“只要不談房價(jià)！”這是建設(shè)部官員們應(yīng)承來參加房地產(chǎn)論壇的前提條件。

　　房價(jià)就像口瘡，咬也咬不得，舔也舔不得，每天卻橫在那里，還倍兒敏感，時(shí)時(shí)給你添堵。

　　中國偉大的城市化是一場人類壯舉。同樣，房地產(chǎn)也是一場運(yùn)動(dòng)，中間夾雜著憤怒的荷爾蒙。中國新一輪住房運(yùn)動(dòng)的尷尬局面是：土地是公有制的，全民是名義上的擁有者，但卻不得不花極高的代價(jià)把其上的一套房買下來；政策是用來調(diào)控的，但每一次宏觀調(diào)控房價(jià)就導(dǎo)致房價(jià)上漲一次！宏觀每調(diào)控一次，購房者買單花費(fèi)就提高一成。

　　總歸，結(jié)果就一個(gè)字——“漲”！連那些寓言中國房地產(chǎn)泡沫者，都在悄然入貨。“如果說泡沫，也是堅(jiān)硬的泡沫。”

　　居者要有其住。事情總是要解決。在中國的事情往往是：誰的嗓門大聽誰的，但在房子的博弈中，此路不通，居者常常敗下陣來。小產(chǎn)房、集體蓋樓、不買房運(yùn)動(dòng)、自建房運(yùn)動(dòng)，老百姓的呼聲高昂，卻沒有結(jié)果，逐漸歸于靜默。

　　有人勸說，中國人腦子里就不應(yīng)該有人人享有住房產(chǎn)權(quán)的概念，中國已成為私有產(chǎn)權(quán)房擁有比率最高的國家。但改革開放近三十年來，最難平抑的恐怕就是“憑什么你有、我卻沒有”的憤怒。

　　憤怒不是壞事，它至少可以促進(jìn)公平，促成一個(gè)相對(duì)公平的房市的到來。

　　FT中文網(wǎng)經(jīng)濟(jì)評(píng)論員陳旭敏近期的一篇文章引起了讀者強(qiáng)烈的反彈，他感到很委屈，對(duì)他在清華大學(xué)第二期EMBA媒體公益班的同學(xué)說：“房價(jià)不會(huì)下降是明擺著的，為什么不能說呢？”

　　王小波在《花刺子信使問題》一文中，已經(jīng)說過，好消息信使總是受人歡迎的，而壞消息信使總是使人不爽，甚至被殺頭。他和李銀河1989年的研究就發(fā)現(xiàn)中國存在大量的同性戀群體及同性戀文化，結(jié)果使得一本社會(huì)學(xué)刊物受警告，該刊一位80歲的顧問老先生連夜表示不要當(dāng)顧問。

　　趨利避害是動(dòng)物的第一反應(yīng)，但對(duì)一個(gè)龐大的群體或族群而言，必須正視“房價(jià)不會(huì)下降”這個(gè)結(jié)論。陳旭敏以“房價(jià)下跌，夢想能否照進(jìn)現(xiàn)實(shí)？”為題來說明現(xiàn)實(shí)的殘酷性：“據(jù)中國發(fā)改委日前公布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，持續(xù)上漲的房價(jià)不但沒有出現(xiàn)下降，而且繼續(xù)攀升：今年前4個(gè)月，新建商品住房銷售價(jià)格漲幅在6.0%左右波動(dòng)，其中，4月份新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲5.3%，而且環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。”

　　這些數(shù)據(jù)只能片面看待，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個(gè)比重。一位東北城市的市長私下里對(duì)朋友說，這個(gè)城市的漲幅同比去年超過15%，但報(bào)上去的數(shù)字是9%。他分析說，如果漲幅第一的北海市公布的數(shù)字是15%的話，實(shí)際漲幅肯定比這個(gè)嚴(yán)重。

