黃浦區(qū)163街坊地塊的出讓可能是上海土地市場兩年來最熱鬧的一次了。超過20家世界各地房地產(chǎn)行業(yè)巨頭悉數(shù)到場；兩個小時的超長答疑會；公司高層親自參與……種種跡象都顯示出這一黃金地塊實在是“熱得燙手”。

　　全球地產(chǎn)巨頭盛會

　　11日下午，今年四號公告出讓的黃浦區(qū)163街坊地塊在福建中路金外灘大廈里舉行答疑會，記者在現(xiàn)場感受到，這幾乎是一場世界地產(chǎn)巨頭的盛大集會。

　　據(jù)初步統(tǒng)計，到場參加答疑的地產(chǎn)公司超過20家，分別來自中國香港和內(nèi)地，以及新加坡、美國、澳大利亞、印尼等各個國家和地區(qū)，一些公司還是第一次出現(xiàn)在上海土地公開出讓市場上。

　　對163地塊有興趣的買家中，來自香港的占了一大半。事實上，香港地產(chǎn)商此次幾乎稱得上是悉數(shù)出動。此次參加地塊答疑單位中，有來自香港公司包括了香港新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、東方海外集團、香港置地、中信泰富、香港建設(shè)、百士達(dá)控股、華人置業(yè)旗下內(nèi)地公司愛美高集團、香港萊蒙鵬源集團旗下萊蒙房地產(chǎn)等等，幾乎匯集了香港所有一線房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　新加坡組團同樣整容龐大，新加坡國浩集團、仁恒集團、大華銀行旗下慶隆投資，以及著名的新加坡政府旗下投資公司GIC投資全部到場。

　　一直關(guān)注這塊黃金寶地的美國洛克菲勒集團毫無意外地出現(xiàn)在答疑現(xiàn)場，同樣來自美國的還有當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)開發(fā)商鐵獅門(TishmanSpeyerProperties)。此外，還有由包括花旗銀行等境外基金共同投資的凱龍瑞投資有限公司，印尼力寶集團，澳大利亞麥格理銀行等境外公司。

　　相比之下，內(nèi)地公司顯得有些孤單。國內(nèi)來到答疑現(xiàn)場的有新黃浦、華潤置地、盛高置地、北京天鴻、上海綠地集團等，而其中華潤置地以及盛高置地等也都是在香港市場上市的公司，從這個角度上來講，他們也是屬于境外性質(zhì)。

　　答疑耗時長達(dá)兩小時

　　直到下午4時，這場漫長的答疑會才結(jié)束。走出答疑會現(xiàn)場的各家公司人員都顯得有些疲憊。長達(dá)兩個小時的答疑會創(chuàng)下了上海最近幾年來最長的答疑紀(jì)錄。

　　記者了解到，由于境外公司幾乎占據(jù)了絕大部分的份額，關(guān)于資金如何落地、保證金支付等問題不出所料被頻頻提及。

　　“大家都想盡可能弄清楚所有的問題，因為大家都非常認(rèn)真地對待這一地塊。”一個參與開發(fā)商說。與一些地塊出讓不同，一些公司中高層人員此次也來到了答疑現(xiàn)場，顯示出對于地塊的重視程度相當(dāng)罕見。

　　由于掛牌文件要求開發(fā)商在報名時必須提交規(guī)劃設(shè)計概念方案，包括設(shè)計說明報告、圖紙，以及模型等，對于此次地塊的設(shè)計規(guī)劃問題是開發(fā)商最關(guān)心的焦點之一。大部分開發(fā)商關(guān)心的是，設(shè)計方案會在未來的出讓中占據(jù)多大的地位。按照答疑會的回答理解，價格依然還是地塊未來歸屬的最重要因素，也就是說，土地還是“價高者得”。

　　地塊價格難以估計

　　163地塊占地面積13709平方米，容積率低于4.8，總建筑面積達(dá)到65803.2平方米，地塊掛牌起始價格高達(dá)17.18億元。以這個價格計算，樓板價高達(dá)26108元/平方米。

　　仲量聯(lián)行亞洲區(qū)董事總經(jīng)理陳立民給163地塊算了一筆賬：按目前甲級辦公樓的租金人民幣10元-12元/平方米/天，或者人民幣3650元-4380元/平方米/年，以租金回報率10%推算，辦公樓成品價格應(yīng)為人民幣36500元-43800元/平方米，扣除開發(fā)成本人民幣10000元/平方米，則土地成本應(yīng)該在人民幣26500元-33800元/平方米。

　　由于考慮到163地塊的預(yù)熱反應(yīng)理想，地塊直通地鐵的優(yōu)勢，周邊發(fā)展項目的逐漸成熟，以及類似性質(zhì)土地的供不應(yīng)求情況，相信163地塊最終將以高于起始價成交。按此推算，163地塊最終成交價會靠近頂部，即人民幣33800/平方米(或者總價22.24億元)。

　　對于這一價格，一位開發(fā)商表示，這與他們自己測算的差不多。他們預(yù)計，未來土地的成交價格會在35000元/平方米(總價23億元)左右。

　　但是，面對如此眾多的競爭對手，加上新江灣城地價超出預(yù)期成交的影響，地產(chǎn)巨頭也難以把握163地塊的最終價格，目前幾乎誰也不能夠有把握對地塊未來的成交價格作出預(yù)測。“每一家對手的實力都相當(dāng)強，未來什么價格都可能出現(xiàn)。”一個開發(fā)商說。