對(duì)于許多房地產(chǎn)商來說，沒有地就等于斷了糧。不過，這一切可能成為歷史。

　　2007年上半年土地出讓面積雖比2006年上半年增加25%，規(guī)劃面積增加20%，但這并未是供應(yīng)的高峰，2007年下半年將迎來高潮。

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，除目前正在交易的8個(gè)地塊以外，即將在8月后入市的土地還有67塊。分析人士認(rèn)為，下半年總體供應(yīng)量超過上半年1.4倍，后4個(gè)月土地供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)集中放量。

　　數(shù)據(jù)顯示，2007年下半年入市土地面積為1147萬平方米，規(guī)劃建筑面積為986萬平方米(除部分出讓土地未規(guī)劃建筑面積)，分別占78%和72%。從已規(guī)定出土地用地性質(zhì)的數(shù)據(jù)來看，2007年下半年住宅用地供應(yīng)面積為840萬平方米，占全年土地供應(yīng)量的57%，規(guī)劃建筑面積為663萬平方米；商業(yè)用地面積213萬平方米，占14%，住宅用地繼續(xù)統(tǒng)領(lǐng)下半年土地交易市場(chǎng)。

　　來自北京市國土局的消息表明，2007年上半年，本市已經(jīng)推出8宗“兩限普通商品房”項(xiàng)目土地，面積約136公頃，規(guī)劃建設(shè)面積約247萬平方米(含配建廉租房11萬平方米)，相當(dāng)于2007年推出計(jì)劃的79%。

　　“2006年，北京的土地市場(chǎng)籠罩在濃厚的宏觀調(diào)控氛圍中，但其活躍程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2005年。2006年全年北京共成交了86宗土地，而2005年只有48塊。這說明因“831”政策因素導(dǎo)致的階段性土地供應(yīng)短缺已經(jīng)度過。”北京市國土局的一位負(fù)責(zé)人如是說。

　　“土地供應(yīng)量，北京的住宅用地一般都在1600公頃到1750公頃之間，除去530公頃保障房用地，2007年房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)該還有1000公頃左右。”鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理左暉向記者分析道，這一切都表明，政府這次動(dòng)真格的了。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，今年的土地供應(yīng)總量比去年84塊多出27塊，說明本市土地供應(yīng)是充足的，今年二季度以來土地供應(yīng)速度放緩，可能是政府土地部門調(diào)整土地供應(yīng)政策的結(jié)果，比如“兩限房”用地的集中放量，也是政府宏觀調(diào)控的一部分。

　　此外，這位分析人士指出，二季度土地放量減緩，應(yīng)該不會(huì)影響今年整體的土地供應(yīng)，2006年土地市場(chǎng)就是“前緊后松”的模式，下半年有幾個(gè)月放量都超過了10塊。按照今年的土地總量，后幾個(gè)月出現(xiàn)集中放量已是必然。

　　“這表示，2007年可能掀開北京土地大面積供應(yīng)的高潮。”中原地產(chǎn)分析師在和記者聊起下半年土地供應(yīng)情況時(shí)分析道。

　　歷史    土地曾是“高壓線

　　今天土地大規(guī)模開閘放水，還得從四年前說起。

　　2003年，一份寥寥幾頁的審計(jì)報(bào)告，掀開了長達(dá)一年的全國性大規(guī)模土地審計(jì)，也讓人們看到了華麗外衣下的累累傷痕。“這場(chǎng)關(guān)于土地秩序的大整頓在很大程度上起緣于審計(jì)署的一份審計(jì)報(bào)告，寥寥幾頁所披露的違規(guī)資金高達(dá)70個(gè)億。”一位土地聯(lián)合督察組的官員曾這樣表示。

　　幾乎在一夜之間，風(fēng)暴降臨。這一次，2046個(gè)開發(fā)區(qū)掉進(jìn)了暴風(fēng)眼中。

　　“土地就是高壓線，誰碰誰觸電！”鞍山市財(cái)政局一位處長曾如此形容當(dāng)時(shí)政府對(duì)土地違規(guī)的查處力度。“之所以出現(xiàn)這種情況，地方政府把土地當(dāng)成生財(cái)之道，都在打土地的主意。由此也造成了農(nóng)民和政府的矛盾沖突和耕地面積的大量浪費(fèi)，還形成了政府官員權(quán)力的尋租行為，產(chǎn)生大量腐敗。”著名房地產(chǎn)資深人士、法律學(xué)博士鄭道這樣對(duì)記者說道。

