當(dāng)萬科努力做減法、專注住宅領(lǐng)域時，華潤置地卻正向著增持商用物業(yè)的方向努力。

　　“未來3~5年，華潤置地將實現(xiàn)戰(zhàn)略上的調(diào)整。”華潤置地有限公司董事總經(jīng)理王印說，“到2009年，住宅和商用物業(yè)的比例將從現(xiàn)在的70%、30%變?yōu)?0%、40%。”

　　究其原因，王印表示，這是華潤置地現(xiàn)有土地儲備的性質(zhì)和即將落成的物業(yè)形態(tài)自然形成的結(jié)果。

　　但隨著該公司有步驟地展開復(fù)制以購物中心“萬象城”為核心的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目計劃，這更像是配合其實現(xiàn)全國布局的“預(yù)謀”。

　　進入14個城市之后，東北地區(qū)正成為華潤實現(xiàn)上述目標(biāo)的主戰(zhàn)場。

　　東北戰(zhàn)略

　　1993年,華潤集團接盤原沈陽啤酒廠,雪花啤酒的品牌開始植根東北。2007年，沈陽鐵西區(qū)企業(yè)搬遷改造，華潤集團將原雪花啤酒廠地塊收入囊中。同時，位于黃金地段的遼寧體育館地塊將被打造成“萬象城”。

　　“以前華潤在東北的投資集中在工業(yè)和零售業(yè)，人們了解的只是啤酒和壓縮機，現(xiàn)今無疑開始發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。”一位沈陽本地開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人感慨。

　　而去年9月，李欣被委任華潤(大連)總經(jīng)理一職更印證了該集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的東北戰(zhàn)略，這位前任華潤置地企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理深諳取地布局規(guī)則。目前華潤置地已在大連取得星海灣、開發(fā)區(qū)、天津街以及交電所四幅土地，總投資超過150億港元，而前兩個項目即將啟動。

　　“未來幾年，東北都將是華潤重點拓展的區(qū)域。”李欣說，振興東北老工業(yè)基地的政策是公司判斷該區(qū)域價值的主要背景，華潤將以大連和沈陽為核心輻射到東北其他地區(qū)，“今年在沈陽還將拓展1~2個項目，而在大連則計劃擁有不低于建筑面積200萬平方米的土地儲備”。

　　事實上，品牌項目的推動已經(jīng)成為華潤擴張的慣用技法。

　　“我們爭取每年只進入一個城市，并且每年建成一個萬象城。”華潤置地常務(wù)副總經(jīng)理吳向東說，具備發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市將成為華潤重點發(fā)展城市。

　　據(jù)悉，華潤集團已經(jīng)派人在杭州、成都、重慶、武漢等地進行新項目拓展，在東北戰(zhàn)略中的兩個先發(fā)城市中，也都有萬象城綜合體項目。

　　“所有投資物業(yè)都只租不售。”吳向東明確表示，今后華潤擁有投資物業(yè)占總資產(chǎn)的比重將會繼續(xù)加大，實現(xiàn)從住宅開發(fā)商向綜合性地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變。

　　取地有道

　　與其他內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商相比，華潤置地獲得土地的方式更有“子憑母貴”的味道。

　　去年12月，華潤置地購入大股東華潤集團位于成都和北京的兩幅土地，共耗資27.3億港元。

　　記者了解到，目前華潤置地在沈陽、大連的項目也多為收購華潤集團的原有土地儲備。

　　可以看出，華潤置地除了參與一級市場的土地招拍掛取得土地之外，時間長、耗資大的項目一般先由華潤集團培育，在適當(dāng)?shù)臅r機，華潤置地便向母公司華潤集團收購?fù)恋亍?/p>

　　李欣則坦言，華潤集團向華潤置地注入土地資產(chǎn)的模式是大股東對上市公司的支持，成為華潤置地自身增長之外的有力補充。

　　“上市公司無論在資產(chǎn)規(guī)模還是現(xiàn)金流方面，都不及作為公司的大股東的華潤集團。”業(yè)內(nèi)人士分析，有些土地或者大型商業(yè)物業(yè)，投入期長，資金不能及時流回，因此在項目產(chǎn)生現(xiàn)金流比較少的頭幾年，就由集團先行培育，等到能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流再注入上市公司，使得華潤置地能以較小風(fēng)險換取更大回報。

　　公開資料表明，2006年，華潤置地新增住宅土地儲備540萬平方米。其中包括，華潤集團注入的260萬平方米，以及以招拍掛的方式新增的土地儲備282.3萬平方米。

　　據(jù)王印透露，目前華潤集團手上還有相當(dāng)多的土地儲備，主要分布在杭州、無錫、重慶、大連、沈陽等城市，近600萬平方米。

　　王?。合迌r地失利并不代表華潤有缺陷

　　在拿地方面，華潤置地經(jīng)常是“大手筆”。在此前的北京第二批限價房開標(biāo)過程中，兩次拍出最高價更是引起現(xiàn)場嘩然。華潤出價比投標(biāo)底價高出1.5億元甚至2.5億元，并且表示均為簽訂合同當(dāng)日一次性付清，然而最終卻與限價地失之交臂。

　　前不久，北京市第二批兩限房開標(biāo)，華潤置地為豐臺宋家莊38號地報出6億元的價格，引起業(yè)內(nèi)熱議，王印認(rèn)為唱標(biāo)價格并不高出太多，也僅僅比萬科多了1000萬元而已。沒有獲取土地并不說明華潤在哪方面有明顯缺陷。畢竟限價房地塊和其他出讓的土地有所不同，是通過招標(biāo)的形式，有十幾家知名企業(yè)去投，能不能中標(biāo)，完全是政府的評分標(biāo)準(zhǔn)，價格指標(biāo)雖然在評分標(biāo)準(zhǔn)中權(quán)重不低，但一般拉不開差距，政府方面對未來限價房產(chǎn)品的建設(shè)及銷售方案有一定的考慮。

　　華潤置地在北京等一線城市的策略跟全國的策略是一樣的。華潤置地有兩條成熟的產(chǎn)品線，一種是住宅，另一種是以萬象城為主導(dǎo)的城市綜合體，我們也希望除了住宅之外，可以在北京做一些商業(yè)項目。

　　事實上，如果留意鳳凰城，就會發(fā)現(xiàn)華潤置地已經(jīng)開始在運作相當(dāng)多的商業(yè)，該項目的商業(yè)面積超過10萬平方米。

　　至于土地儲備，可以說一線城市拿地的成本確實很高，但希望通過多種方式增加土地儲備，包括參與限價地的招標(biāo)、企業(yè)間的合作，以及從華潤集團收購?fù)恋?。公司今年仍將繼續(xù)保持2006年的拿地節(jié)奏，總的拿地資本開支在50億元左右。華潤通過立足大連、沈陽挺進東北市場是基于二者均為經(jīng)濟增長潛力大的城市，做地產(chǎn)和城市的經(jīng)濟增長有直接關(guān)系，可以說兩項指標(biāo)是成正比的。大連的物價、房價都伴隨著經(jīng)濟增長有所提升。華潤置地在東北的策略是希望深耕細(xì)作，不是做幾個項目就算了，而是希望有更大的發(fā)展空間。

　　同時，也關(guān)注其他城市，例如在天津已經(jīng)有多個在談項目。事實上，進入天津有一年了，為此專門成立了一個小組，一直在努力尋找拿地機會?，F(xiàn)在還沒有落實，最近會參加土地的招拍掛，從一級市場拿地。