編者按：根據(jù)2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇的相關(guān)主題，博鰲房地產(chǎn)論壇主辦機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)旗下觀點(diǎn)網(wǎng)邀請(qǐng)那些活躍在中國房地產(chǎn)界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家與企業(yè)家進(jìn)行系列訪問。今天，"博鰲七年中國地產(chǎn)二十年"系列訪問之四，我們邀請(qǐng)了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容，主辦方之一的第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)總編輯秦朔、國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展室主任王小廣就經(jīng)濟(jì)體制改革、中國地產(chǎn)二十年等問題發(fā)表了自己精辟的見解。以下是專訪內(nèi)容。

　　易憲容：加息擠破房地產(chǎn)泡沫

　　觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)體制改革與房地產(chǎn)發(fā)展之間有必然聯(lián)系嗎？

　　易憲容：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問題最核心的幾個(gè)概念是土地制度和地方政府的權(quán)力問題，這個(gè)和經(jīng)濟(jì)體制改革沒有太大的關(guān)系，可能關(guān)系到政治體制改革的問題。此外還有房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式的問題，如果這些問題解決了其他的問題就解決了。

　　房地產(chǎn)行業(yè)融資很輕松，目前沒看到開發(fā)商碰到過太多的融資問題?，F(xiàn)在開發(fā)商進(jìn)入資本市場(chǎng)是因?yàn)橘Y本市場(chǎng)主要是融資成本低。

　　觀點(diǎn)：您對(duì)香港模式批評(píng)比較激烈，它為什么不適合中國國情？

　　易憲容：香港模式肯定不適合中國房地產(chǎn)的發(fā)展。小地方的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和法制條件都不一樣。現(xiàn)在香港模式推行香港模式主要對(duì)開發(fā)商和政府有利，但是對(duì)民眾沒有利益可言。香港模式是高房價(jià)、高地價(jià)，高福利分房。香港政府公屋占50%，如果我國有50%的居民不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)由政府分配房子，這可能嗎？政府住房保障我們沒有做。為什么學(xué)香港的東西學(xué)一半，甚至一半都沒有學(xué)到。

　　住房保障體系本來不應(yīng)該成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，但是在香港是核心。美國住房保障只占4%，加拿大占6%。只占一個(gè)很小的比例。香港則占60%，新加坡占80%，小地方的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和我們不一樣，我們學(xué)不到。人家的市場(chǎng)是投機(jī)市場(chǎng)沒關(guān)系，因?yàn)槿思业褪杖腚A層是政府提供住房的，中低收入階層有房子住。學(xué)香港把人家最壞的部分學(xué)過來了，而香港目前經(jīng)濟(jì)最大的障礙就是高房價(jià)高地價(jià)，我們學(xué)人家最壞的地方，但是人家最壞的地方的優(yōu)點(diǎn)沒學(xué)到，等于說是學(xué)壞的地方的最壞的地方。這種情況只能說明這種模式對(duì)開發(fā)商和政府有益。

　　觀點(diǎn)：美國房地產(chǎn)的模式是什么呢？

　　易憲容：美國房地產(chǎn)市場(chǎng)政策講得很清楚，《住房法》第一句話就規(guī)定得清清楚楚："房地產(chǎn)市場(chǎng)要生產(chǎn)安全舒適，絕大多數(shù)居民都有能力購買的住房。"這就是美國房地產(chǎn)模式的一個(gè)基本宗旨，翻譯過來就是說："低房價(jià)，廣泛的商品房，少數(shù)的人進(jìn)入住房保障體系。"

　　美國絕大多數(shù)人想進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)都可以進(jìn)入，他有利息及稅收的優(yōu)惠。美國房價(jià)非常低，中位數(shù)價(jià)格大約在22萬美元左右一套。這個(gè)價(jià)格應(yīng)該是1：1的比，因?yàn)槿思椅飪r(jià)指數(shù)與收入決定了收入比。美國大學(xué)畢業(yè)生年收入大概是5萬美元左右，工作幾年以后隨著收入的提高賣一套房子應(yīng)該是很容易的事情。如果我們也22萬一套，相信大多數(shù)人不用按揭都可以買得起。你跟香港比，香港的人均GDP大概在37000左右，中國最高的地方深圳差不多是人家的1/6。房價(jià)要趕香港。香港是絕對(duì)不可學(xué)的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)有多少國家是由市場(chǎng)本身來決定的，大部分國家有政府來決定一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)模式。美國有一個(gè)基本的宗旨在那里，即便是香港也是，一個(gè)宗旨是放在那里的。我們的土地是國有的，每個(gè)公民都有一份的，但這個(gè)怎么來界定？

　　關(guān)鍵核心是土地使用權(quán)的市場(chǎng)流通問題。

　　觀點(diǎn)：香港模式造就了房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)嗎？政府打擊炒作的力度是非常大的。