　　不過，任何東西都有兩面性，“土地高壓”也是一把雙刃劍。盡管全國大部分地區(qū)已經(jīng)建立相關(guān)土地儲(chǔ)備和招拍掛制度。但不免有許多主管土地官員擔(dān)心“觸電”，而采取一刀切的態(tài)度。只要是土地就不聞不問。

　　現(xiàn)在房價(jià)高企，想要抑制房價(jià)。土地開閘放水也是必然。

　　現(xiàn)象       上市公司瘋狂“圈地”

　　事實(shí)上，面對(duì)土地開閘放量的2007年，一些大型房地產(chǎn)公司尤其是上市公司，早已開始了瘋狂圈地運(yùn)動(dòng)。

　　早在去年，萬科地產(chǎn)一改前期“現(xiàn)金為王”的策略，開始大規(guī)模拿地。2006年年報(bào)顯示，截至2006年年末，已獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì)約1851萬平方米。到今年一季度，公司再增19個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積292.9萬平方米。即使以每年平均500萬平方米的消化量計(jì)算，公司土地儲(chǔ)備也至少可以維持4年以上。更何況，萬科的拿地步伐絲毫沒有停止，粗略統(tǒng)計(jì)，單單是今年7月份1個(gè)月，萬科在全國各地拿地已經(jīng)累計(jì)花出去超過60億元。

　　保利地產(chǎn)不甘示弱，頻頻拿地。數(shù)據(jù)顯示，其現(xiàn)有土地儲(chǔ)備1000多萬平方米左右，分布在全國10個(gè)城市，至少保證了未來3年房地產(chǎn)開發(fā)所需。

　　7月24日，北辰實(shí)業(yè)聯(lián)合北京城開以92億元的天價(jià)中標(biāo)湖南長沙城北新河三角洲地塊，成為“中國地王”，僅僅這一幅地王，就給北辰帶來了380萬平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備。

　　萬科地產(chǎn)一位不愿透露姓名的高管表示，對(duì)于地產(chǎn)上市公司來說，投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備量，正因?yàn)槿绱?，上市公司增加土地?chǔ)備成為最好的發(fā)展途徑。

　　值得指出的是，開發(fā)商瘋狂圈地肯定會(huì)影響土地市場(chǎng)的有效供給。而7月30日，國家發(fā)展改革委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心發(fā)布《2007年上半年房價(jià)分析及后期走勢(shì)預(yù)測(cè)》報(bào)告明確指出：開發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴(yán)重，加劇了供求矛盾。

　　政策        嚴(yán)懲“囤地、捂盤、抬價(jià)”

　　在房價(jià)較快上漲的情況下，一些開發(fā)商建而不售，捂盤惜售現(xiàn)象也很嚴(yán)重。一些開發(fā)商采取分批銷售、推遲開盤時(shí)間、內(nèi)部認(rèn)購、大幅提價(jià)等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價(jià)格。

　　根據(jù)去年房地產(chǎn)項(xiàng)目開工數(shù)量預(yù)計(jì)，僅北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個(gè)，個(gè)別樓盤開盤時(shí)間甚至推遲1年，而價(jià)格也上漲了近20%。

　　數(shù)據(jù)顯示：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%。

　　也就是說，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣。開發(fā)商囤地、捂盤、抬價(jià)等問題比較嚴(yán)重。來自北京市建委的最新信號(hào)顯示：開發(fā)商囤地、捂盤、抬價(jià)等問題將被嚴(yán)懲。監(jiān)察部和國土資源部近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，要求各地嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，集中力量查處一批典型案件。

　　與這次專項(xiàng)活動(dòng)相呼應(yīng)的是，近日國土資源部還和審計(jì)署、財(cái)政部、監(jiān)察部、建設(shè)部聯(lián)合開展了“低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)問題”專項(xiàng)檢查。

