在近期涌入天津?qū)ふ彝顿Y良機的外地開發(fā)商中，上海廣洋和北京國泰恒生無疑十分幸運。不用通過“招拍掛”上的貼身肉搏，他們已悄悄將天津市中心北部“泰達城”的其中兩幅黃金寶地收入囊中。

　　總占地近1300畝的“泰達城”，位于天津市和平、河東、南開三個核心城區(qū)的交界處，其土地一級開發(fā)商泰達城市開發(fā)有限公司(以下簡稱泰達城市開發(fā))，隸屬于天津最大國資企業(yè)之一的泰達集團——換言之，后者才是該項目真正的“大地主”。

　　據(jù)了解，泰達城市開發(fā)已分別與來自京滬的兩家開發(fā)商簽約成立合資公司，合作開發(fā)“泰達城”的兩幅地塊。合作各方拒絕透露具體股本比例，唯一可以肯定的是，泰達方面并沒有堅持保留在合資公司中的控股地位。

　　在此之前，馮侖執(zhí)掌的萬通地產(chǎn)借助與泰達集團達成的全面戰(zhàn)略合作關(guān)系，很早就介入了“泰達城”另一地塊的開發(fā)，但當時萬通只是二股東，所占股本比例應該遠低于上海廣洋和國泰恒生現(xiàn)在擁有的份額。

　　“現(xiàn)在我們還在跟另外三個開發(fā)商商談，順利的話一兩周后就會有結(jié)果，合作模式跟我們與廣洋、國泰恒生的一樣。”泰達集團一位人士透露。但對于外界對“泰達城”這一運作模式是“繞過招拍掛，一二級開發(fā)通吃”的質(zhì)疑，該人士不愿置評。

　　資料顯示，泰達城市開發(fā)拿下“泰達城”的土地一級開發(fā)權(quán)是在2003年。該項目是戴相龍任天津市長后啟動的海河沿線改造工程的第一炮。整個項目共分為七個地塊，涵蓋住宅、商業(yè)辦公、旅游觀光等多項物業(yè)用途。

　　據(jù)熟知情況的一位天津地產(chǎn)界權(quán)威人士透露，2006年底，該項目土地整理工作基本完成，泰達便著手為各個地塊引進合作者，主要模式是分別成立項目公司，泰達均在其中保留一定股份。

　　從天津市國土房管局及土地交易中心得到的相關(guān)資料均顯示，上海廣洋和北京國泰恒生參股的兩家合資公司拿到土地的過程中，并沒有經(jīng)歷“招拍掛”環(huán)節(jié)。也就是說，這些土地從一級開發(fā)商泰達城市開發(fā)手中，直接進入了二級市場。

　　這一點正是最受外界關(guān)注之處。

　　自2004年“8·31土地出讓大限”之后，按國家政策規(guī)定，受政府委托的企業(yè)在完成土地一級開發(fā)整理之后，全部地塊必須進入“招拍掛”公開出讓市場，如一級開發(fā)商未能通過公開競爭獲得二級開發(fā)權(quán)，只能獲得一定比例的補償金，額度通常在土地出讓成交價的8%左右。

　　但“泰達城”借道合資操作，繞過“招拍掛”之舉，并非只是泰達集團擅作主張，而是與當年它們和天津市政府達成的共識有關(guān)。

　　2003年，現(xiàn)“泰達城”所在的海河、子牙河、月牙河的“三岔河口”，被定為規(guī)模浩大的海河沿線改造工程的起點，但巨額的拆遷補償和土地整理費用，市政府無意也無力完全承擔，于是泰達集團及時出手相助。

　　泰達集團為天津市政府直接管轄，起先主要負責天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施投資及開發(fā)建設(shè)，后來業(yè)務(wù)范圍遍及天津。泰達集團接手“三岔河口”地塊后，隨即成立泰達城市開發(fā)有限公司，承擔該項目的直接投資及各種融資的運作投入。

　　“當時政府就許諾泰達可以一二級通吃，作為對他們大量投入的回報，而當時離土地出讓的‘8·31大限’還有一段時間。”前述天津圈內(nèi)權(quán)威人士說。

　　他還透露，上述地塊的土地使用權(quán)也很快歸入泰達名下。按照規(guī)定和慣例，承接一級開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，一般不會同時獲得土地使用權(quán)。

　　“泰達城”并非泰達集團“一二級開發(fā)通吃”的唯一例子。就在不久前，在納入濱海新區(qū)規(guī)劃的漢沽區(qū)水庫旁，泰達再度拿下近1.5平方公里地塊的一級開發(fā)權(quán)，來自該集團內(nèi)部的消息稱，泰達同樣享有類似的特殊待遇。

　　與此同時，國內(nèi)不少城市參與土地一級開發(fā)的企業(yè)，還在為如何低成本繼續(xù)介入二級開發(fā)絞盡腦汁。曾在中信集團任職的一位人士稱，一級開發(fā)商的做法通常是，涉及拆遷的虛增拆遷安置補償成本，沒有拆遷的就多報“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費用，目的就是抬升土地成本價，進而推高出讓底價，借此阻嚇潛在競買者。中信集團作為大型國有企業(yè)，在全國各地承攬的大面積土地一級開發(fā)和城市危改項目數(shù)量甚多。

　　“天津新一輪聲勢浩大的城市改造建設(shè)，為泰達集團這類‘大地主’提供了難得的機會，那些跟天津有著同樣的復興和趕超沖動的城市，估計也存在類似的機會，”一家知名港資咨詢機構(gòu)天津分公司的老總說，“急需大量現(xiàn)金投入支持基建高速發(fā)展的地方政府，樂意與企業(yè)進行這樣的‘交易’，能不能分一杯羹，就看企業(yè)手中籌碼分量的大小和談判功夫如何了。”