“博鰲七年中國地產(chǎn)二十年”系列訪問(二)

　　編者按：根據(jù)2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇的相關(guān)主題，博鰲房地產(chǎn)論壇主辦機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)旗下觀點(diǎn)網(wǎng)邀請那些活躍在中國房地產(chǎn)界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家與企業(yè)家進(jìn)行系列訪問。以期通過回顧中國房地產(chǎn)走過二十年的道路上的林林總總，重新詮釋中國地產(chǎn)今天所面對的問題。今天，“博鰲七年中國地產(chǎn)二十年”系列訪問之二，我們邀請了香港中原地產(chǎn)董事局主席施永青及著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉，他們就國家宏觀調(diào)控、香港模式等問題發(fā)表了自己精辟的見解。

　　施永青、鐘偉：宏觀調(diào)控不可違反市場規(guī)律

　　過去20年，香港模式一直影響和主導(dǎo)中國房地產(chǎn)行業(yè)，那國內(nèi)目前房地產(chǎn)的模式與香港模式有沒有本質(zhì)區(qū)別呢？目前政府的宏觀調(diào)控的方向與方式是否正確？中央的宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)打擊房地產(chǎn)市場的自由競爭？對于以上種種問題，施永青與鐘偉有著自己的看法。

　　國內(nèi)開發(fā)模式與香港模式?jīng)]有本質(zhì)不同

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉認(rèn)為，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)模式與香港并沒有本質(zhì)的不同，“如果說有不同，那么就是香港的土地收益絕大部分進(jìn)入了香港特區(qū)政府，在中國，土地收益還被為數(shù)眾多的政府職能部門層層過濾。”

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為香港模式造就了一個(gè)投機(jī)性的房地產(chǎn)市場，鐘偉表示了不同意見，他認(rèn)為，香港模式在香港沿用了幾十年，如果說香港房地產(chǎn)市場始終是個(gè)投機(jī)市場，顯然是有失公允的，但香港模式的確和高房價(jià)關(guān)系密切。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場是否屬于投機(jī)市場，應(yīng)由事實(shí)來檢驗(yàn)，而不是喊口號(hào)。

　　作為香港模式的親歷者，香港中原地產(chǎn)董事局主席施永青是如何看待目前進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的香港地產(chǎn)商的呢？施永青通過全面比較，對進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的香港開發(fā)商的競爭力做了分析。

　　施永青說，這兩年，內(nèi)地投資的香港地產(chǎn)商增多了。實(shí)際上他們在80年代末到90年代就進(jìn)去了很多，但是93年左右國內(nèi)宏觀調(diào)控，他們退出來了，很多土地拖了很久。90年代中到2002年左右是一個(gè)周期，房地產(chǎn)投資增長比較慢。但2003年國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升后又他們又開始又去投資了，又去買地了。但是成不成功現(xiàn)在還不可以這么快講，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)很本地化的產(chǎn)業(yè)，外來的公司不一定有優(yōu)勢。

　　香港的地產(chǎn)商在國內(nèi)的優(yōu)勢是資金比較雄厚，他們都是上市公司，他們有錢。但是不利的地方是他們不熟悉地方的情況，沒有本地的開發(fā)商熟悉，和政府部門的關(guān)系，所要辦的手續(xù)都不如本地的清楚。另外香港的開發(fā)商成本比較高，用的是香港的管理人員，工資比較高，另外決策部門很多都在香港，對本地的信息不了解，做決定做得慢，管理的效益也比較低，所以我對香港的開發(fā)商在國內(nèi)的競爭能力給的分?jǐn)?shù)不高。如果內(nèi)地好的開發(fā)商有80分的話，那么他們只是75分。

