“博鰲七年中國地產二十年”系列訪問之三

　　編者按：“博鰲七年總結中國地產二十年。”作為目前國內最大的房地產專業(yè)論壇，2007(博鰲)房地產論壇將于8月16-19日在海南博鰲召開。在總結二十年中國地產光榮成長路的基礎上，號召中國地產人團結起來，尋找中國房地產共同的未來將成為本次論壇的主題。今天，我們邀請了2007(博鰲)房地產論壇四大主辦方暢談展望今年博鰲論壇，其中：觀點機構的陳詩濤秘書長、搜狐網、焦點房地產網的首席運營官龔宇先生及全國工商聯房地產商會的聶梅生會長的訪問將在本期訪問中登出，第一財經日報總編輯秦朔先生的專訪將在系列訪問四中刊出。

　　主辦方展望07博鰲論壇：期盼下一個黃金年代

　　隨著宏觀調控的不斷深入，可以預見地產行業(yè)的拐點已經來臨，中國地產商想要持續(xù)發(fā)展，就必須認清中國房地產行業(yè)的未來并找準自身定位，根據當下房地產市場的形勢，2007博鰲房地產論壇主題定為尋找中國房地產行業(yè)的未來。

　　博鰲房地產論壇創(chuàng)始人、博鰲房地產論壇秘書長陳詩濤女士希望本次論壇能夠成為一個在中國房地產行業(yè)歷史中有著自身意義的論壇。龔宇說，我希望本屆論壇一如既往地發(fā)揮觀點前瞻領先的優(yōu)勢，好好總結一下過去，展望一下未來，使房地產企業(yè)在這個關鍵歷史時刻通過本次論壇有所收獲。

　　聶梅生在采訪中回憶起了當年中國地產人的奮斗史，她說，“在最早的那一批房地產從業(yè)者當中，計劃經濟時代的理想主義情結在他們的身上留下了很鮮明的烙印，但同時對市場經濟理解的偏差使他們在創(chuàng)業(yè)的過程中充滿了狂熱。但總體上來說他們善于學習，銳意進取。這種冒進的經驗最后形成了泡沫，但同時與行業(yè)的市場化不足有關，體制漏洞在這個行業(yè)得到了集中的體現。因此在上世紀90年代中期，房地產泡沫破滅時，中國地產哀鴻遍野，這本身反映了經濟體制與中國地產人的不成熟。”

　　隨著中國地產人二十年的成長，聶梅生說，“2000年以后，放開需求市場的中國房地產終于迎來了行業(yè)的跨越式發(fā)展，中國新一代地產商人開始崛起，產品更新速度開始加快，房地產投資同時開始加快。正是在這個過程當中，居民居住水平開始迅速提高。與此同時，中國城市化進程開始加速前進，為房地產市場提供了廣闊的需求空間。房地產投資的加速讓行業(yè)開始調整自身的游戲規(guī)則，行業(yè)發(fā)展進入探索期，一個合適的行業(yè)發(fā)展模式在不斷的摸索與實驗當中。”

　　觀點網：如果從1998年海南建省開始算起，到今年中國地產行業(yè)已經進入第二十個年頭了。站在博鰲論壇主辦方角度，您認為中國地產二十年的發(fā)展歷程中，最應該總結經驗有哪些？

　　陳詩濤：海南本身象征著一代人的淘金夢想，但當時的體制環(huán)境和市場環(huán)境以及中國商人的不成熟讓一代中國地產人體驗到轉軌期所帶來的傷痛。從總體上來說經濟體制改革與房地產改革的經驗來自海南泡沫，1998年，中國房地產需求被徹底釋放出來以后，房地產步入了一個新的黃金時期。

　　在主辦方觀點機構看來中國房地產的發(fā)展與市場經濟體制改革本身是聯系在一起的。也與中國經濟政策的調整是聯系在一起的。比如說，從積極財政政策到穩(wěn)健的財政政策的調整導致房地產行業(yè)很快進入調控期。此外土地政策的改革對房地產行業(yè)影響巨大。

　　總體上來說房地產市場化改革作為經濟體制改革其中的一個部分，其與經濟體制改革本身是緊密聯系的。并且作為中國轉軌期一個重要領域房地產行業(yè)的市場化改革無論從提高居民生活水平還是活躍市場經濟層面上來講意義不言自明。中國人的居住水平在提高，住房選擇的空間也更大。但房地產市場依然有待規(guī)范，經濟適用房及保障性住房對市場的調節(jié)作用至今未有顯現。最為重要的是金融體制改革勢在必行，房地產行業(yè)投資及融資渠道的規(guī)范以及稅制體制改革可能是關系到房地產未來發(fā)展方向的重要因素。土地流通體制改革的趨勢與方向依然有更多的探討空間。因此與房地產行業(yè)的宏觀調控被更多的表象因素所迷惑并因此而出臺臨時性調控政策相比，一些可能涉及到經濟體制改革深處東西可能會對未來行業(yè)的影響更大。

　　但基本可以判斷房地產行業(yè)的發(fā)展將在經濟體制改革中受益，并且現在已經在受益，未來肯定也會收益。如果僅僅將目光停留在現在房地產市場上的一些不和諧的因素上可能會為行業(yè)帶來更多的困擾。