　　易憲容：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)完全就是一個(gè)炒作市場(chǎng)，政府出臺(tái)的政策沒有，核心的東西不動(dòng)，政府行政干預(yù)越多，人家規(guī)避的辦法就越多。行政干預(yù)是解決不了問題的。解決問題首先是確定一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的基本宗旨，然后通過市場(chǎng)化來解決問題本身?，F(xiàn)在進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)賣房子的人都在做什么，百分之八九十都在用來炒作。這樣的炒作最終的結(jié)果就是泡沫破裂。泡沫最終破裂肯定是時(shí)間問題。

　　觀點(diǎn)：但我們沒有看到泡沫破裂？

　　易憲容：政府政策不出臺(tái)怎么破裂？政府出臺(tái)的沒有動(dòng)到核心的東西，泡沫當(dāng)然不會(huì)破裂

　　觀點(diǎn)：您認(rèn)為核心問題是什么

　　易憲容：利息啊。

　　觀點(diǎn)：不斷地加息嗎？

　　易憲容：當(dāng)然是不斷的加下去，投資的利率可以達(dá)到百分之幾十百分之幾百的回報(bào)率，為什么利息才百分之三點(diǎn)幾？

　　觀點(diǎn)：有說法現(xiàn)在是流動(dòng)性過剩，所以錢都擠到房地產(chǎn)市場(chǎng)中去了。

　　易憲容：這是一個(gè)錯(cuò)得離譜的東西。流動(dòng)性是貨幣的一個(gè)基本性質(zhì)，貨幣的特性有多與少嗎？只有貨幣量的過剩問題。貨幣多應(yīng)該是通貨膨脹。

　　觀點(diǎn)：但社會(huì)上的貨幣多了，總希望能夠好好的存起來，賣房子不是很保值嘛？

　　易憲容：房地產(chǎn)同樣是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。政府是重要的是把未來的產(chǎn)值、未來的消費(fèi)、資源貼現(xiàn)。這是一個(gè)很危險(xiǎn)的東西。房地產(chǎn)這樣的發(fā)展只會(huì)讓全國人民成為房奴。本來房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢發(fā)展，現(xiàn)在怎么樣全部提前了，最終導(dǎo)致了財(cái)富嚴(yán)重的分配嚴(yán)重不公。這個(gè)觀點(diǎn)我會(huì)在博鰲論壇上詳細(xì)講的。

　　市場(chǎng)的關(guān)鍵是一定要讓大多數(shù)居民能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)：還有人說土地抬升房價(jià)？

　　易憲容：土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有太多的關(guān)系，土地使用效率提高。土地是永遠(yuǎn)既定的，地球上的土地不會(huì)有多也不會(huì)少。人口密度不一樣，所以根據(jù)不同的地方應(yīng)該調(diào)整不同的使用效率，這是一個(gè)城市土地供給的環(huán)境問題，這是政府的問題。城市人口可能會(huì)變化，所以這個(gè)土地使用效率是不斷調(diào)整的，這是一個(gè)長遠(yuǎn)規(guī)劃的問題。因?yàn)榧偃缯f獨(dú)生子女多了，一個(gè)城市的人口可能會(huì)逐漸減少，這樣就要調(diào)整土地使用效率，因此這是一個(gè)長遠(yuǎn)的規(guī)劃問題?，F(xiàn)在問題是開發(fā)商都讓父母把孩子的房子給賣了，那以后怎么辦？空置的房子肯定會(huì)越來越多的，房地產(chǎn)市場(chǎng)就有問題了。

　　王小廣：土地緊缺國家應(yīng)允許更高容積率

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們發(fā)現(xiàn)從海南建省開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)能力與消費(fèi)能力開始釋放，您是否也這樣認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)力的釋放與經(jīng)濟(jì)體制改革之間存在那些聯(lián)系？

　　王小廣：與體制改革，政策面和宏觀面(資金面)都有很強(qiáng)的關(guān)系，講到體制，主要是住房體制改革與金融體制創(chuàng)新(分期付款制度的實(shí)行)，使巨大的住房需求得到釋放，而資金面的寬松和政策的強(qiáng)力支撐(擴(kuò)大內(nèi)需在很大程度上就是擴(kuò)大住房需求)，使房地產(chǎn)發(fā)展存在過度擴(kuò)張的問題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：一個(gè)比較激烈的批評(píng)是房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)門檻太低，資金和土地資源是關(guān)鍵因素，大多數(shù)人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)只要有了資金和土地就能夠獲得豐厚的利潤，您認(rèn)為呢？房地產(chǎn)企業(yè)該如何平衡資金與土地資源的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　王小廣：是這樣的，而且是錢權(quán)交易最集中的地方。實(shí)際上土地短缺是神話，土地體制及地方財(cái)政對(duì)土地收益的依賴的確是十分重要的體制原因。我認(rèn)為，我國是個(gè)土地相對(duì)短缺的國家，但我國城市單位土地的人口密度是世界是最低的國家這一，大量的存量土地沒有有效利用(有多種原因：規(guī)劃問題，土地制度問題，還有就是政策問題)，其中重要的制約是對(duì)容積率的限制，土地緊缺的國家應(yīng)該允許更高的容積率，但我國十分奇怪，卻限制容積率，在嚴(yán)格限制容積率的政策下，最多的土地也十分短缺。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：中國房地產(chǎn)很大程度上學(xué)習(xí)了香港的做法，國內(nèi)目前房地產(chǎn)的模式與香港模式有無本質(zhì)上的不同，這種不同體現(xiàn)在那里？有觀點(diǎn)認(rèn)為香港模式可造就了一個(gè)投機(jī)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，您是否認(rèn)為目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是投機(jī)性市場(chǎng)？

