本周二，新加坡嘉德置地對外宣布，將設(shè)立6億美元的嘉茂中國商用產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金II，嘉德置地與中國策略性合作伙伴在中國發(fā)展的一系列零售房地產(chǎn)，將成為基金未來的投資項目。而上月，嘉德置地與地產(chǎn)巨頭萬科企業(yè)簽署了合作協(xié)議，在中國增加零售商場資產(chǎn)。顯然，與萬科合作的商業(yè)項目符合上述投資條件。

　　周三，記者專訪嘉茂中國信托管理有限公司總裁、嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司首席投資官林明志。

　　【關(guān)鍵詞：萬科&合作】

　　兩三個月談成合作，項目不一定首選北京

　　7月9日，嘉德置地有限公司通過其全資子公司凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司(以下稱“凱德商用”)，與萬科企業(yè)股份有限公司(以下稱“萬科”)在新加坡簽署了合作備忘錄。凱德商用將與萬科一起開發(fā)商業(yè)資產(chǎn)，并在未來合適的時間進(jìn)行收購。

　　新京報：凱德商用與萬科從什么時候開始接觸的，洽談了多長時間？

　　林明志(以下簡稱“林”)：兩家公司很早就互相熟悉，萬科也曾到新加坡總部參觀了解，但一直都沒有業(yè)務(wù)合作。直到簽約的兩三個月前，雙方才開始探討業(yè)務(wù)合作問題。接洽中，雙方都意識到在操作模式上能夠達(dá)成一致。所以，幾個月后我們就簽署了合作協(xié)議。

　　新京報：為何選擇萬科？將從哪種類型的產(chǎn)品著手？

　　林：萬科的企業(yè)文化和我們的理念很吻合，員工都很有競爭力。作為上市公司，企業(yè)的運營也很透明。從資本的建立來看，萬科是比較好的開發(fā)公司，只做住宅；我們是商業(yè)的專業(yè)公司，能把小區(qū)配套商業(yè)做好，保持物業(yè)穩(wěn)步升值。同時，萬科的找地優(yōu)勢，為我們在全國布局減少了很多環(huán)節(jié)。

　　目前，兩家公司合作進(jìn)入具體操作階段，但還有個磨合期。項目可能在全國幾個城市一起鋪開，不一定首選北京。我們會優(yōu)先考慮一些尚未開發(fā)的項目，從前期規(guī)劃開始著手。

　　新京報：如果合作順利，將來會不會考慮和其他龍頭房企合作？

　　林：我們也不排除和別的公司合作，但這要看合作雙方的經(jīng)營理念是否相同，在這方面，我們是挑剔的。做商業(yè)不同于住宅，前期要投入大量的資金財力，后期還要對物業(yè)進(jìn)行精心管理。資金回流較慢，急于變現(xiàn)資本的公司是無法與我們合作的。

　　【關(guān)鍵詞：合作&布局】

　　年內(nèi)將收購京廣等35個商場

　　凱德商用在成立的兩年內(nèi)，一直尋覓優(yōu)良的合作伙伴?，F(xiàn)在，凱德在北京已經(jīng)有4個商業(yè)項目。嘉德置地的目標(biāo)是到2010年，在中國擁有超過100家購物商場。

　　新京報：兩年來，嘉德置地在中國落子商業(yè)勢如破竹，如何看待合作伙伴的作用？

　　林：非本土企業(yè)如果要快速發(fā)展，一定要找到比較好的合作伙伴，把自己的優(yōu)勢發(fā)揮出來。今年，公司與多家中國合作方簽署了合作備忘錄，將收購包括北京、廣東、四川、山東和內(nèi)蒙古等中國主要省市自治區(qū)的超過35個商場。如果僅憑自己，是無法迅速達(dá)到這個規(guī)模的。

　　新京報：我們注意到，深國投是先持有合作物業(yè)，然后再溢價轉(zhuǎn)讓給凱德商用，以此迅速擴(kuò)大凱德在國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)市場份額?？煞裾f，與萬科的合作是與深國投合作模式的一種復(fù)制？

　　林：兩宗合作并不相同，但都屬于精細(xì)分工的合作。深國投在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上與沃爾瑪緊密合作，打造了一條“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)鏈條；在金融環(huán)節(jié)，摩根士丹利房地產(chǎn)基金源源不斷地投資，使其幾乎不會受到國內(nèi)房地產(chǎn)信貸政策的影響；在開發(fā)環(huán)節(jié)，二者展開全面合作，在內(nèi)地大力推進(jìn)；在運營環(huán)節(jié)，美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資管理公司西蒙集團(tuán)將提供專業(yè)的支持。與萬科合作，在開發(fā)環(huán)節(jié)是共同推進(jìn)項目，凱德負(fù)責(zé)此后的商業(yè)定位和資金注入。

　　【關(guān)鍵詞：收購&REITs】

　　最看重商業(yè)物業(yè)收入穩(wěn)定性

　　最新公布的凱德商用半年報顯示，去年12月，凱德置地REITs新加坡成功上市后，嘉茂中國信托半年內(nèi)可分配收入達(dá)810萬新元，超出預(yù)期利潤9.6%。凱德方面表示，公司在近期再次進(jìn)行一次收購，預(yù)計總金額達(dá)到2.5億新元，公司總資產(chǎn)額達(dá)10億新元。凱德商用龐大的收購依然繼續(xù)。

　　新京報：對萬科已經(jīng)開發(fā)完畢或正在開發(fā)的項目中的商業(yè)部分，凱德商用是否有意向購買？

　　林：如果萬科有意向出售這樣的項目，我們會考慮收購，并在將來可能把其做成信托產(chǎn)品。除嘉茂中國信托外，凱德方面還成立了嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國發(fā)展基金和嘉德商用產(chǎn)業(yè)中國孵化基金。三個基金會運用到這些項目中來，并都享有上市公司的優(yōu)先購買權(quán)。但是，前期的物業(yè)管理在環(huán)節(jié)中尤為重要，要走的路還很長。

　　新京報：凱德龐大的收購一直在繼續(xù)。傳聞你們正計劃將更多的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)打包，未來兩年內(nèi)謀劃在A股市場實現(xiàn)REITs，這是否屬實？如何看待目前的國內(nèi)信托市場？

　　林：如果要在中國成立REITs，物業(yè)收入一定要很穩(wěn)定。這需要基金經(jīng)理和物產(chǎn)經(jīng)理用他們專業(yè)的管理方法讓地產(chǎn)不斷增值，不斷增加收入來源。但目前國內(nèi)商業(yè)環(huán)境還不夠成熟，風(fēng)險性較大。REITs并不是投機(jī)性的房地產(chǎn)，是長期的行為，鼓勵人們拿多余的錢去投資REITs，可以減輕社會保障系統(tǒng)的壓力。但是，REITs的發(fā)展需要時間，新加坡從建立REITs法律到第一只成功上市，這個過程用了五年。