近期，中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)出緊急文件——《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查工作的通知》，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對(duì)其房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險(xiǎn)自查。

　　但這并非常規(guī)性的自查，在文件中，銀監(jiān)會(huì)要求銀行展開“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測試”，尤其提到進(jìn)行個(gè)人住房貸款成數(shù)專項(xiàng)壓力的測試。

　　“就是模擬如果未來銀行房貸成數(shù)調(diào)整，對(duì)銀行不良率、利率等指標(biāo)產(chǎn)生的影響。”一家國有商業(yè)銀行零售信貸部負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)管理的人士說，“風(fēng)險(xiǎn)自查是常規(guī)性的，但這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)壓力測試是全新的，以前這么大規(guī)模的從來沒有過。”

　　經(jīng)過兩輪房地產(chǎn)調(diào)控，大城市高漲的房價(jià)不僅沒有回落，近兩個(gè)月反而迎來新一輪全面上漲浪潮，各大商業(yè)銀行個(gè)貸扭轉(zhuǎn)頹勢，“房貸日子紅火，銀監(jiān)會(huì)肯定高度關(guān)注潛藏的風(fēng)險(xiǎn)了”。上述人士稱。記者從多家銀行了解到，他們已經(jīng)開始做壓力測試的前期準(zhǔn)備。

　　按照《通知》要求，各銀行需在8月17日前將自查報(bào)告報(bào)銀監(jiān)會(huì)。而個(gè)人住房貸款成數(shù)專項(xiàng)壓力測試應(yīng)形成獨(dú)立報(bào)告，作為自查報(bào)告附件一同上報(bào)。

　　首次壓力測試

　　“在國外(地區(qū))，風(fēng)險(xiǎn)壓力測試是很普遍的風(fēng)險(xiǎn)管理方法。”銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管二部一人士7月20日說。

　　2005年年底，香港金管局擔(dān)心本港某些銀行可能未必承受得起息率大幅飆升而遭到重創(chuàng)，曾進(jìn)行一套壓力測試，評(píng)估在大幅加息的環(huán)境下各家銀行面對(duì)的影響。但在中國內(nèi)地，尚屬首次。

　　“前段時(shí)間，銀監(jiān)會(huì)請(qǐng)了普華永道為商業(yè)銀行做壓力測試的培訓(xùn)。”一股份制商業(yè)銀行零售信貸部副總說，“其實(shí)就是模擬，如果房價(jià)下跌或者其他政策改變的各種情境下，給銀行帶來的壓力。”

　　測試分為兩個(gè)部分：房地產(chǎn)貸款綜合壓力測試和個(gè)人住房貸款進(jìn)行專項(xiàng)壓力測試。

　　《通知》說，各商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)本行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用總成本的壓力測試，測試范圍包括：本行房地產(chǎn)類貸款(含：土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)住房貸款)、其他使用房地產(chǎn)作為抵押品的貸款，測試所用基數(shù)數(shù)據(jù)為2007年6月底數(shù)據(jù)，時(shí)間間隔頻度為6個(gè)月，壓力情景分輕度、中度、重度三級(jí)。“測試完成后，哪些指標(biāo)對(duì)銀行影響最大，哪些銀行屬于高危一族，最受重創(chuàng)，會(huì)比較清楚。”上述銀行人士說。

　　值得關(guān)注的是，《通知》中單獨(dú)列出，要求商業(yè)銀行進(jìn)行個(gè)人住房貸款成數(shù)專項(xiàng)壓力測試。

　　《通知》表示，這個(gè)測試的風(fēng)險(xiǎn)壓力因素為個(gè)人住房貸款成數(shù)，分65%、60%、55%、50%四檔設(shè)定壓力情景。

　　對(duì)此，記者采訪的三家銀行人士均認(rèn)為，這個(gè)＜通知＞出臺(tái)具有導(dǎo)向意義，一個(gè)是讓銀行提高抗風(fēng)險(xiǎn)管理能力。另一個(gè)則是，“要專項(xiàng)測試貸款成數(shù)下降的壓力，可能為未來政策決策提供判斷基礎(chǔ)。”此前市場上有傳言，有關(guān)部門醞釀將購房首付款的比例從最低二成，提高到四至五成，這將意味著政府有可能對(duì)房地產(chǎn)熱采取有史以來最猛的一劑“藥”。但他們均表示，目前還未聽到任何有關(guān)要提高按揭首付款比例的消息。

　　除了壓力測試，銀監(jiān)會(huì)此次還要求進(jìn)行房貸自查，各銀行要對(duì)2006年9月至2007年6月房地產(chǎn)貸款情況和月度趨勢變化進(jìn)行情況分析。原則上應(yīng)包括房地產(chǎn)貸款增長變化，不良貸款變化，貸款向房地產(chǎn)行業(yè)的幾種情況，使用本行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及信用、資質(zhì)情況，對(duì)同一房地產(chǎn)項(xiàng)目既發(fā)放開放貸款又發(fā)放按揭貸款情況，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房屋空置率和企業(yè)自有資金與使用貸款情況對(duì)比等。

　　房貸猛增后的變數(shù)

　　最近房地產(chǎn)市場再度升溫，而房貸一路高歌猛進(jìn)，銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力再度引起監(jiān)管部門關(guān)注。

　　“房貸好得超過我們預(yù)料，以前個(gè)人房貸在個(gè)貸的比例都很少超過90%以上，現(xiàn)在都有超過95%，尤其是一些銀行的上海分行。”總部位于上海的一家股份制商業(yè)銀行內(nèi)部人士說。

　　“目前房價(jià)開始重啟了新一輪上漲，但接下來，上漲可能面臨新一輪緊縮的措施。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說，比如利率持續(xù)上升，不少房貸客戶將不堪重負(fù)，很可能會(huì)提高銀行房貸的違約率。

　　“盡管個(gè)貸看上去風(fēng)險(xiǎn)比較小，但在房地產(chǎn)波動(dòng)很大的情況下，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大，目前房地產(chǎn)又開始大漲，未來有可能會(huì)，銀行應(yīng)該提早預(yù)防。”連平說。

　　不過，記者采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)中資銀行的個(gè)貸部門人士，仍然認(rèn)為個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)并不大，對(duì)個(gè)貸仍持鼓勵(lì)態(tài)度，并無出臺(tái)政策控制個(gè)貸，只有部分銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，對(duì)于房價(jià)上漲過快的區(qū)域進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。“考慮CPI指數(shù)上漲和人民幣升值，房價(jià)不會(huì)大跌，最多是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性調(diào)整。”一位上市銀行零售信貸部負(fù)責(zé)人說。

　　各個(gè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，主要集中在對(duì)于假按揭的關(guān)注，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，一些銀行則是反思此前過于謹(jǐn)慎的策略。

　　“中國銀行(5.38,-0.03,-0.55%)業(yè)從來沒有經(jīng)歷過房價(jià)下跌帶來的痛苦調(diào)整。未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)面臨的市場將會(huì)更加波動(dòng)，但銀行其實(shí)是缺乏系統(tǒng)的數(shù)據(jù)和歷史經(jīng)驗(yàn)，來準(zhǔn)確評(píng)估面臨的風(fēng)險(xiǎn)壓力。”上述國有商業(yè)銀行零售信貸部人士說。