　　這是短期的房地產(chǎn)走勢，看中長期呢？陳旭敏找到了一個(gè)觀察角度：中國成長中的青壯年群體。

　　我們來看看最近五年的中國大學(xué)生畢業(yè)人數(shù)：2003年是212萬、2004年是280萬、2005年是340萬、2006年413萬、2007年是498萬。這些畢業(yè)生絕大部分都將留在大城市就業(yè)，在工作3至5年后都面臨著成家、住房的需求，在這個(gè)剛性需求鏈中，他們是最低的一環(huán)：自住、對(duì)房屋品質(zhì)追求不高、面積不求太大。這還不算那些因城市拆遷而產(chǎn)生的住房需求和投資型的需求。

　　一方面是如此龐大的住房需求，另一方面是政策上以宏觀調(diào)控的方式在控制土地的輸出、控制銀行開發(fā)貸款的輸出、提高二手房交易的成本，甚至對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的嚴(yán)查，這些都促成了住房成為更為緊俏的商品。

　　住房運(yùn)動(dòng)中的國退民進(jìn)

　　陳旭敏的話當(dāng)然不中聽，他說：“中國的房價(jià)已經(jīng)被推高至不可承受之重，而一旦青壯年這些人口進(jìn)入勞動(dòng)力市場，中國房價(jià)的下跌空間肯定將被封死。”

　　我們雖然不樂于見到，但這卻是我們必須正視的房地產(chǎn)結(jié)論之一：中國房價(jià)不會(huì)下跌。在這一輪開發(fā)潮中，中國房地產(chǎn)的出路是從一線城市向二線城市過渡，從一手房向二手房過渡，從滿足富人群體到滿足中低收入群體的過渡。盡管各個(gè)城市的區(qū)域性特點(diǎn)千變?nèi)f化，房地產(chǎn)的政策與市道也各不相同，很難一概而論，但一種基于城市發(fā)展和商業(yè)利益的哲學(xué)觀使得這個(gè)根本性的判斷不會(huì)失誤。只有在認(rèn)同這個(gè)基礎(chǔ)的前提下，所有的決策、營銷和購買行為才會(huì)變得心平氣和，而不是人心恍惚。

　　第二個(gè)重要的結(jié)論是：中國房地產(chǎn)是朝陽行業(yè)而不是夕陽行業(yè)。大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林是這個(gè)結(jié)論的重要支持者，他認(rèn)為：中國房地產(chǎn)至少看好20年。這是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)的判斷，也是富于洞見的看法。中國要從農(nóng)業(yè)社會(huì)向現(xiàn)代化社會(huì)過渡，必須完成的一件事情是城市化。在這方面，經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾的觀點(diǎn)有兩個(gè)：一是中國的糧食并不是不夠吃，而是吃不完；二是讓中國的農(nóng)業(yè)人口城鎮(zhèn)化，就地或就近上樓。

　　如果從商業(yè)的眼光來看，城市化就是“水泥化”，城市化給房地產(chǎn)及建筑行業(yè)帶來的商機(jī)是歷史性的機(jī)遇。

　　那些曾經(jīng)認(rèn)為中國房地產(chǎn)是夕陽行業(yè)的商人仍然在悄悄行進(jìn)，他們受到了兩方面的影響而曾經(jīng)抱有轉(zhuǎn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)的想法：一是經(jīng)濟(jì)周期律，認(rèn)為十年一次循環(huán)的周期律，會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入尾聲，其事例包括亞洲金融危機(jī)、海南樓市泡沫等等；二是這些商人不愿離開北京、上海、深圳這樣的大型城市，卻又認(rèn)為在這些城市里已經(jīng)“瓜分完畢”，開發(fā)體量不足。

　　以民營開發(fā)商中的佼佼者張寶全為例，他在轉(zhuǎn)產(chǎn)EVD行業(yè)和進(jìn)軍數(shù)字娛樂行業(yè)之時(shí)，并沒有全盤放棄他的地產(chǎn)項(xiàng)目。恰恰相反，他采取了兩條腿走路的方式。

