“今年是整體上市年。”日前，泛海建設(shè)集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人向記者感嘆。

　　泛海建設(shè)(000046.SZ)于日前發(fā)布公司治理自查報(bào)告透露，由于公司與控股股東泛海建設(shè)控股有限公司存在同業(yè)競爭的可能，控股股東已決定將通過今年非公開發(fā)行股票，實(shí)現(xiàn)控股股東房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市。控股股東將把約800萬平方米的開發(fā)用地注入上市公司，此后不再直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

　　昨日，泛海建設(shè)的股價(jià)已經(jīng)高達(dá)39.68元，同樣高價(jià)的是泛海建設(shè)負(fù)責(zé)開發(fā)的北京泛海居住區(qū)，這個(gè)逾百萬平方米建筑規(guī)模的高檔住宅項(xiàng)目，目前的均價(jià)為21800元/平方米。

　　超額利潤

　　時(shí)隔一年半時(shí)間，當(dāng)記者再次前往朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)時(shí)，情況已經(jīng)大有不同了。昔日破敗的平房、瓦礫都不見了，取而代之的是鱗次櫛比的高樓，這些高樓有一個(gè)統(tǒng)一的名稱——泛海國際居住區(qū)。而和高樓隔街相望的是赫赫有名的朝陽公園。

　　今日，用“寸土寸金”來形容姚家園路一點(diǎn)不為過，沿街所有項(xiàng)目都是每平方米售價(jià)超過萬元的豪宅。誰能想到，泛海國際居住區(qū)原先的建設(shè)計(jì)劃竟是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。當(dāng)泰國正大擁有東風(fēng)鄉(xiāng)地塊時(shí)，由于其自身主營業(yè)務(wù)為飼料生產(chǎn)加工，便給東風(fēng)鄉(xiāng)地塊畫下了上述藍(lán)圖。

　　當(dāng)然，2003年，泰國正大最終選擇了出售東風(fēng)鄉(xiāng)地塊，在北京房地產(chǎn)市場上，正大多參與一級開發(fā)，很少進(jìn)入房地產(chǎn)二級開發(fā)領(lǐng)域。泛海建設(shè)的董事長，也就是大名鼎鼎的民間金融家盧志強(qiáng)接手了項(xiàng)目。這個(gè)占地面積超過3000畝的巨型地塊因此被重新規(guī)劃，1000畝為住宅用地，1000畝為產(chǎn)業(yè)用地，剩下1000畝則為森林公園。項(xiàng)目開發(fā)商之一泛海信華房地產(chǎn)公司總經(jīng)理王斐告訴記者，住宅板塊總建筑規(guī)模超過100萬平方米。

　　及至目前，沒有多少人知道當(dāng)初盧志強(qiáng)花了多少錢來購買東風(fēng)鄉(xiāng)地塊，一位接近泛海建設(shè)人士告訴記者，2003年時(shí)，公司估算的項(xiàng)目成本為6500元/平方米。“8000元/平方米就有錢賺！”

　　上述人士也補(bǔ)充表示，由于定位不同，如今項(xiàng)目的建造成本肯定高于預(yù)期。但即便如此，相信整個(gè)成本應(yīng)可以控制在每平方米萬元以內(nèi)。

　　實(shí)際上，早在去年年初，泛海國際居住區(qū)項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)時(shí)，內(nèi)部人士便告訴記者項(xiàng)目的售價(jià)定在12000元/平方米。其時(shí)，考慮到整個(gè)泛海居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)模龐大，市場人士曾質(zhì)疑其市場吸納量。僅一年半時(shí)間過去了，當(dāng)泛海國際居住區(qū)已經(jīng)漲至21800元/平方米時(shí)，市場上竟一房難求。因此傳出泛海捂盤的消息，王斐斷然否定了這種傳言。