　　看來，政府嚴(yán)懲開發(fā)商“囤地、捂盤、抬價(jià)”，加大土地放量的決心已下，抑制房價(jià)也動(dòng)了真格。

　　影響      土地放量抑制房價(jià)

　　怎樣平抑房價(jià)，土地現(xiàn)在成了“救命稻草”。因?yàn)樵诟叻績r(jià)面前，大多數(shù)人、特別是房地產(chǎn)開發(fā)商都把矛頭指向了土地供給不足。

　　來自北京市土地儲(chǔ)備中心的信息顯示：2007年已成交土地、正在交易土地和即將入市土地塊數(shù)為115塊，土地面積為1474萬平方米，規(guī)劃建筑面積為1361萬平方米，其中上半年北京市土地出讓共33塊，土地面積達(dá)326萬平方米，規(guī)劃建筑面積為375萬平方米，環(huán)比2006年上半年分別增加25%、20%。

　　無疑，這都給平抑房價(jià)帶來了信心。

　　值得關(guān)注的是，為了緩解房價(jià)不斷上漲的壓力，實(shí)現(xiàn)平抑房價(jià)的目的，以及實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一千萬”工程的承諾，北京市政府不僅在2007年上半年土地的供應(yīng)量上有重大突破、下半年土地供應(yīng)計(jì)劃依然增大。另外，在規(guī)劃土地使用性質(zhì)上首次出現(xiàn)“限價(jià)地”，政府保障性住房用地供給的趨勢(shì)也日益顯現(xiàn)。

　　7月初，國家土地副總督察甘藏春表示，國土資源系統(tǒng)已根據(jù)國務(wù)院的調(diào)控要求，加大土地供應(yīng)。而之前，嚴(yán)把土地閘門、限制土地供給是調(diào)控的主要思路。

　　“當(dāng)然，土地從供應(yīng)最后轉(zhuǎn)化為住宅的提供上還有一個(gè)時(shí)間過程，我相信這些措施實(shí)施之后，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)平穩(wěn)下來。”

　　7月25日，國家發(fā)改委價(jià)格司司長曹長慶在“2007年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行新聞發(fā)布會(huì)”上指出：“當(dāng)前全國房價(jià)情況與宏觀調(diào)控政策目標(biāo)和人民群眾實(shí)際購房需求有很大差距。”對(duì)此，曹長慶建議，采取改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、限制低密度住宅開發(fā)、完善住房保障制度、抑制捂盤炒房等綜合手段來穩(wěn)定房價(jià)。

　　記者觀察 ：   “張寶全們”或?qū)⑥D(zhuǎn)身

　　下半年1147萬平方米土地入市，不知道剛剛打出“棄宅從商”的張寶全以及去年同樣宣稱的潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新聞)聽了這個(gè)數(shù)字有何感想。也許，在即將到來的2008年，這些宣稱“棄住從商”的張寶全們會(huì)再來個(gè)“轉(zhuǎn)身”。

　　事實(shí)已經(jīng)證明，在常營經(jīng)濟(jì)適用房招標(biāo)計(jì)劃推出之后，靠做經(jīng)適房起家的張寶全立刻表示了極大的興趣，他表示“會(huì)盡快召集公司骨干人員開碰頭會(huì)，研究具體的投標(biāo)計(jì)劃”。那么，這是不是張寶全“轉(zhuǎn)身”住宅的信號(hào)？

　　今年1-5月份，住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同期增長35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量比去年同比增加76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量比去年增加166%；2007年下半年預(yù)計(jì)有1147萬平方米土地供應(yīng)。

　　“今年上半年，房價(jià)出現(xiàn)持續(xù)上漲局面，供求矛盾已經(jīng)被建設(shè)部認(rèn)為是導(dǎo)致房價(jià)上漲的主要原因之一。一方面是國土資源部促進(jìn)各個(gè)地方政府開始加大土地供應(yīng)量，另一方面，開發(fā)商在大肆拿地的情況下，由于不可能立即變成住宅供應(yīng)上市，供應(yīng)的土地正逐步變成了開發(fā)商的‘土地儲(chǔ)備’。在這種情況下，開發(fā)商‘囤地’行為已經(jīng)直接造成了供求緊張的導(dǎo)火索之一。”

