觀點(diǎn)：現(xiàn)在城市發(fā)展顧問(wèn)業(yè)務(wù)發(fā)展比較快，如何理解城市發(fā)展與房地產(chǎn)之間的關(guān)系？

　　何世紅：很早恒昌就在城市規(guī)劃這個(gè)方面和政府合作。1999年的時(shí)候我們和廣州市規(guī)劃局做了一個(gè)廣州市的地政研究。當(dāng)時(shí)的條件下廣州市的土地批租與轉(zhuǎn)讓的環(huán)境是很混亂的，廣州又是房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化比較前沿的一個(gè)區(qū)域。有人說(shuō)，當(dāng)時(shí)廣州批出去的存量土地可以供廣州40年的發(fā)展，而且政府當(dāng)初不能夠?qū)@些信息有一個(gè)很準(zhǔn)確的把握，規(guī)劃部門(mén)與土地部門(mén)的數(shù)字不是很對(duì)得上。同時(shí)很多土地批出去之后經(jīng)過(guò)市場(chǎng)二次轉(zhuǎn)手不知道在誰(shuí)手上，這些土地到底是已開(kāi)發(fā)還是未開(kāi)發(fā)，還是正在開(kāi)發(fā)都不是很清楚。

　　當(dāng)時(shí)還遇到的問(wèn)題是在未來(lái)的城市發(fā)展過(guò)程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施與城市住宅建設(shè)所需的土地，需要一個(gè)比較明確的規(guī)劃建議。在這種背景下，廣州市規(guī)劃局和我們合作，珠江恒昌做了一個(gè)廣州市的地政研究，這大概是民營(yíng)機(jī)構(gòu)最早介入這種研究的。

　　我們的研究更注重市場(chǎng)，我們會(huì)從市場(chǎng)的角度去看、從開(kāi)發(fā)商的角度去看，從這些角度來(lái)看廣州市每年土地供應(yīng)大概的一個(gè)量。

　　之前我們還為廣州市做了一個(gè)寫(xiě)字樓供應(yīng)的研究。事實(shí)上我們知道在1992年的時(shí)候廣州市寫(xiě)字樓的交易非常火爆，之后的宏觀調(diào)控使廣州市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始冷卻。上世紀(jì)90年代早期建起來(lái)的寫(xiě)字樓讓廣州消化了十年，這兩年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)交易才開(kāi)始火爆，未來(lái)幾年廣州將近有三百萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓的供應(yīng)量。這是一個(gè)什么概念，從廣州經(jīng)濟(jì)水平和城市性質(zhì)來(lái)看，廣州在短期內(nèi)不可能成為一個(gè)區(qū)域性的金融和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心，沒(méi)有金融和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支撐的話，誰(shuí)來(lái)租這么大量的寫(xiě)字樓？2005年，廣州寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)開(kāi)始回升，有需求就刺激投入，但這個(gè)投入規(guī)模到底需要多大？我們?cè)趲椭鲅芯窟^(guò)程中，我們很希望告訴政府的是，這個(gè)市場(chǎng)是在增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)應(yīng)該和經(jīng)濟(jì)水平之間要相對(duì)保持一個(gè)平衡。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是政府調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的一個(gè)手段，政府通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)來(lái)調(diào)節(jié)城市發(fā)展的一種方式。從以上兩個(gè)例子來(lái)說(shuō)，實(shí)際上我們知道我們城市的房地產(chǎn)發(fā)展本身是經(jīng)歷過(guò)無(wú)序的狀態(tài)的。從另一個(gè)層面也反映了我們規(guī)劃與土地供應(yīng)相關(guān)計(jì)劃上的缺失。

　　周曉華：按美國(guó)人的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，推動(dòng)房地產(chǎn)的力量有三個(gè)：一是交通，二是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，三是人口的遷移。這三個(gè)東西落到中國(guó)上面就是落實(shí)到城市規(guī)劃，比如北京的城市規(guī)劃，北京的規(guī)劃對(duì)城市的定位經(jīng)過(guò)了七次變化，現(xiàn)在是第七版。北京今年規(guī)劃最大的變化是國(guó)際大都市，以前不提這個(gè)。北京在這個(gè)定位下面有七個(gè)新城，比如順義、通州、昌平、懷柔等等，每個(gè)新城的定位都不一樣。像這種定位的變化對(duì)北京房地產(chǎn)的格局的影響就比較大。比如說(shuō)通縣，它定位為北京的行政、文化中心，緊接著北京就會(huì)把所有的大院、大所搬到通縣去，通縣的房?jī)r(jià)肯定就要漲。順義現(xiàn)在定位為現(xiàn)代空港城市加現(xiàn)代服務(wù)業(yè)就會(huì)發(fā)展起來(lái)，很多產(chǎn)業(yè)就會(huì)移到順義去。

　　城市定位的對(duì)房地產(chǎn)的主要影響是土地供應(yīng)，比如說(shuō)現(xiàn)在首選順義，我們做過(guò)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商到北京首選哪到里要地，就是順義。

　　深圳的城市定位也經(jīng)過(guò)了幾個(gè)轉(zhuǎn)變，最早叫花園城市，結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口多，花園城市建不起來(lái)，后來(lái)是國(guó)際都市，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不像，外國(guó)人不多?，F(xiàn)在定位創(chuàng)意先鋒城市，區(qū)域金融中心，這個(gè)才有點(diǎn)像。這些轉(zhuǎn)變帶動(dòng)了城市規(guī)劃的轉(zhuǎn)變，我們最早規(guī)劃是做衛(wèi)星城，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)不行，因?yàn)樾l(wèi)星城不符合大都市發(fā)展的模式，剛公布完就不做了?，F(xiàn)在搞四個(gè)新城，這個(gè)就和北京接軌了。

