記者從有關(guān)渠道了解到,中國(guó)光大集團(tuán)(簡(jiǎn)稱光大集團(tuán))于日前將持有的中國(guó)光大房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱光大地產(chǎn))30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家名為shopwin(音)的外資公司,業(yè)內(nèi)估計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格在3億元以上。

　　7月17日,持有光大地產(chǎn)70%股權(quán)的香港蜆殼電器工業(yè)集團(tuán)(00081.HK)(簡(jiǎn)稱蜆殼電器)副董事總經(jīng)理、駐光大地產(chǎn)董事會(huì)代表尤建興向記者透露,蜆殼電器正在研究旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)及光大地產(chǎn)上市的具體方案。光大地產(chǎn)赴港上市已成定局。

　　光大集團(tuán)退出光大地產(chǎn)?

　　據(jù)光大地產(chǎn)網(wǎng)站資料顯示,光大地產(chǎn)成立于1985年,注冊(cè)資本1.33億元,2006年房屋銷售收入超過(guò)12億元,原是光大集團(tuán)旗下專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的公司。光大地產(chǎn)在北京、廣州、珠海、桂林等9個(gè)城市都有項(xiàng)目,在建土地面積約141萬(wàn)平方米。今明兩年,除即將推出的光大·上江外,光大地產(chǎn)在建項(xiàng)目還包括光大橡園、光大名筑、光大城市廣場(chǎng)等。

　　7月17日,光大集團(tuán)辦公廳綜合處相關(guān)人士接受記者采訪時(shí)表示,光大集團(tuán)在內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全部集中在光大地產(chǎn)手中,而光大地產(chǎn)的70%股權(quán)于2005年轉(zhuǎn)讓給蜆殼電器。

　　據(jù)此前媒體報(bào)道,該集團(tuán)分兩步收購(gòu)了光大地產(chǎn)的70%股權(quán):2005年以5.05億港元代價(jià)收購(gòu)Tigerlily全部股權(quán)及股東貸款,Tigerlily實(shí)際擁有Jodrell已發(fā)行股本80%權(quán)益,而Jodrell則擁有光大地產(chǎn)70%股權(quán);第二步是蜆殼電器在2006年12月以1.4億元價(jià)格收購(gòu)了Jodrell剩余的20%股權(quán),進(jìn)而全部控制了光大地產(chǎn)另外14%的股權(quán),完成了控股光大地產(chǎn)70%的動(dòng)作,光大集團(tuán)持股比例變?yōu)?0%。

　　而據(jù)一位曾在光大集團(tuán)工作過(guò)的知情人士透露,光大集團(tuán)很早就有剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的打算,在蜆殼電器決定收購(gòu)光大地產(chǎn)之前,光大地產(chǎn)管理層曾醞釀對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行MBO,但蜆殼電器進(jìn)入后,光大地產(chǎn)管理層享受到管理層激勵(lì)的政策利好,遂放棄了這一打算。

　　自2006年底的股權(quán)變更之后,光大集團(tuán)仍持有30%的光大地產(chǎn)股權(quán)。據(jù)上述知情人士透露,光大集團(tuán)一直在尋找買家,準(zhǔn)備將手中的30%光大地產(chǎn)股權(quán)出讓,而蜆殼電器也曾表示過(guò)將這30%股權(quán)收歸囊中的打算。

　　7月15日,記者從北京市工商局了解到,光大地產(chǎn)以分公司備案的方式在國(guó)家工商總局將注冊(cè)身份變更為外資公司,新股東為上述shopwin(音)公司。

　　按照合同約定,蜆殼電器在收購(gòu)光大地產(chǎn)70%股權(quán)后,對(duì)余下的30%股權(quán)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),但該公司放棄了這一優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　尤建興認(rèn)為,按照在香港證券行業(yè)的規(guī)定,需有至少30%的股份在流通股股東手中,光大地產(chǎn)上市后照樣需要做股權(quán)稀釋動(dòng)作,而對(duì)于蜆殼電器來(lái)說(shuō),"持股70%與持股100%所能達(dá)到的對(duì)光大地產(chǎn)公司的控制權(quán)是一樣的"。

　　光大集團(tuán)辦公廳綜合處人士表示,對(duì)于買方的背景不便透露,但從目前光大集團(tuán)重組的戰(zhàn)略計(jì)劃來(lái)看,沒(méi)有保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要,至于以后是否進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)需要集團(tuán)層面決定。可以肯定的是,光大地產(chǎn)已經(jīng)與光大集團(tuán)再無(wú)任何關(guān)系。

　　根據(jù)蜆殼電器2006年底以1.4億元收購(gòu)光大地產(chǎn)14%股權(quán),業(yè)內(nèi)人士估計(jì),新進(jìn)入的外資公司收購(gòu)光大地產(chǎn)30%股權(quán)的代價(jià)應(yīng)不少于3億元。

　　光大地產(chǎn)方面拒絕透露新股東的背景,而依靠尤建興提供的shopwin的公司名字,記者未能從公開(kāi)渠道查到該公司的任何資料。

　　尤建興表示,光大集團(tuán)與這家外資公司都沒(méi)有給他提供有關(guān)這家新外資公司的背景材料。

　　蜆殼電器分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市?