　　王小廣：香港模式是兩個(gè)特點(diǎn)，一是期房銷售制度，成為投機(jī)的溫床，我們學(xué)的就是這個(gè)，毫無疑問，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)性市場(chǎng)，不過，還有一點(diǎn)好的地方?jīng)]有學(xué)到，香港高度集約地利用土地，且對(duì)城市的道路(交通)與住房的規(guī)劃上十分高效。

　　秦朔：市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化是核心力量

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：如果從1998年海南建省開始算起，到今年中國地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入第二十個(gè)年頭了。站在媒體角度，您認(rèn)為中國地產(chǎn)二十年的發(fā)展歷程中，最應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗(yàn)有哪些？

　　秦朔：過去20年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了市場(chǎng)化、貨幣化、證券化的過程，以產(chǎn)業(yè)的形式兌現(xiàn)了"有土斯有財(cái)"的觀念和"安得廣廈千萬間"的理想，對(duì)這個(gè)大趨勢(shì)，我們還要更好地認(rèn)識(shí)和總結(jié)。這是最主要的經(jīng)驗(yàn)，即不調(diào)動(dòng)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)的積極性，中國人的居住生活就沒有今天的水平。

　　而教訓(xùn)是在于，我們對(duì)于中低收入者的保障性住宅需要的滿足，在定位、方法上存在不少問題，直到今天依然沒有走出怪圈。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇的主題將是"尋找中國房地產(chǎn)行業(yè)共同的未來"，您認(rèn)為推動(dòng)未來中國地產(chǎn)發(fā)展的核心力量應(yīng)該是什么？

　　秦朔：核心力量當(dāng)然是市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的力量。同時(shí)，不能忽視政策的力量和民生的吁求。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的社會(huì)心態(tài)發(fā)生了變化，住宅進(jìn)入市場(chǎng)流通的興奮到目前對(duì)房價(jià)過高的憤懣，您認(rèn)為造成這種轉(zhuǎn)變的核心因素是什么？媒體應(yīng)該如何對(duì)待這種轉(zhuǎn)變？

　　秦朔：我個(gè)人認(rèn)為，關(guān)鍵是定位不清楚。房地產(chǎn)的復(fù)雜屬性決定了它實(shí)際上由多個(gè)市場(chǎng)構(gòu)成，即以自有產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的"純市場(chǎng)"，以使用權(quán)為基礎(chǔ)的"保障型市場(chǎng)"，以及介于兩者之間的"準(zhǔn)市場(chǎng)"(如以前的單位建房、房補(bǔ)、經(jīng)濟(jì)適用房等)，各種市場(chǎng)的規(guī)則是不同的，其所針對(duì)的消費(fèi)者也是不同的，是不能混淆和串位的。而我們?cè)趯?shí)踐中沒有把握好這個(gè)區(qū)分。這是很多問題的根源。媒體應(yīng)該客觀理性地分析，而不是情緒化。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們將共同主辦一屆什么樣的論壇？如何在這個(gè)過程中理性對(duì)對(duì)待中國地產(chǎn)二十年的發(fā)展，并讓社會(huì)能夠理性的看待這二十年中國地產(chǎn)的發(fā)展。

　　秦朔：本屆房地產(chǎn)論壇的一個(gè)特點(diǎn)是要"探討真問題"，目前很多論壇都是圍繞房價(jià)、戶型面積、具體調(diào)控政策，重復(fù)來重復(fù)去，最后也沒有什么辦法。中國房地產(chǎn)發(fā)展20多年，但是一些方面的話語能力好像是不到10歲的孩子在吵架。我希望本次論壇實(shí)實(shí)在在地討論一些真問題，比如，如何區(qū)分中國市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)屬性和民生屬性？兩種市場(chǎng)的邊界和各自的發(fā)展邏輯究竟是怎樣的？民生保障型的需求究竟如何滿足，和市場(chǎng)化手段有無可以對(duì)接的地方？中國各個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)有無區(qū)別，是不是都不健康？在新的政策、市場(chǎng)和投融資條件下，房地產(chǎn)公司將如何進(jìn)行戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整？房地產(chǎn)行業(yè)如何真正回饋社會(huì)、自然和消費(fèi)者？等等。我希望本次論壇是成熟的，有新話語的，是一批心智健康的人"以公心聽、以學(xué)心辯、以仁心說"。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)的發(fā)展一如中國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化改革，其中充滿了各種矛盾，本次論壇將如何理性的看待這些矛盾。

　　秦朔：矛盾是永恒的，本次論壇不回避矛盾，但是決不刻意制造矛盾，我們希望建立更多共識(shí)，求同存異。