在國(guó)家“限外令”效力初顯之時(shí)，上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司與華平基金的合作卻依然在如火如荼地開展。

　　“我們和華平的合作，一切都在按著既有的路徑進(jìn)行。到目前為止，已經(jīng)做了4個(gè)開發(fā)管理項(xiàng)目，準(zhǔn)備今年年內(nèi)再拿下10個(gè)項(xiàng)目。”上海中凱集團(tuán)總裁楊益華絲毫不掩飾自己的愉悅心情。除此之外，讓楊益華津津樂道的是與華平合作采取了國(guó)際上慣用的“1美元收購(gòu)”手法來降低合作伙伴的違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　項(xiàng)目觸角深入內(nèi)陸

　　1月29日，華平以增資擴(kuò)股形式轉(zhuǎn)讓，以25%的股份入股中凱，并與中凱集團(tuán)、中凱開發(fā)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)三方合股成立了中凱開發(fā)公司，該公司以提供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目專業(yè)化的模塊或整體服務(wù)為主。

　　楊益華表示，中凱變身為外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域服務(wù)者的角色目前來看屬于“華麗轉(zhuǎn)身”。

　　半年過后，這個(gè)團(tuán)體已經(jīng)將開發(fā)和管理觸角深入到安徽巢湖、江西南昌等多個(gè)二三線城市區(qū)域。中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司執(zhí)行董事兼總裁王謙向記者表示：“除了以上區(qū)域，中凱正在與合肥某軍工企業(yè)洽談土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，還將完成河南登峰市政府承建經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。”

　　管理費(fèi)占收益的10%~15%

　　“去年這個(gè)時(shí)間我們只有一個(gè)項(xiàng)目操作，到目前為止，我們公司已經(jīng)做了四個(gè)開發(fā)管理項(xiàng)目。具體項(xiàng)目不方便透露。”楊益華表示。

　　但據(jù)王謙透露，這四個(gè)項(xiàng)目都分布于二三線區(qū)域。“第一個(gè)項(xiàng)目從去年3月份正式得到開發(fā)委托合同外，到今年6月份已順利開盤。”

　　據(jù)悉，雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目位于安徽巢湖。“開盤當(dāng)天400套房子就銷售過半。這個(gè)項(xiàng)目有90%的投資是當(dāng)?shù)氐淖畲蠼ㄖ掏顿Y，中凱只占10%的股份，所以投資人對(duì)此非常滿意。”

　　據(jù)王謙介紹，另外幾處新項(xiàng)目分別是位于江蘇揚(yáng)州將近10萬(wàn)平方米的樓盤，與河南登峰市政府承建經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目以及與合肥軍工企業(yè)的合作。

　　據(jù)楊益華透露，管理費(fèi)一般會(huì)占到項(xiàng)目收益的10%～15%。

　　“整個(gè)項(xiàng)目的管理，從前期土地的獲取直到最后銷售完成，包括整個(gè)資金運(yùn)作，現(xiàn)金流的計(jì)劃與安排、融資方式和融資渠道的建立以及資金的回籠，每一個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)都是由中凱物業(yè)統(tǒng)一管理。”王謙透露，“在這些項(xiàng)目中，中凱開發(fā)的投資比例非常小，都維持在10%以內(nèi)。今年我們的管理項(xiàng)目目標(biāo)為55萬(wàn)平方米，今年年底我們至少有120萬(wàn)平方米的開發(fā)量。”

　　值得注意的是，中凱鎖定的開發(fā)項(xiàng)目大多在二三線城市。“中國(guó)真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)在二三線城市，而不是北京、上海、廣州。作為服務(wù)型企業(yè)，我們希望面對(duì)的是可持續(xù)性市場(chǎng)和有代表性的市場(chǎng)，一開始我們的定位就是二三線市場(chǎng)。”

　　獨(dú)特的期權(quán)保障協(xié)議

　　中凱集團(tuán)此次轉(zhuǎn)型的模式一度被業(yè)內(nèi)稱為“超出常規(guī)的創(chuàng)新”。

　　據(jù)悉，在與華平基金的合作中，華平除了在中凱開發(fā)中占有25%的股份外，還要求對(duì)中凱開發(fā)所承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)項(xiàng)目直接投資。“累計(jì)投資金額不低于3000萬(wàn)美元。”楊益華表示。

　　“這種模式有別于目前很多開發(fā)商，它是以投資管理的服務(wù)分享公司的利潤(rùn)。”王謙表示。據(jù)悉，管理費(fèi)的設(shè)定帶有明顯的彈性，通常是由外資投資商等股東組成的股東層給中凱開發(fā)制定一個(gè)“業(yè)務(wù)考核底線”，超過該底線的項(xiàng)目收益應(yīng)該算管理層努力控制成本、提高工作效率所得。

　　值得注意的是，華平今后在中凱開發(fā)項(xiàng)目中的直接投資不僅可以以華平基金的名義讓委托投資商對(duì)項(xiàng)目管理工作放心，更可以沿襲華平一貫的股權(quán)合作擴(kuò)張模式，為華平在內(nèi)地尋找更多合適的項(xiàng)目進(jìn)行直接投資。

　　在中凱開發(fā)所代理的外商直接投資項(xiàng)目中，會(huì)與項(xiàng)目合作方簽訂一個(gè)期權(quán)保障協(xié)議。

　　如果內(nèi)地開發(fā)商出現(xiàn)違約行為，或項(xiàng)目本身存在內(nèi)地開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而未履行告知義務(wù)的話，中凱開發(fā)有權(quán)以1美元代價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目公司其他股權(quán)或內(nèi)地開發(fā)商的全部股權(quán)，以此來保證外資投資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地開發(fā)項(xiàng)目上的投資權(quán)益。

　　“這個(gè)方法是國(guó)際通行做法，但由于一些外資投資商在內(nèi)地沒有自己的房地產(chǎn)開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，大多是收購(gòu)了項(xiàng)目公司或違約公司的全部股權(quán)，業(yè)務(wù)及時(shí)處理,保全自己的投資。”楊益華表示。

　　無論如何，這個(gè)在去年還默默無聞的地產(chǎn)商，通過與華平的合作，終于轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)投資管理公司。