　　如此，盧志強(qiáng)在泛海國際居住區(qū)項(xiàng)目上獲得的利潤雖很難估算，但一定是一個(gè)龐大的數(shù)字。

　　泛海建設(shè)之路

　　在報(bào)告中，泛海建設(shè)稱，公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要資產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)用土地，現(xiàn)有建筑面積約166萬平方米的土地儲(chǔ)備(不包括公司在武漢的投資項(xiàng)目)，其土地使用權(quán)由公司擁有。由于歷史原因，公司控股股東也從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，與公司存在同業(yè)競爭的可能，但這一問題將很快得到解決。2007年泛海建設(shè)將申請非公開發(fā)行股票，計(jì)劃實(shí)施后，原由控股股東及關(guān)聯(lián)公司擁有的建筑面積達(dá)800萬平方米的開發(fā)用地將注入公司。屆時(shí)，泛海建設(shè)與控股股東之間同業(yè)競爭的可能性將徹底消除，泛海建設(shè)與控股股東及關(guān)聯(lián)公司之間的關(guān)聯(lián)交易亦將基本消失。

　　而據(jù)泛海集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹，泛海建設(shè)已經(jīng)陸續(xù)擁有了泛海國際居住區(qū)所有項(xiàng)目公司的股權(quán)?？磥淼侥壳盀橹梗汉＝ㄔO(shè)的大部分土地儲(chǔ)備均來自北京東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目。

　　而很早就開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)的盧志強(qiáng)，旗下的土地遠(yuǎn)不止如此。據(jù)稱，目前集團(tuán)還擁有北京光彩國際中心、武漢CBD土地一級開發(fā)權(quán)和上海、杭州、青島、濟(jì)南等多塊土地資源。

　　相信不久，泛海建設(shè)將成為房地產(chǎn)上市公司中的翹楚，然而這個(gè)名稱對于資本市場而言卻十分陌生。2005年12月10日，“光彩建設(shè)”更名為“泛海建設(shè)”。

　　1995年7月，山東泛海集團(tuán)公司、山東泛海建設(shè)投資有限公司、聯(lián)想集團(tuán)控股公司、四通集團(tuán)公司等國內(nèi)九家知名企業(yè)，在北京注冊成立“光彩事業(yè)投資管理有限責(zé)任公司”，其中兩個(gè)泛海占到了總股本的91.7%。知情人士介紹，光彩事業(yè)掛靠光促會(huì)，本是9家民營企業(yè)各出資300萬元成立的公益事業(yè)企業(yè)。盧志強(qiáng)意識(shí)到光彩事業(yè)是一個(gè)非常好的平臺(tái)，以增資擴(kuò)股的方式獲得了光彩事業(yè)的控股權(quán)。

　　1998年，光彩事業(yè)投資管理有限公司的注冊資本金再次充盈至5億元人民幣，同時(shí)更名為“光彩事業(yè)投資集團(tuán)有限公司”。同一年，光彩事業(yè)收購了深圳上市公司南油物業(yè)(000046.SZ)，更名為“光彩建設(shè)”。

　　就地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，一個(gè)泛海系的脈絡(luò)至此清晰可見。由中國泛?？毓晒獠适聵I(yè)，由光彩事業(yè)控股上市公司光彩建設(shè)。

　　至于為何要將光彩建設(shè)更名，接近泛海人士解釋為光促會(huì)的要求。由于光促會(huì)主要從事扶貧等公益事業(yè)，而光彩建設(shè)在各地開發(fā)的項(xiàng)目大多是高檔物業(yè)。因此即便光彩已經(jīng)在多地房地產(chǎn)市場叫響了品牌，光彩建設(shè)最終仍更名為泛海建設(shè)。

　　實(shí)際上，及至去年上半年，泛海建設(shè)在股市的表現(xiàn)一直不盡如人意。只有當(dāng)泛海國際居住區(qū)被裝入上市公司中，該只股票才異軍突起。公司現(xiàn)擁有控股子公司7家，今年非公開發(fā)行股票工作完成后，子公司將達(dá)11家。