幾乎是在一夜之間，土地市場(chǎng)格局發(fā)生改變。今年上半年，在上海重要地塊出讓現(xiàn)場(chǎng)，中外開(kāi)發(fā)商同臺(tái)競(jìng)技的結(jié)果往往是，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商以壓倒性優(yōu)勢(shì)完勝。

　　又何止在上海，在杭州、在無(wú)錫、在廣州，浙江綠城、萬(wàn)科屢屢以創(chuàng)出地區(qū)天價(jià)的巨資不斷從對(duì)手手中搶地。一次次天價(jià)背后，拿地開(kāi)始演變成一場(chǎng)“決心”之戰(zhàn)。

         外商才是比較理性的？

　　上海土地市場(chǎng)一度被認(rèn)為是外資地產(chǎn)巨頭的天下。浦東竹園地塊，百聯(lián)集團(tuán)旗下賣場(chǎng)所在地，是百聯(lián)集團(tuán)力爭(zhēng)要拿下的一幅土地，最終的結(jié)果是，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系以資金實(shí)力說(shuō)話，出價(jià)46億元拿走。

　　濰坊新村住宅用地，爭(zhēng)奪者又是“外”姓的新鴻基和長(zhǎng)和系，新鴻基砸下31.85億元，以超過(guò)2萬(wàn)元/平方米獲得。

　　而如今，這種外資屢屢攻城拔寨得手的狀況卻很難看到。6月21日，新江灣城地塊出讓，參與的境外開(kāi)發(fā)商有凱德置地、東方海外、麗豐控股、新加坡慶隆投資、日里投資、永泰中國(guó)；本土有重慶龍湖、廣州富力、杭州濱江、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、江蘇新城、萬(wàn)科地產(chǎn)，“土洋”比例相當(dāng)，但最終的爭(zhēng)奪卻是在3家內(nèi)資地產(chǎn)商之間進(jìn)行，包括萬(wàn)科、重慶龍湖，還有浙江綠城。最后出價(jià)第二名的重慶龍湖，把價(jià)格抬到了12.5億元。

　　僅僅幾分鐘后，幾家境外地產(chǎn)公司成員陸續(xù)走出現(xiàn)場(chǎng)，臉上帶著無(wú)奈的笑。凱德集團(tuán)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理李大德對(duì)記者說(shuō)，“一直說(shuō)境外開(kāi)發(fā)商財(cái)大氣粗，現(xiàn)在看來(lái)，外商才是比較理性的。”

　　易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭說(shuō)，最早進(jìn)入內(nèi)地的外資地產(chǎn)商，經(jīng)歷過(guò)內(nèi)地第一次房地產(chǎn)低谷，也經(jīng)歷過(guò)香港本土的泡沫破裂，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較強(qiáng)的他們，對(duì)于地價(jià)判斷很難如本土開(kāi)發(fā)商一般。而對(duì)于本地地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，上市以及融資已經(jīng)使他們擺脫了原先的資金局限，因此不免在時(shí)機(jī)良好的時(shí)候大肆擴(kuò)張。內(nèi)資拿地靠的是“決心”

　　浙江綠城的董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平最近成為焦點(diǎn)人物。新江灣城拿地幾天之前，他們剛剛在杭州從新鴻基手中搶下一幅錢江新城土地，樓板價(jià)高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米。

　　敗北杭州錢江新城土地后，新鴻基有關(guān)人士對(duì)記者說(shuō)，“我們出的價(jià)格夠高了，他們(指浙江綠城)不知道怎么做的價(jià)格評(píng)估。”

　　對(duì)此，宋衛(wèi)平有自己的回答：“新鴻基沒(méi)有拿到地，只能說(shuō)明他們的決心還不夠大。”

　　宋衛(wèi)平的決心是，親自督戰(zhàn)，拿著計(jì)算器報(bào)價(jià)，然后一舉拿下。

　　在一個(gè)月后的寶山地塊出讓現(xiàn)場(chǎng)，“決心”再次成為拿地成敗的關(guān)鍵。

　　萬(wàn)科最終沒(méi)有拿到地，“說(shuō)明他們的決心還不夠大”，走出土地出讓會(huì)場(chǎng)，一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)論。那一次，萬(wàn)科三個(gè)地塊出的價(jià)格，分別是12億元、10.2億元和9.3億元。

　　曾幾何時(shí)，土地競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始演變成了“決心”的競(jìng)爭(zhēng)；也不知從何時(shí)起，土地價(jià)格開(kāi)始以房?jī)r(jià)作為參考標(biāo)準(zhǔn)。新江灣城如此，珠江投資楊浦商業(yè)用地如此，到了外環(huán)線的寶山顧村，同樣如此。

　　去年年底，與華潤(rùn)置地在新江灣城的競(jìng)爭(zhēng)中，凱德在最后第二輪敗下陣來(lái)，到了今年的競(jìng)爭(zhēng)，他們卻不得不中途退出。誰(shuí)來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