　　“改變土地供應(yīng)模式，防止開發(fā)商囤地壟斷資源已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。”

　　據(jù)了解，北京在今后三年將新增供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房、“兩限房”各1000萬平方米，以解決中低收入群體的住房問題。今年，市政府還推出了“二三三”政策性、保障性住房計(jì)劃，即：200萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，300萬平方米的“兩限房”，30萬平方米的廉租房。

　　“2007年土地供應(yīng)“開閘”放量，土地供應(yīng)模式改變，整頓開發(fā)商囤地壟斷資源……”這些都是“張寶全們”轉(zhuǎn)身的理由。

　　這個(gè)問題解決了，“張寶全們”轉(zhuǎn)身的機(jī)會(huì)也就來了。

　　鏈接

　　相較于因“8#zhPoint#31”政策因素導(dǎo)致的階段性土地供應(yīng)短缺的2005年，以及籠罩在宏觀調(diào)控氛圍中的2006年，2007年北京市掀起了土地供應(yīng)高潮。以下是記者從采訪中總結(jié)出的2007年土地供應(yīng)下的幾個(gè)關(guān)鍵詞。

　　限價(jià)地平抑房價(jià)

　　面對(duì)北京市商品房價(jià)格不斷上漲的壓力，以及解決中低收入者的住房問題，北京市政府2007年不僅增加了住宅用地的供給，同時(shí)也規(guī)劃了“兩個(gè)一千萬”工程，并于3月30日首次推出三塊限價(jià)地，而隨著第二、第三批限價(jià)地的近日敲定，目前北京市限價(jià)地土地面積為136萬平方米，規(guī)劃建筑面積為247萬平方米。

　　雖然由于各個(gè)地塊地理位置以及周邊配套設(shè)施的不同，但各個(gè)限價(jià)房差價(jià)不大，在6500元/平方米左右。相對(duì)于周邊房價(jià)的高漲，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為限價(jià)地的推出有利于平抑周邊的房價(jià)，對(duì)于普通購房者來說是一大利好。

　　城區(qū)住宅地稀缺

　　2006年上半年城四區(qū)出讓的6塊土地中，住宅用地占3塊，規(guī)劃建筑面積達(dá)157202平方米。而2007年上半年，城四區(qū)中只有2塊土地出讓，且為商業(yè)用地和其他用地。而2007年下半年城四區(qū)擬入市的土地也只有6塊，除王府井海港城項(xiàng)目未規(guī)劃土地使用性質(zhì)外，其他5塊地幾乎均用作商業(yè)用地。因此，2007年土地出讓中，城四區(qū)基本沒有住宅用地的規(guī)劃。城四區(qū)無住宅用地的出讓，主要是由于城四區(qū)可供開發(fā)的土地稀少，而且由于地理位置的特殊性———城市中心區(qū)，土地均用作能體現(xiàn)其區(qū)位價(jià)值的商業(yè)用地。而隨著城四區(qū)住宅用地的稀缺，可售住宅的價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步攀升。

　　樓面價(jià)同比降6%

　　數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年土地出讓規(guī)劃建筑面積為375萬平方米，成交總額達(dá)1005835.3萬元，樓面價(jià)為2682元/平方米，同比2006年上半年樓面價(jià)2839元/平方米，下降6%。2007年上半年樓面價(jià)的下降，主要是由于土地用地性質(zhì)與地理位置決定的。

　　首批限價(jià)地的推出，政府雖然規(guī)定了眾多限制，但也同樣給予了開發(fā)商部分優(yōu)惠，這種競價(jià)的降低，部分拉低了平均樓面價(jià)。另外，2007年上半年出讓的土地多集中在郊區(qū)，占比達(dá)72%，城八區(qū)的土地只占28%，郊區(qū)較低的樓面價(jià)占比較大拉低了整體價(jià)格水平，使得上半年出讓的土地樓面價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。