漲的浪潮中。5月份住宅價(jià)格出現(xiàn)了一次全國性的急漲。深圳、北京房價(jià)均呈現(xiàn)雙位數(shù)上揚(yáng)，上海又爆連夜排隊(duì)購房的壯景，而且大批二三線城市樓盤也持續(xù)火爆。

　　“并不只是中國房價(jià)上漲，也不只是北京或深圳房價(jià)上漲，房價(jià)上漲具有全球性的特征。從1997年到2006年，愛爾蘭房價(jià)上漲超180%；美國也達(dá)到98%。”國家統(tǒng)計(jì)局局長謝伏瞻7月23日表示。

　　放置全世界范圍內(nèi)，以10%房價(jià)漲幅上漲的北京或許并不顯著，而這也極有可能成為開發(fā)商和投機(jī)投資者看漲北京房價(jià)的理由。最終可怕的后果就是北京房價(jià)再持續(xù)爆漲，成又一個(gè)上海，下一個(gè)深圳。