北京市建委的一紙文件，將經(jīng)適房回購推進現(xiàn)實，但面對市場價五年漲三成的經(jīng)適房，回購的定價問題成為政策能否有效的重要砝碼。

　　北京經(jīng)適房回購面臨定價瓶頸

　　一直以來，有關(guān)北京經(jīng)濟適用房(下稱“經(jīng)適房”)將由政府回購的消息接連不斷，每次的“風吹草動”都足以引起豐富的猜測。

　　但隨著一份文稿的出臺，經(jīng)適房回購，似乎終于成為眼前的現(xiàn)實。

　　6月7日，北京市建委出臺《北京市經(jīng)濟適用房管理辦法(試行)》(下稱《辦法》)征求意見稿，明確規(guī)定了經(jīng)適房只能自住，不得上市轉(zhuǎn)讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動，但可向申請人戶口所在區(qū)縣住房管理部門申請回購，回購價格按照屆時同地段新建經(jīng)濟適用房住房重置價格結(jié)合重新確定。

　　“回購”將成為現(xiàn)實

　　“看到《辦法》的規(guī)定，感覺心里踏實了一些。”家住回龍觀的劉先生對記者說。

　　劉先生已經(jīng)在回龍觀住了六年，作為“早期”經(jīng)適房的購買者，他告訴記者，《辦法》出臺之前，當聽說政府要對經(jīng)適房進行回購，他郁悶了很長時間。

　　“理由很簡單，以前我們購買經(jīng)適房的時候沒有提到回購，合同上也沒寫，這幾年房產(chǎn)的升值幅度不小，我們有權(quán)利享有房產(chǎn)升值所帶來的收益——卻突然聽說政府要回購了。”他說。

　　而現(xiàn)在劉先生之所以“放心”，是因為《辦法》中有規(guī)定顯示，管理辦法施行前已售出的經(jīng)適房再上市交易，管理仍按照原有規(guī)定執(zhí)行。補交費用標準可依法適時調(diào)整。“對于這種"新人新辦法，老人老辦法"的舉措，我能夠接受。”劉先生說。

　　記者了解到，北京市有關(guān)經(jīng)適房回購政策的確立可謂一波三折：最早是2006年9月30日，北京市規(guī)委在官方網(wǎng)站公開《北京住房建設規(guī)劃(2006年-2010年)》公示稿，明確了“要探索建立經(jīng)濟適用住房實行"內(nèi)循環(huán)"的流轉(zhuǎn)模式，即經(jīng)濟適用住房不得直接上市，由政府回購。”

　　之后的2006年11月4日，該規(guī)劃正式通過市政府批準，與公示稿不同的是，公示中原有的“經(jīng)濟適用住房不得直接上市，由政府回購”的說法被刪除。然而不到一周，11月9日，北京市建委在其舉行的“行風政風”通報會上，又公布了政府將要重新確立“回購”政策的消息。

　　6月21日，記者致電北京市建委會住房保障辦，有關(guān)人士告訴記者，《辦法》在經(jīng)過征求意見之后，目前正在研究匯總，具體何時正式公布還不確定。

　　如何定價？

　　盡管很多經(jīng)適房的購買者對回購表示了接受，但在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，回購政策細節(jié)仍待完善，其操作性仍需要進一步細化，尤其是如何確定回購的價格成為最大的制約瓶頸。

　　“如果我現(xiàn)在能夠購買新建的經(jīng)適房，那幾年之后政府回購時折舊怎么算？我們當初購房貸款利息成本怎么算？這些在辦法中都沒有明確的規(guī)定。”打算購買經(jīng)適房的李先生說。

　　在李先生看來，回購價格過低，經(jīng)適房的業(yè)主可能還會想辦法通過其它途徑轉(zhuǎn)讓；而如果按市場價回購，政府介入回購將失去意義。

　　目前，北京現(xiàn)有70個左右的經(jīng)適房項目，最大的當數(shù)回龍觀和天通苑，根據(jù)今年上半年的數(shù)據(jù)，其交易價格與5年前購買時相比，上漲幅度已達30%左右，比如目前回龍觀新經(jīng)適房售價在2600元／平方米左右，而二手經(jīng)適房售價已經(jīng)在4000元／平方米左右。

　　“如何確定回購價格尤其需要仔細研究，即如何依據(jù)當時的購房價格、住房的折舊價格和現(xiàn)地段的經(jīng)濟適用房價格，核定出比較合理的價格。”建設部政策研究中心副主任王玨林說。

　　“這樣操作的難度確實很大。”中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海研究員說，在他看來，由于市場評估的基本方法是市場比較法，用目前的價格行情回購，對所在區(qū)縣的住保辦也是一個巨大壓力，而且如此高的成本也不能納入經(jīng)適房和廉租房計劃。

　　在北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松看來，作為一種政府行為，回購能否實施，關(guān)鍵要看政府是否具備了搭建回購渠道的能力。

　　“申請者超出條件需要退出時，政府怎樣能夠準確知道？如果回購，政府的資金來源在哪里？在金融政策上，采取什么樣的對策才能實現(xiàn)更好的再分配？這都是需要具體考慮的問題。”金育松對說。