　　一些開發(fā)商甚至驚喜地發(fā)現(xiàn)，即便在北京這樣看似開發(fā)“充分”的地界上，仍然有一些“地皮資源”掌握在一些不具備開發(fā)能力、名不見經(jīng)傳、低調(diào)從事的公司手里。這些在各項(xiàng)政策出臺(tái)前“扭轉(zhuǎn)”或“溢出”來的地皮資源，如果談判順利的話，開發(fā)三五年都不成問題。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁小民給企業(yè)家們講課，他在黑板上寫的第一條是：產(chǎn)權(quán)明晰；第二條才是市場經(jīng)濟(jì)。他認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)不明晰，市場經(jīng)濟(jì)無從談起。

　　在中國新一輪住房運(yùn)動(dòng)中，正面臨著這樣的尷尬局面：土地、住房是在公有制的基礎(chǔ)上運(yùn)行和建造的；政策每宏觀調(diào)控一次房價(jià)就上漲一次，其實(shí)道理很簡單，宏觀調(diào)控一次，準(zhǔn)入門檻就高一點(diǎn)，成本就增大一些，最后都用市場化的方式由住房者個(gè)體買單。

　　住在中國的成本有很大一部分是制度性成本。耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武的觀點(diǎn)是：在一個(gè)完全市場上，萬事萬物都可以金融化和證券化，從而充分參與流通。證券化是財(cái)富交流和變現(xiàn)的最好手段。但以國家主義為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)手段無法完成這種切換。因此在一個(gè)不完全的市場經(jīng)濟(jì)條件下，中國人的住房就變成了一個(gè)暫住70年的夢。

　　中國人遠(yuǎn)未完成自己在住房運(yùn)動(dòng)中的國退民進(jìn)之舉，雖然說《物權(quán)法》的山雨欲來是一道良好的信號(hào)，但宏觀調(diào)控越嚴(yán)厲，中國人的住房成本就越難降下來。

　　房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)理性

　　我們幾乎可以用經(jīng)濟(jì)理性解釋房地產(chǎn)市場所有的熱門話題、討論和爭鳴，這是毋庸置疑的，正如德國思想家韋伯所說，在這個(gè)“除魅的世界”里，不但單一的終極價(jià)值已不復(fù)存在，各種傳統(tǒng)的權(quán)威制度也失去了理據(jù)，唯一還具有普適性的只有工具主義意義上的理性化。所以，用經(jīng)濟(jì)理性來解釋房地產(chǎn)市場再合適不過。

　　房地產(chǎn)市場不僅是一門營銷藝術(shù)的路演場所，在它的發(fā)源地，在它的意念誕生之初，就已經(jīng)在多個(gè)維度上形成交集：制度與政策／城市與空間／開放與合圍的建筑形態(tài)／利益共同體的集成與分散，甚至，細(xì)心的商人需要評(píng)估創(chuàng)意所帶來的收益與風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國的大建設(shè)時(shí)代被迫交還到商人手中，這是一個(gè)建設(shè)的“大時(shí)代”，正如部分學(xué)者對(duì)當(dāng)下歷史作出的一個(gè)正確判斷：中國城市化進(jìn)入青春期。屈指算來，中國城市化的進(jìn)程已經(jīng)邁入第17個(gè)年頭了，在“不斷增高的亞洲”的外部環(huán)境下，中國增高的速度、廣度和糟糕程度都是“當(dāng)驚世界殊”的--這就是我們?yōu)槭裁匆懻摻?jīng)濟(jì)理性的根本原因。

　　經(jīng)濟(jì)理性的要義之一就是“交換”，如果商人看中了一塊地，去找政府談條件，政府會(huì)說，這塊地可以給你，但你得把附近的馬路修了、公園建了、綠化搞了。這是商人與政府間的“共謀”嗎？不是，從經(jīng)濟(jì)理性來看，這不過是交換的一種方式：北京市規(guī)劃要圍繞五環(huán)建綠化隔離帶，資金從哪里來？于是，一個(gè)交換等式誕生--綠化隔離帶＝50%綠化面積(商人投資)＋50%項(xiàng)目用地(商人投資的回報(bào))。