　　7月24日，保利集團(tuán)32.4億元拿下上海三幅土地，拿地后，其上海公司董事長(zhǎng)陳冬桔對(duì)下屬說(shuō)，“安排車，去杭州。”第二天，7月25日，22.8億元，保利再下一城。保利的拿地價(jià)格，比下沙區(qū)今年2月份出讓土地時(shí)翻了一倍。細(xì)細(xì)觀察，最近強(qiáng)勢(shì)圈地的內(nèi)地地產(chǎn)公司，無(wú)一不是荷包滿滿。保利地產(chǎn)去年A股上市，浙江綠城同樣去年成功登陸港股，重慶龍湖即將香港上市，萬(wàn)科借著內(nèi)地樓市火爆，或發(fā)債或增發(fā)，圈資本無(wú)數(shù)。加上境外基金公司的背后支持，如今的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)搖身一變成了財(cái)主。于是，他們也開(kāi)始了豪邁，甚至比當(dāng)年的外商氣勢(shì)更盛。

　　只是這種豪邁，究竟出處何在？記者采訪上海保利董事長(zhǎng)陳冬桔，問(wèn)保利能否確信這一地區(qū)房?jī)r(jià)能在兩年之后翻倍，她并沒(méi)有回答。

　　中房指數(shù)研究院今年年初公布的調(diào)查結(jié)果顯示，境外開(kāi)發(fā)商在中國(guó)大陸的總資產(chǎn)規(guī)模以每年25%的增速迅速擴(kuò)容；普遍采取相對(duì)穩(wěn)健策略，總資產(chǎn)規(guī)模以及增長(zhǎng)速度不及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)TOP10企業(yè)；企業(yè)集團(tuán)層面的資產(chǎn)負(fù)債率平均為41.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于內(nèi)地房地產(chǎn)TOP10企業(yè)的66.9%。內(nèi)地地產(chǎn)榜上排名第二的保利地產(chǎn)2006年的年度報(bào)告顯示，截至2006年12月31日，公司負(fù)債總額為124.89億元，資產(chǎn)負(fù)債率為75.71%。

　　“這樣的負(fù)債水平，如果遇到市場(chǎng)發(fā)生突變，未來(lái)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，將不僅僅是只針對(duì)地產(chǎn)公司的。”一位專業(yè)人士這樣評(píng)價(jià)。

　　記者觀察：樓市一致被看好誰(shuí)會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)？

　　23日出版的《財(cái)經(jīng)》雜志“遴選了內(nèi)地有代表性、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有研究的100位經(jīng)濟(jì)學(xué)家”，了解他們對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，“為公眾認(rèn)識(shí)當(dāng)前與未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)提供參考”。

　　問(wèn)卷顯示，關(guān)于2007年下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，97%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為會(huì)繼續(xù)上漲，只有3%認(rèn)為“持平”。

　　難得的，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于一個(gè)問(wèn)題，觀點(diǎn)統(tǒng)一到如此地步。

　　記者至今還能回憶起2004年的樓市印象，當(dāng)年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲(漲幅與最近階段差不多)，關(guān)于房地產(chǎn)是否存在泡沫的討論聲此起彼伏，經(jīng)濟(jì)學(xué)家分開(kāi)兩邊各屬一派，唱多者稱房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，唱空者稱泡沫嚴(yán)重即將破裂。

　　如今3年過(guò)去，“多派”完勝。全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度創(chuàng)歷史新高，全國(guó)普漲，無(wú)一下跌。

　　于是，3年以后，房地產(chǎn)泡沫論日漸勢(shì)弱。大家談?wù)摰氖?，如?ldquo;穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，而不是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌；3年以后，經(jīng)濟(jì)學(xué)家觀點(diǎn)空前一致，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲成為主流；3年以后，開(kāi)發(fā)商以房?jī)r(jià)參考地價(jià)，信心滿滿爭(zhēng)相搶地。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠說(shuō)，在國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資高潮已經(jīng)持續(xù)73個(gè)月情況下，房?jī)r(jià)的反彈將保持逐月加快的態(tài)勢(shì)，這種反彈至少會(huì)延續(xù)到今年年底。而在2004年，謝國(guó)忠卻是當(dāng)年最大的“空派”，泡沫論的旗幟人物。

　　最近，每一次的高地價(jià)出現(xiàn)，總是會(huì)有開(kāi)發(fā)商歡欣鼓舞。“當(dāng)然要考慮提價(jià)了，楊浦都要賣到2萬(wàn)元/平方米了，我們至少可以賣9000元/平方米吧。”松江的開(kāi)發(fā)商說(shuō)。而在寶山，不知道是不是有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始考慮將自己的樓盤(pán)定價(jià)靠向萬(wàn)元。

　　二手房成交量上升，中介甜蜜地抱怨，“跳價(jià)太嚴(yán)重，房主一會(huì)兒變一個(gè)主意”；樓盤(pán)售樓處，售樓小姐先生忙著發(fā)號(hào)，然后十分體貼地告訴買房人，“如果這期不買，我們下一期可能又會(huì)提價(jià)了。”……如今的樓市，怎一個(gè)火熱了得。

　　一片高漲聲中，幾乎很難有聲音再提出有關(guān)于下跌的“蠢話”。流動(dòng)性泛濫，房?jī)r(jià)怎能不漲？

　　畢竟還是有人擔(dān)心的。

　　28歲的李杰，在一家大型房產(chǎn)公司工作，他在自己的博客上寫(xiě)到：最近市場(chǎng)太瘋狂，如果樓市崩盤(pán)了，該怎么辦？

　　他收到的回復(fù)是：怎么可能崩。