就在各地房?jī)r(jià)紛紛暴漲，小產(chǎn)權(quán)房交易又陷入巨大爭(zhēng)議的情況下，成都、重慶的農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)能否在這方面率先取得突破，業(yè)界寄予厚望。

　　6月7日，成渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)獲批設(shè)立。6月15日，重慶市委書(shū)記汪洋、市長(zhǎng)王鴻舉一封公開(kāi)信致社會(huì)各界，征求有識(shí)之士參與到這場(chǎng)改革中來(lái)。

　　7月1日，重慶市工商局允許農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資入股，開(kāi)始涉及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革中最核心部分的農(nóng)地流轉(zhuǎn)獲得突破。

　　7月18日，重慶房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)透露，“農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)方面的細(xì)化政策8月底會(huì)逐步出臺(tái)。”

　　體制外“試水”

　　事實(shí)上，在農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資入股這一農(nóng)地流轉(zhuǎn)的新形式之外，此前，成渝兩地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)有所嘗試。

　　在成都市溫江區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格2000元/平方米左右，只相當(dāng)于成都平均房?jī)r(jià)的一半，當(dāng)?shù)卮迕窀嬖V記者，隨著特區(qū)的設(shè)立，房?jī)r(jià)上漲有點(diǎn)離譜，小產(chǎn)權(quán)房賣得還不錯(cuò)。

　　在郫縣新明場(chǎng)鎮(zhèn)云凌花鄉(xiāng)，由于該地的小產(chǎn)權(quán)房地段不錯(cuò)，有看房者在網(wǎng)上發(fā)帖詢問(wèn)該處房屋適不適合購(gòu)買，會(huì)不會(huì)在今后的城市規(guī)劃中被拆掉。

　　重慶的情況并不一樣，由于重慶的房?jī)r(jià)更低，均價(jià)只有每平方米3000多元，而且城鄉(xiāng)界域并不明顯，因此，重慶農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的形式大致有兩種：一是農(nóng)民修建農(nóng)家樂(lè)、休閑山莊、別墅之后，將該建筑物的使用權(quán)轉(zhuǎn)賣給他人獲益；二是直接將集體用地，以30年期轉(zhuǎn)租給他人。

　　記者在重慶市白市驛一處村子里看到，當(dāng)?shù)氐拇迕駥?0畝集體土地以每畝每年700元的價(jià)格直接轉(zhuǎn)租，并且每過(guò)5年租金上漲100元，期限是30年。

　　目前，這10畝地上已經(jīng)修建了五棟別墅，村民告訴記者，他們很清楚自己的土地不能自由買賣，因此以租代售成為了最佳的選擇。

　　九龍坡區(qū)一位不愿意署名的官員向記者表示，這類流轉(zhuǎn)行為是個(gè)別的并且是不被允許的。

　　在重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)的綦江橫山鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卮迕裥藿ㄆ鸩簧偕唐贩肯虺鞘芯用皲N售，這些房屋室內(nèi)面積多在50-60平方米，每平方米的價(jià)格是580元，一套房?jī)H需3萬(wàn)塊,價(jià)格還不到城市的1/5。

　　橫山鎮(zhèn)大南亞村的村民表示，一套鄉(xiāng)間別墅，背山面水，也就十幾萬(wàn)塊而已。

　　重慶部分農(nóng)地以這樣的方式體制外“試水”，記者所采訪的大多數(shù)政府官員對(duì)此持否定的態(tài)度。主要理由有二：一是現(xiàn)有土地制度不允許；二是有可能危害到耕地，導(dǎo)致土地監(jiān)管失控。

　　而這些限制能否在成渝取得突破，仍有待城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗(yàn)區(qū)政策的進(jìn)一步細(xì)化。

　　體制內(nèi)嘗試

　　毋庸置疑的是，重慶允許農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資入股則是農(nóng)地流轉(zhuǎn)的一次體制內(nèi)嘗試。

　　“關(guān)于經(jīng)營(yíng)土地的很多東西，我們已經(jīng)在做，但是不能說(shuō)，因?yàn)橛行┓绞接|及現(xiàn)行法律制度。”九龍坡區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌辦黃華說(shuō)，“我們走在法律的邊緣。”

　　九龍坡區(qū)是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展綜合改革的先行示范區(qū)。

　　在該區(qū)下發(fā)的一份改革總體方案中，對(duì)加快推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的土地制度改革作了明確說(shuō)明。九龍坡區(qū)對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的大致路徑是：按照“社會(huì)保障換承包地，住房換宅基地”的思路，采取置換或回購(gòu)?fù)顺龅?，?shí)施“新居工程”、享受廉租住房、自主購(gòu)房補(bǔ)貼等辦法，鼓勵(lì)農(nóng)民“自愿退出宅基地、流轉(zhuǎn)承包地”，進(jìn)入城鎮(zhèn)或者農(nóng)村新型社區(qū)居住。

　　實(shí)行農(nóng)村建設(shè)用地房地“兩證”分離，探索農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地建構(gòu)物物權(quán)化抵押貸款信貸模式。引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)村民集資、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股等方式，在中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地和農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)修建標(biāo)準(zhǔn)廠房或職工公寓出租，壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，逐步實(shí)現(xiàn)工業(yè)向園區(qū)(基地)集中、人口向新型社區(qū)集中、農(nóng)用地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中。

　　同是修建于集體用地上，區(qū)別于小產(chǎn)權(quán)房的另外一種住房是所謂的“新居工程”，即成渝兩地政府在城鄉(xiāng)一體化的背景下，由各個(gè)縣政府修的“新居工程”，最后拿的產(chǎn)權(quán)是由各個(gè)縣級(jí)以上的建設(shè)行政部門頒發(fā)的《成都村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》。這種產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)完全是兩個(gè)概念，并受到法律保護(hù)。

　　“土地流轉(zhuǎn)的背后，涉及到地方政府的巨大利益，尤其是目前西部地方政府財(cái)政緊缺，過(guò)度依賴于土地出讓金收入的情況下，如果讓農(nóng)民直接參與土地流轉(zhuǎn)，這對(duì)政府將是巨大的考驗(yàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　該人士認(rèn)為，農(nóng)地流轉(zhuǎn)如果放開(kāi)，真正惠利于農(nóng)民，才是真正意義上的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革。

　　就農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，農(nóng)業(yè)部政策與法規(guī)司巡視員張紅宇曾表示，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)將構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體。社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織采取入股、租賃(反租倒包)形式也推進(jìn)了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

　　對(duì)具備條件，農(nóng)民自愿要求的土地流轉(zhuǎn)，要予以支持和保護(hù)；對(duì)不具備條件的，絕不能違背農(nóng)民的意愿，侵犯農(nóng)民的利益。同時(shí)應(yīng)鼓勵(lì)和支持農(nóng)戶之間進(jìn)行的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換等土地流轉(zhuǎn)。

　　無(wú)論如何，一切皆如成渝兩地政府官員所言，“試驗(yàn)區(qū)”的下一步發(fā)展，要靠先行先試。而怎么先行，怎么先試，是一個(gè)大問(wèn)題。