隨著房地產(chǎn)私募基金和房地產(chǎn)投資信托(REITs)的發(fā)展，機(jī)構(gòu)投資者正在扮演日益重要的角色。一些業(yè)界人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)中國(guó)將成為全球最大的房地產(chǎn)投資基金聚集地之一。其中，上海繼續(xù)成為外資進(jìn)入中國(guó)的首選、房地產(chǎn)投資全球化的最大受益者。

　　國(guó)際五大行之一的高力國(guó)際發(fā)布最新研究報(bào)告稱，今年上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)升溫，今年上半年外資在滬成功收購(gòu)了10個(gè)投資項(xiàng)目，整體收購(gòu)項(xiàng)目金額超過(guò)13億美元。而去年全年外資在滬整體收購(gòu)金額為19億美元。

　　據(jù)了解，辦公樓、住宅及綜合項(xiàng)目，是海外機(jī)構(gòu)投資者的主要目標(biāo)，預(yù)計(jì)下半年還將持續(xù)活躍。

　　在住宅方面，有摩根士丹利收購(gòu)永新城2棟公寓樓；印尼三林集團(tuán)收購(gòu)20萬(wàn)平方米老西門項(xiàng)目；香港永新國(guó)際收購(gòu)淡水灣花園63套公寓以及一家荷蘭基金收購(gòu)虹口區(qū)富杰大廈。在甲級(jí)寫字樓方面，包括：美林收購(gòu)港博大廈；長(zhǎng)榮集團(tuán)收購(gòu)證大·五道口廣場(chǎng)；雅居樂(lè)收購(gòu)金昌摩爾大廈；未來(lái)資產(chǎn)收購(gòu)華旭國(guó)際大廈；摩根大通收購(gòu)徐家匯258號(hào)項(xiàng)目50%股權(quán)。在工業(yè)地產(chǎn)方面，有日本的新熙地收購(gòu)了外高橋物流園區(qū)總面積26萬(wàn)平方米兩層的倉(cāng)庫(kù)。

　　世邦魏理仕研究部的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去3年海外機(jī)構(gòu)投資者在上海用于整幢物業(yè)收購(gòu)的總額已達(dá)197億元人民幣。盡管171號(hào)文件抬高了外資的門檻，但在2007年前3個(gè)月，總成交金額仍達(dá)38億元。

　　來(lái)自美國(guó)、歐洲、大洋州、亞洲甚至中東等國(guó)家和地區(qū)的機(jī)構(gòu)投資者不斷尋找投資機(jī)會(huì)，私募基金和核心型基金目前亦相繼進(jìn)入上海。其中，歐洲的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)上海的興趣變得更為濃厚。

　　英國(guó)房地產(chǎn)投資公司Grosvenor日前收購(gòu)了古北的服務(wù)式公寓項(xiàng)目維也納廣場(chǎng)，這是其在上海的第一筆收購(gòu)。在此之前，SEB Immobilien-Investment GmbH于2006年收購(gòu)了白金大廈，是繼德意志銀行和DIFA基金后另一筆來(lái)自德國(guó)投資者的交易。

　　同時(shí)，上海也受惠于私募基金增加其全球物業(yè)投資比重浪潮。2006年，Gateway Capital以8100萬(wàn)美元收購(gòu)了翠湖天地御苑的18號(hào)樓，而凱雷則以1.026億美元將中房森林別墅的110幢別墅收入囊中。

　　隨著收購(gòu)中心地區(qū)成熟項(xiàng)目越來(lái)越難，投資者對(duì)于中心地區(qū)以外的項(xiàng)目(主要是工業(yè)物業(yè))和具有較大重建和租金提升潛力的爛尾項(xiàng)目的興趣有所增加。典型案例就是摩根士丹利以2.468億美元收購(gòu)爛尾達(dá)8年之久的東海廣場(chǎng)一期。另外，物流倉(cāng)儲(chǔ)類物業(yè)的投資愈加受到海外機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。2007年日本的新熙地株式會(huì)社收購(gòu)了26.2萬(wàn)平方米的保稅倉(cāng)庫(kù)，以及用作未來(lái)開發(fā)的30萬(wàn)平方米土地。

　　據(jù)了解，2004年之前，本地投資者是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，主要集中在住宅開發(fā)和銷售領(lǐng)域。隨著宏觀調(diào)控開始，房地產(chǎn)投資模式出現(xiàn)重大突破：海外投資者開始收集收租型物業(yè)并涉足不同的物業(yè)類型，投資年期亦改變至中長(zhǎng)期。

　　在中長(zhǎng)期內(nèi)，擴(kuò)大資金來(lái)源及拓寬投資目標(biāo)，將成為機(jī)構(gòu)投資者投資上海市場(chǎng)的主要特點(diǎn)。

　　今年一季度投資活動(dòng)有所放緩，但海外機(jī)構(gòu)投資者繼續(xù)保持著強(qiáng)烈的關(guān)注。業(yè)界人士認(rèn)為，隨著越來(lái)越多的股市獲利資金部分回流，加之國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司以及來(lái)自歐洲、韓國(guó)、中東等機(jī)構(gòu)投資者在長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研后地進(jìn)入，預(yù)計(jì)今年二季度起將有更多的成交涌現(xiàn)。此外，投資目標(biāo)亦不再局限于傳統(tǒng)物業(yè)類型和地段。工業(yè)、酒店和基建，以及擁有良好基礎(chǔ)設(shè)施的非核心地段將成為投資者的新目標(biāo)。