　　蜆殼電器主席兼總裁翁國(guó)基在香港透露,考慮分拆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)單獨(dú)上市。

　　記者電話采訪香港蜆殼電器工業(yè)集團(tuán)香港總部時(shí),該集團(tuán)有關(guān)人士表示,目前集團(tuán)正在籌劃地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市事宜,具體實(shí)現(xiàn)方式將包括但不限于分拆上市。

　　尤建興在接受記者采訪時(shí)表示,有關(guān)蜆殼電器地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的事情目前正在緊張磋商中,對(duì)于光大地產(chǎn)上市的安排也進(jìn)入了討論。

　　一位熟悉光大地產(chǎn)的知情人士介紹透露,光大地產(chǎn)于日前通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式從北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中購(gòu)買兩塊優(yōu)質(zhì)地塊。記者就此消息向光大地產(chǎn)公司求證,未得到正面答復(fù)。

　　除此之外,光大地產(chǎn)還提出了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作計(jì)劃。2007年初,廣州光大地產(chǎn)方面曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示,光大地產(chǎn)今明兩年將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),向綜合型開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型。據(jù)了解,目前光大地產(chǎn)持有和在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括廣大國(guó)際中心和光大城市廣場(chǎng)。

　　“香港證券市場(chǎng)比較看重企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益能力。”一位業(yè)內(nèi)人士表示,所有赴港上市的企業(yè)都需要將住宅開(kāi)發(fā)和自持商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比例調(diào)整到一個(gè)合適的比例,以保證企業(yè)有能力持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入。據(jù)蜆殼電器網(wǎng)站披露,截至2006年10月31日,光大地產(chǎn)資產(chǎn)估值約40億元。

　　摩根大通有關(guān)投行專家認(rèn)為,目前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港資本市場(chǎng)上十分受追捧,上市前融資已經(jīng)可以發(fā)可轉(zhuǎn)債。但是去香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)須提前在香港或境外注冊(cè)一家殼公司,然后反向收購(gòu)內(nèi)地房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù),以在香港或境外公司的名義上市。自去年9月外資并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)規(guī)定出臺(tái)后,沒(méi)有外資背景的內(nèi)地企業(yè)無(wú)一能赴港上市。

　　而光大地產(chǎn)被蜆殼電器收購(gòu)之后變?yōu)橹型夂腺Y公司,其母公司蜆殼電器可采取直接分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方式將之放進(jìn)資本市場(chǎng),將大大提高其上市的成功率。

　　而光大地產(chǎn)2005年就被蜆殼電器收購(gòu),已經(jīng)變?yōu)橹型夂腺Y公司,其母公司蜆殼電器可采取直接分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方式將之放進(jìn)資本市場(chǎng),大大提高了其上市的成功率。光大地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模偏小,即使以分拆形式上市也需要與香港蜆殼電器工業(yè)集團(tuán)旗下其他地產(chǎn)資源進(jìn)行整合。

　　據(jù)蜆殼電器2006年度財(cái)報(bào)資料,該集團(tuán)目前業(yè)務(wù)構(gòu)成有光學(xué)及影像、電子整流晶片、出租車、房地產(chǎn)等,其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比近70%。除了光大房地產(chǎn)公司外,蜆殼電器還擁有深圳中信廣場(chǎng)、建筑面積近4.7萬(wàn)平方米的深圳之高科技工業(yè)地產(chǎn)和美國(guó)加州一處在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。蜆殼電器擁有的可銷售面積90多萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)今年來(lái)自地產(chǎn)的銷售收入達(dá)10多億元人民幣。除此之外,該公司尚有沒(méi)有辦完手續(xù)的土地儲(chǔ)備有1000多萬(wàn)平方米。

　　從目前香港資本市場(chǎng)有關(guān)制度來(lái)看,新上市企業(yè)要保持1/3的流通股比例,因此光大地產(chǎn)的兩家外資股東可以在光大地產(chǎn)上市時(shí)以減持的方式,出讓一部分股份做流通股;兩家股東還可以在目前持股比例不變的基礎(chǔ)上,稀釋每股凈資產(chǎn)含量,增發(fā)15-50%的新股做流通股。

　　“是光大地產(chǎn)現(xiàn)在的兩大股東拿出手中的一部分股份做流通股上市,還是在兩大股東持股不動(dòng)的基礎(chǔ)上增發(fā)一部分股票?這一切都在討論。”尤建興說(shuō)。