　　龔宇：1998年，也是國務院出臺“取消福利分房”的一年，這是中國房地產市場化的一個標志和推動器，從此個人購房成為主流。但房地產蓬勃發(fā)展的過程中，有幾個問題顯然沒有與中國經濟發(fā)展的要求相匹配：

　　第一，土地資源相關政策仍然是決定性因素。國家土地資源政策的不成熟使得中國的房地產商品化進程不能進入健康可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，同時也使得房地產企業(yè)的產品管理和經營管理水平長期存留在參差不齊，行業(yè)整體粗放化經營，經驗不足和短期利益的種種問題交織在一起的狀態(tài)。

　　第二，房地產具體有市場化和福利化的雙重屬性，是一個硬幣的兩面。但10多年來一直是市場化的一面單邊上揚，帶有社會保障的廉租房和經濟房數量太少，隨著房價上漲的幅度越來越大，買不起房的呼聲和矛盾越來越突出，放在這樣的背景下，單純追求利益的開發(fā)商，被指暴利和刻畫為奸商形象，不利于行業(yè)整體發(fā)展。

　　聶梅生：在最早的那一批房地產從業(yè)者當中，計劃經濟時代的理想主義情結在他們的身上留下了很鮮明的烙印，但同時對市場經濟理解的偏差使他們在創(chuàng)業(yè)的過程中充滿了狂熱。但總體上來說他們善于學習，銳意進取。這種冒進的經驗最后形成了泡沫，但同時與行業(yè)的市場化不足有關，體制漏洞在這個行業(yè)得到了集中的體現。因此在上世紀90年代中期，房地產泡沫破滅時，中國地產哀鴻遍野，這本身反映了經濟體制與中國地產人的不成熟。

　　這種不成熟在1997、1998年達到頂峰。在亞洲金融危機的影響下，連原本避開房地產泡沫的華南地區(qū)也沒能經受住考驗。1998年左右，中國房地產行業(yè)出現了全行業(yè)整體虧損的局面。也正是在這種情況之下，中國房地產行業(yè)最后的約束被放開了，住宅需求被放開，房地產產品進入市場流通，老百姓可以自由的在市場上賣到自己喜歡的房子。

　　從中國地產二十年的發(fā)展過程來看，我們能夠鮮明地看到中國地產的成長軌跡。應該說，中國地產人的總體氣質是不斷創(chuàng)新與進取的精神。很少有一個行業(yè)像中國地產一樣在不斷地在體驗著中國市場經濟變革的陣痛，但在此過程中，中國地產人在不斷調整與適應。

　　觀點網：2007(博鰲)房地產論壇的主題將是“尋找中國房地產行業(yè)共同的未來”，您認為推動未來中國地產發(fā)展的核心力量應該是什么？

　　陳詩濤：我們當然相信中國房地產行業(yè)的未來在于中國城市化與市場化的進程。宏觀經濟的影響是深層次的。我們“尋找中國房地產行業(yè)共同的未來”從某種層面是希望大家有一個比較清晰的認識，今天房地產屢屢被調控肯定是有原因的，說明行業(yè)本身的發(fā)展依然有待改善。但從某種層面上來講，房地產行業(yè)肯定是一個長期富有爭議的行業(yè)，有矛盾與爭議肯定能夠促使中央、地方政府、開發(fā)商以及金融機構等博弈主體能夠進行更為深入的思考。“尋找中國房地產的未來”就是希望把這種思考展現出來。博鰲房地產論壇的“思想性”是論壇的核心。

　　龔宇：推動中國地產發(fā)展的核心動力是中國長期快速發(fā)展的經濟。以前的10年，中國的房地產行業(yè)基本解決了原來城市人口住宅商品化升級的問題，未來支撐中國房地產發(fā)展的需求是中國的城市化進程。

　　房地產發(fā)展現在到了一個關鍵的時期，國家對房地產市場實施的宏觀調控，主要體現在對土地和銀行資金的抽緊，而同時多渠道的融資模式又缺少政策的支持，因此，企業(yè)面臨融資的瓶頸。在節(jié)能、省地、綠色、環(huán)保的產業(yè)指導政策下，房地產行業(yè)的整體水平提升也是面臨的挑戰(zhàn)。雖然現階段房地產仍處于魚龍混雜的時期，但有前瞻意識和綜合實力的企業(yè)將會走得更長。

　　聶梅生：市場造就成功企業(yè)，同時也改變著中國房地產的格局。產品、企業(yè)發(fā)展模式在不斷調整過程當中。新一代地產商人更為理性，產品成為最終判斷一個成功企業(yè)的標準。

　　觀點網：房地產市場化改革的社會心態(tài)發(fā)生了變化，住宅進入市場流通的興奮到目前對房價過高的憤懣，您認為造成這種轉變的核心因素是什么？媒體應該如何對待這種轉變？

