“博鰲七年總結(jié)中國(guó)地產(chǎn)二十年。”作為目前國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇，2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇將于8月16-19日在海南博鰲召開，本報(bào)作為協(xié)辦媒體將全程進(jìn)行報(bào)道。據(jù)悉，在總結(jié)二十年中國(guó)地產(chǎn)成長(zhǎng)路的基礎(chǔ)上，號(hào)召中國(guó)地產(chǎn)人團(tuán)結(jié)起來，尋找中國(guó)房地產(chǎn)共同的未來將成為本次論壇的主題。

　　根據(jù)2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇的相關(guān)主題，博鰲房地產(chǎn)論壇主辦機(jī)構(gòu)——觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)旗下的觀點(diǎn)網(wǎng)邀請(qǐng)那些活躍在中國(guó)房地產(chǎn)界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家與企業(yè)家進(jìn)行系列訪問。本期，我們邀請(qǐng)了香港中原地產(chǎn)董事局主席施永青及著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉，他們就國(guó)家宏觀調(diào)控、香港模式等問題發(fā)表了自己的見解。

　　開發(fā)模式：與香港沒有本質(zhì)不同

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)模式與香港并沒有本質(zhì)的不同，“如果說有不同，那么就是香港的土地收益絕大部分進(jìn)入了香港特區(qū)政府，在中國(guó)，土地收益還被為數(shù)眾多的政府職能部門層層過濾。”

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為香港模式造就了一個(gè)投機(jī)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，鐘偉表示了不同意見，他認(rèn)為，香港模式在香港沿用了幾十年，如果說香港房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是個(gè)投機(jī)市場(chǎng)，顯然是有失公允的，但香港模式的確和高房?jī)r(jià)關(guān)系密切。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否屬于投機(jī)市場(chǎng)，應(yīng)由事實(shí)來檢驗(yàn)。

　　作為香港模式的親歷者，香港中原地產(chǎn)董事局主席施永青認(rèn)為，這幾年，內(nèi)地投資的香港地產(chǎn)商增多了，2003年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升后一些港商又去投資了，但是成不成功現(xiàn)在還不好講，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)很本地化的產(chǎn)業(yè)，外來的公司不一定有優(yōu)勢(shì)。雖然資金雄厚，但是他們不熟悉地方的情況。另外香港的開發(fā)商成本比較高，決策部門很多都在香港，對(duì)本地的信息不了解，做決定做得慢，管理的效益也比較低，所以香港開發(fā)商在國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)能力給的分?jǐn)?shù)不高。香港的開發(fā)商也是靠政府的政策做成的，因?yàn)橄愀鄣恼刂仆恋毓?yīng)，土地是慢慢的批出來的，變成價(jià)格不斷上升，所以有土地儲(chǔ)備的開發(fā)商都掙錢，但掙的錢所含的附加值不是因?yàn)楣芾淼煤茫且驗(yàn)檎摺?/p>

　　調(diào)控政策：不應(yīng)違反市場(chǎng)機(jī)制規(guī)律

　　2007年將是房地產(chǎn)調(diào)控的“執(zhí)行年”，目前政府的宏觀調(diào)控的方向與方式是否正確？房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要應(yīng)遵循那些原則呢？

　　鐘偉認(rèn)為，“調(diào)控政策的原則，第一、不違反邏輯。例如政府部門鼓勵(lì)大家租房，同時(shí)又嚴(yán)厲限制個(gè)人擁有多套住房，如果每人的住房都基本上是自用的，那些租房的人在市場(chǎng)上怎么找得到房屋出租者？第二、不違反市場(chǎng)機(jī)制的起碼規(guī)律。市長(zhǎng)如果能夠決定其轄下的房?jī)r(jià)，那么這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)肯定是扭曲而可怕的官定市場(chǎng)，而不是健康的市場(chǎng)。第三、要理解市場(chǎng)約束和政府約束的邊界。”

　　施永青認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)政府是要扮演一定角色的，但是政府要管的是大的，不要管小的。宏觀的可以，但是微觀的不要管得太多。“控制土地供應(yīng)，控制資金流向可以，具體的就不要管了?，F(xiàn)在我覺得是管多了，但是效益不好。我以前說空置樓房收空置稅，讓更多的空置房進(jìn)入市場(chǎng)流通，供應(yīng)多了，價(jià)格就自然掉下來了。但現(xiàn)在說兩年后買的不收稅，兩年內(nèi)的收稅，就造成人家本來想賣的拖著不賣了，這樣市場(chǎng)供應(yīng)反而小了，價(jià)格就自然要上升。所以政府在調(diào)控方面的手段還是不太高明。”

　　對(duì)現(xiàn)今中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，施永青給出這樣的分析，“中國(guó)的現(xiàn)在的問題是閑散資金太多，工業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)是產(chǎn)能過剩，資金流到傳統(tǒng)的工業(yè)領(lǐng)域能盈利的機(jī)會(huì)不是太多，所以資金會(huì)流到房地產(chǎn)這樣的投資領(lǐng)域，流動(dòng)資金肯定要有一個(gè)儲(chǔ)藏模式。現(xiàn)在中央的做法是希望資金流到農(nóng)村、大西北，制造內(nèi)部需求，但這個(gè)問題不是這么容易能夠解決的?，F(xiàn)在大家手里有錢的都希望把錢存下來，對(duì)于房地產(chǎn)而言你不炒人家炒。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)超越了人民的購(gòu)買力，但是閑散資金還是在的，投資進(jìn)來，房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)漲。”

　　社會(huì)應(yīng)該讓個(gè)人有幸福感，這樣的社會(huì)的秩序才是正常的秩序。