　　為什么會(huì)出現(xiàn)奧運(yùn)地產(chǎn)的概念，道理同樣如此，奧運(yùn)場館的建設(shè)，必然會(huì)需要龐大的資金占用量，也是龐大的開發(fā)量，商人出錢出力搞場館建設(shè)，政府給一定比例的酒店物業(yè)權(quán)或場館經(jīng)營權(quán)作交換。

　　它唯一的不好在于：它并非在一個(gè)完全市場的環(huán)境下完成的交易，甚至于它也不是在一個(gè)部分完全市場下完成的交易，恰恰相反，交易往往是在隱蔽的秩序下發(fā)生的，因此，交易是否公正與公平，很難得知。

　　這是一個(gè)制度性難題：一方面，即使行使權(quán)力的人動(dòng)機(jī)十分高尚，由于他無法掌握許多個(gè)人根據(jù)變動(dòng)不居的信息分別作出的決定，因而他也難以為目標(biāo)的重要性等級(jí)制定出公認(rèn)的統(tǒng)一尺度，所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈耶克說，“即使是一心為民造福的權(quán)力，其范圍也是應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格限制的”；另一方面，為什么說大建設(shè)時(shí)代是“被迫”交換到商人手中的？這是在替行政權(quán)力開脫責(zé)任嗎？事實(shí)并非如此，恰恰是因?yàn)樾姓?ldquo;權(quán)力”是有邊際的，甚至于是有邊際遞減效應(yīng)，越到具體落點(diǎn)和需執(zhí)行力的時(shí)候，就越是虛弱無力，所以，它也無時(shí)無刻不傾向于尋找能替代的權(quán)杖和職能(你可以稱之為“義肢”)，哪怕它很不情愿卻不得不。

　　地產(chǎn)商人因此脫穎而出，他們接受了這個(gè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)的雙重作用力，他們之所以被選擇首先是因?yàn)樗麄儾粫?huì)與行政方進(jìn)行權(quán)力競爭，另外還能有效彌補(bǔ)行政力量之不及之處。在不用考慮平民態(tài)度的前提下，這是一種良好的互動(dòng)和優(yōu)勢互補(bǔ)。

　　也許，地產(chǎn)商人的公司化，能夠以公司精神和企業(yè)良知去反逐利，但這顯然是有違經(jīng)濟(jì)理性的。至于“超過20%的利潤我不賺”這樣的假面語言，其潛臺(tái)詞則是“超過20%的利潤越來越難賺了”。

　　不難想象，更多的地產(chǎn)公司在尋找出路：中國的房地產(chǎn)業(yè)前景究竟如何？當(dāng)下房地產(chǎn)究竟有沒有泡沫化？折遷行為是否是一種地產(chǎn)暴力？作為全球最大的開發(fā)工地，地產(chǎn)將把中國帶到哪兒去？

　　這就是中國房地產(chǎn)業(yè)界的前景，經(jīng)濟(jì)理性告訴我們，接受現(xiàn)狀幾乎是我們唯一的命運(yùn)，而未來，去他的未來吧，它將被“城市化”這面“形而上”的大旗不斷拖入到“形而下”的境地：從城市化到水泥化到去農(nóng)村化，與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的前景是在悲觀中前行，一個(gè)大建設(shè)時(shí)代被時(shí)間壓縮機(jī)給壓縮了，在歐洲需要400年完成的建設(shè)時(shí)期可能我們只需要40年，這是一個(gè)速戰(zhàn)速?zèng)Q的時(shí)期，誰會(huì)想著延誤戰(zhàn)機(jī)呢？既然這是歷史賦予我們的機(jī)遇，為什么不好好把握呢？

        三大斷裂關(guān)系下的住房孤島

      在中國的事情往往是：誰的嗓門大聽誰的。

　　以前是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嗓門大，尤其是2000年到2003年，從傳媒的角度來看，主流的報(bào)紙，所有的都是開發(fā)商的聲音，沒有消費(fèi)者或者老百姓的聲音。從2004年之后，關(guān)于老百姓的利益訴求，關(guān)于他們的聲音漸漸出現(xiàn)了，這也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢。

　　無論是集體蓋樓、不買房運(yùn)動(dòng)、自建房運(yùn)動(dòng)，都是老百姓的利益呼聲，他們的聲音大了之后，就會(huì)引起政府對(duì)行業(yè)的判斷。