　　觀點(diǎn)：很多批評(píng)政府的規(guī)劃與城市的定位可能缺乏一個(gè)統(tǒng)一的指導(dǎo)思想，它們是在不斷變化的？

　　何世紅：城市發(fā)展本身是有規(guī)律的，他和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是應(yīng)該相匹配的。當(dāng)年的珠江新城的規(guī)劃是6.6平方公里，總的建筑面積1300萬(wàn)平米，其中70%的核心物業(yè)，30%的公寓和配套。1993年開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)。我們看到現(xiàn)在為止珠江新城的核心物業(yè)也沒(méi)起來(lái)幾棟，住宅早開(kāi)發(fā)完了，也都出讓了。當(dāng)年投入就是60多個(gè)億，利息就不得了。

　　這么大的一個(gè)規(guī)模卻沒(méi)有發(fā)展起來(lái)。其實(shí)我們看看倫敦金融核心區(qū)也采兩個(gè)平方公里，趕不上珠江新城的規(guī)模。我剛才說(shuō)得金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如果你不是一個(gè)區(qū)域性的金融中心或者現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，你很難有這么大的需求在里邊！現(xiàn)在珠江新城的規(guī)模壓到了800萬(wàn)。我們很希望，能夠?qū)φ牟糠忠?guī)劃進(jìn)行調(diào)整，很欣慰的是我們做出來(lái)的東西起到了一定的作用。

　　我們從第一天成立起就希望做專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)。前幾年政府不認(rèn)為這個(gè)是有需求的，他總是站在管理者的角度來(lái)看待的，是吃力不討好人的事情?，F(xiàn)在有這個(gè)需求。如果我們這一塊做得好的話，那么我們對(duì)城市的理解，對(duì)城市產(chǎn)業(yè)的理解，對(duì)城市消費(fèi)水平的理解，對(duì)城市房地產(chǎn)的理解會(huì)深刻很多。

　　如果只是看今天看這個(gè)房子賣(mài)多少錢(qián)，明天賣(mài)多少錢(qián)。一個(gè)項(xiàng)目發(fā)展周期最起碼要四五年的時(shí)間。我們?cè)趺慈ヅ袛噙@個(gè)城市和地產(chǎn)未來(lái)幾年的價(jià)值。項(xiàng)目怎么和區(qū)域未來(lái)的價(jià)值相匹配，這個(gè)可能是房地產(chǎn)和城市發(fā)展聯(lián)系之間的關(guān)鍵。

　　周曉華：從北京和深圳來(lái)看就可以看到，城市化進(jìn)程本身是一個(gè)越來(lái)越符合實(shí)際，符合城市發(fā)展規(guī)律的過(guò)程，其可能會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的合理發(fā)展。其帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)遷移，人口遷移，這個(gè)是比較合理的。

　　中國(guó)現(xiàn)在的城市發(fā)展進(jìn)入了多中心的時(shí)代。從世聯(lián)本身的研究來(lái)看，城市發(fā)展要經(jīng)歷幾個(gè)階段。第一個(gè)階段我們叫做港口城市，第二個(gè)階段是碼頭城市，然后就是火車(chē)站城市，再然后就是多中心城市，多中心城市之后應(yīng)該是空港城市。

　　觀點(diǎn)：如何來(lái)理解我們今天的城市發(fā)展？

　　何世紅：城市發(fā)展是非常有規(guī)律的。文化的因素，自然的因素，交通的因素等等，這些東西都是有規(guī)律性的。

　　中國(guó)在城市發(fā)展中自下而上的力量在目前來(lái)講可能會(huì)比較強(qiáng)一下，我們的城市完全是自下而上的發(fā)展就比較危險(xiǎn)。發(fā)展商不可能考慮到公共利益，華南板塊就是一個(gè)最大的案例。

　　現(xiàn)在華南板塊面臨的問(wèn)題可能是基礎(chǔ)設(shè)施、交通、教育、醫(yī)療、就業(yè)等等融合起來(lái)的問(wèn)題，自下而上的力量和自上而下的力量應(yīng)該是平衡的。不能只是根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)政府要有自上而下的力量。

　　華南板塊可能對(duì)讓城市的生活成本變得越來(lái)越高，比如說(shuō)交通成本越來(lái)越高，醫(yī)療成本會(huì)越來(lái)越高等等。

　　我們?cè)谝?guī)劃中合理一些，我們可能會(huì)獲得更多的好處，但是因?yàn)橐恍┮?guī)劃的問(wèn)題，比如說(shuō)華南版塊帶來(lái)的交通問(wèn)題，政府就要用更多的納稅人的錢(qián)去解決交通問(wèn)題，因?yàn)槟壳敖煌▎?wèn)題是一個(gè)比較大的問(wèn)題。

　　但是我們?nèi)绻?guī)劃更合理一些的話，那么這個(gè)利用率可能會(huì)更高一些。

　　比如琶洲，會(huì)展中心在珠江新城可能會(huì)更好一些，為了琶洲，地鐵二號(hào)線改了，專(zhuān)門(mén)改道琶洲，這個(gè)公共投入應(yīng)該是多少？

　　周曉華：多中心城市一定要有軌道交通，沒(méi)有軌道交通多中心城市就不可能。因此多中心城市的核心就是軌道交通?，F(xiàn)在中國(guó)城市達(dá)興軌道建設(shè)，關(guān)鍵就是我們到了多中心城市。國(guó)外稱(chēng)之為增值城市。