　　陳詩濤：房價問題可能較敏感，但總體上來講不是核心問題。社會心態(tài)的改變本身是社會貧富差距的一種體現，同時體現了中國住房保障體制的不夠完善。房地產市場化改革初期確實社會情緒比較好，人們可以比較自由的擁有住房，但這種心態(tài)可能從另一個層面上使得中國購房者的心態(tài)“過于良好”認為在市場化的條件下自己就應該擁有住房，實際上我們認為這種心態(tài)是不對的。

　　當然，住房保障體系沒有跟上是一個關鍵因素，房地產市場化改革以來沒有跟上的住房保障體系以及住房供應的結構體系可能是問題之一。但市場本身有調節(jié)作用，當前我們能夠看到住房保障方面的缺陷不能不說是房地產市場化之后所發(fā)現的問題，是市場對產品結構提出的要求。關鍵是提供產品的主體是誰？

　　媒體往往比較容易以“需求主體”定位新聞報道，為了迎合社會大眾的情緒，開發(fā)商的負面往往被暴露在社會面前。這種本身體現了當前社會新聞輿論的影響力，也使得房地產行業(yè)成為輿論較為透明的行業(yè)之一。但是我個人認為媒體應該更為關注房地產信息透明，促進產業(yè)的信息透明才是對老百姓負責的態(tài)度。

　　龔宇：房價的上漲是多種因素造成的，人們對房價過高的不滿首先在于“買不起房”的尷尬，尤其是在大城市工作的年輕人或者超過自己支付能力的“房奴”；其次，房地產行業(yè)的利潤不透明和權錢交易滋生的腐敗，也使得人們對房地產的態(tài)度變成聲討。

　　對于房價的抱怨是在經濟快速增長和人民幣升值的特定時期出現的現象，面對這種情況，媒體首先要保持中立冷靜的態(tài)度。網絡媒體具有兩方面特性：一是網絡的特性，網絡為房地產鏈條企業(yè)和和購房消費者搭建了一個交互平臺，可以為購房者提供所需要的一切詳盡信息，包括樓盤、社區(qū)等等，同時也為房地產企業(yè)拓展出有效的傳播渠道。二是媒體的特性，通過解讀、報道一切發(fā)生在房地產的新聞，監(jiān)督各個環(huán)節(jié)的社會公平性問題，間接起到促進行業(yè)的發(fā)展和進步的作用。從這個特性上講，媒體應積極關注和深入探討這個社會現象，如果能為市場的正常發(fā)展做些努力，那是媒體追求的最高境界。

　　觀點網：作為論壇的主辦單位，你期望本屆論壇是一個什么樣的論壇？如何在這個過程中理性對對待中國地產二十年的發(fā)展，并讓社會能夠理性的看待這二十年中國地產的發(fā)展。

　　陳詩濤：當然希望本次論壇能夠成為一個在中國房地產行業(yè)歷史中有著自身意義的論壇。從博鰲房地產論壇七年的發(fā)展歷史來看，博鰲房地產論壇往往能夠成為一年中國地產行業(yè)熱點。那是因為博鰲每年總能成為中國房地產行業(yè)思想最為奔放的地方。今年我們希望能夠總結中國地產二十年，目的就是希望中國地產能夠重回其發(fā)展起步的地方展開自己的歷史，并引起大家共同的思考。理性是核心的因素，但中國房地產行業(yè)本身就是一個思想奔放的行業(yè)，奔放的思想才是博鰲房地產論壇的魅力所在。想一想博鰲房地產論壇已經七年了，這七年里我們見證了一個中國地產的黃金年代，我們同時也期盼下一個黃金年代。博鰲房地產論壇一定會在博鰲長期的堅持下去，我們相信中國房地產需要這樣一個論壇來見證他的發(fā)展。

　　龔宇：我希望本屆論壇一如既往地發(fā)揮觀點前瞻領先的優(yōu)勢，好好總結一下過去，展望一下未來，使房地產企業(yè)在這個關鍵歷史時刻通過本次論壇有所收獲。盡管房地產發(fā)展的時間還很短，但來自各方面的要求卻很高，希望企業(yè)能有做百年老店的心態(tài)，從產品品質和地產品牌方面進一步提升。

　　聶梅生：希望以這次論壇為契機，繼續(xù)辦好這個中國最大、最重要的房地產專業(yè)論壇。

　　觀點網：行業(yè)轉型趨勢明顯，房地產的發(fā)展一如中國經濟市場化改革，其中充滿了各種矛盾，本次論壇將如何理性的看待這些矛盾。

　　陳詩濤：矛盾是制造思想的最好因子，理性的看待這些矛盾就是允許各方能夠比較充分的展示自己的思想。

　　龔宇：我覺得房地產行業(yè)應該直面目前的困境，通過充分的交流和溝通來尋找破解的方法，本次論壇邀請了高層次的嘉賓和一線的重要企業(yè)領軍人物，他們的交鋒和碰撞，將會帶來一場頭腦風暴。摒棄了一直以來存在于房地產的浮躁的做法，務實地展開討論和交流，使之成為一場真正的“思想盛會”。

　　聶梅生：本次論壇邀請了各方的嘉賓，他們將在論壇中充分展現自己的睿智。精彩對決，讓我們拭目以待。