　　但如何評(píng)價(jià)這種做法呢？“他的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)事情讓大家覺得有點(diǎn)荒誕。”這是一位媒體人士的審慎評(píng)價(jià)。

　　大家都在分析這樣一種情況：在中國這么一個(gè)城市化大發(fā)展的背景下，經(jīng)常出現(xiàn)是反著來的現(xiàn)象。比如從2003年非典之后，宏觀調(diào)控開始，“我們發(fā)現(xiàn)每宏觀調(diào)控一次，房價(jià)就漲一次，尤其是一線城市。”

　　“所以這里一定有一個(gè)錯(cuò)位，面對(duì)這么大的需求，我們的宏觀調(diào)控不是一個(gè)正相關(guān)，是一個(gè)負(fù)相關(guān)的東西。”一位參加經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)和新浪地產(chǎn)頻道網(wǎng)絡(luò)聊天活動(dòng)的媒體嘉賓說。

　　目前整個(gè)買房群體都處于靜默期，因?yàn)樗麄兠鎸?duì)不斷昂頭的房價(jià)毫無發(fā)言權(quán)。可以說他們正處于一個(gè)孤島上，存在幾個(gè)斷裂關(guān)系：

　　第一個(gè)是和政府之間的斷裂關(guān)系，以前的中央政府是支持房地產(chǎn)企業(yè)做一個(gè)GDP大發(fā)展，不斷刺激它?，F(xiàn)在中央的政策為了穩(wěn)定行業(yè)的健康化，采取了新的措施，這些措施損失了開發(fā)企業(yè)的積極性，使得市場上的供應(yīng)嚴(yán)重不足，房價(jià)也高居不下。一個(gè)奇怪的現(xiàn)象是，無論政府是支持地產(chǎn)GDP還是控制地產(chǎn)運(yùn)速，都是對(duì)住房者的不利因素。這也是政府的難題，他們早就發(fā)現(xiàn)，不管肯定不行，但怎么管都不對(duì)。

　　第二個(gè)斷裂就是房地產(chǎn)市場。從營銷來看，也出現(xiàn)一個(gè)斷點(diǎn)，供需判斷上是結(jié)構(gòu)性失衡的，太多住房產(chǎn)品是中高檔的住房產(chǎn)品，導(dǎo)致中低檔的住房產(chǎn)品的缺位。房價(jià)一直下不來是什么原因，就是中高檔的住房太多，中低檔住房太少，以至于有人沒房住，有房沒人住。

　　第三個(gè)斷裂關(guān)系，就是一手房和二手房之間的斷裂。真正評(píng)價(jià)一個(gè)行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是什么?可以說，二手房的走勢才是真正代表一個(gè)健康的、朝向未來房地產(chǎn)走勢的特點(diǎn)。二手房好這個(gè)市場才好，二手房價(jià)格代表一個(gè)城市區(qū)域的價(jià)格。“CBD的價(jià)格是多少，有人說兩萬，有人說五萬，有人說十萬，到底是多少，你就得看CBD二手房賣多少錢，二手房市場價(jià)格是代表某一個(gè)區(qū)域真正的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)董事、總裁盧航一語道破價(jià)格與價(jià)值之間有沒有泡沫的衡量標(biāo)準(zhǔn)：二手房價(jià)格是最接近本源價(jià)值的。

　　二手房是真正代表一個(gè)城市健康的房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的，能夠代表真正交易的活躍度的。但它并沒有引起買房者的高度重視。

　　龐大的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)錯(cuò)位、一二線城市錯(cuò)位、GDP比重錯(cuò)位、富窮人錯(cuò)位、宏觀調(diào)控與市場化的錯(cuò)位、爛尾樓與豪宅錯(cuò)位、一二手房錯(cuò)位、廉租房與限價(jià)房的錯(cuò)位、房價(jià)與負(fù)擔(dān)的錯(cuò)位……種種因素看起來，房地產(chǎn)的陣痛期遠(yuǎn)未結(jié)束。