　　香港的開發(fā)商以前也不是因?yàn)楣芾淼奶貏e好而掙錢的，他們也是靠政府的政策做成的，因?yàn)橄愀鄣恼刂仆恋毓?yīng)，土地是慢慢的批出來的，變成價(jià)格不斷上升，所以有土地儲(chǔ)備的開發(fā)商都掙錢，他們是掙社會(huì)錢，而不是掙管理能力的錢。所以香港開發(fā)商掙的錢所含的附加值不是因?yàn)楣芾淼煤?，而是因?yàn)檎摺?/p>

　　調(diào)控政策不應(yīng)違反市場機(jī)制規(guī)律

　　連續(xù)四年，中國房地產(chǎn)業(yè)引得中央政府出臺(tái)如此多的調(diào)控政策。但調(diào)控成果卻并非十分理想，2007年將是房地產(chǎn)調(diào)控的“執(zhí)行年”，三次房地產(chǎn)調(diào)控將在土地、稅收、信貸等方面繼續(xù)推進(jìn)，重點(diǎn)將是加大已經(jīng)頒布政策的執(zhí)行力度，會(huì)繼續(xù)收緊銀根和地根；加息也是可以預(yù)期的；長期看，不動(dòng)產(chǎn)稅也會(huì)推出?？傮w判斷，調(diào)控將是一種常態(tài)。目前政府的宏觀調(diào)控的方向與方式是否正確？房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要應(yīng)遵循那些原則呢？

　　鐘偉認(rèn)為，目前針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控說不上由什么正確性，甚至說不上有什么目的性或者邏輯性?；仡櫡康禺a(chǎn)市場的調(diào)控，顯然雜亂無章，缺欠目的。

　　他說，“調(diào)控政策的原則，第一、不違反邏輯。例如政府部門鼓勵(lì)大家租房，同時(shí)又嚴(yán)厲限制個(gè)人擁有多套住房，如果每人的住房都基本上是自用的，那些租房的人在市場上怎么找得到房屋出租者？第二、不違反市場機(jī)制的起碼規(guī)律。市長如果能夠決定其轄下的房價(jià)，那么這個(gè)區(qū)域市場肯定是扭曲而可怕的官定市場，而不是健康的市場。再如北京市的土地招拍掛，除了公開就沒有剩下任何符合市場機(jī)制的東西，這種對市場機(jī)制的起碼的不尊重是政策的大忌。第三、要理解市場約束和政府約束的邊界?，F(xiàn)在一些政府官員意識(shí)到解決中低收入階層的住房問題，難以通過市場來解決，更大程度上是依賴政府，這是好事，但是需要提醒的是政府行為也存在約束，例如有些官員聲稱，要通過經(jīng)濟(jì)適用房為80%的城鎮(zhèn)人口解決住房問題，這種氣度和夢想是好的，但是請注意政府的財(cái)力約束。”

　　施永青認(rèn)為，房地產(chǎn)市場政府是要扮演一定角色的，但是政府要管的是大的，不要管小的。宏觀的可以，但是微觀的不要管得太多。他說，“控制土地供應(yīng)，控制資金流向可以，具體的就不要管了。現(xiàn)在我覺得是管多了，但是效益不好。我以前說空置樓房收空置稅，讓更多的空置房進(jìn)入市場流通，供應(yīng)多了，價(jià)格就自然掉下來了。但現(xiàn)在說兩年后買的不收稅，兩年內(nèi)的收稅，就造成人家本來想賣的拖著不買了，這樣市場供應(yīng)反而小了，價(jià)格就自然要上升。所以政府在調(diào)控方面的手段還是不太高明，成效不好。公布了幾十條新的條例了，但成效沒有見到，公布的東西不能落實(shí)，要不就是好人受管制，壞人還有優(yōu)勢。好的，正規(guī)的開發(fā)商綁手綁腳，不正規(guī)的開發(fā)商去掠奪機(jī)會(huì)。所以我覺得推行的政策，先要估計(jì)落實(shí)的能力，否則的話人家發(fā)現(xiàn)都是假的，就失去公信力了。”

　　社會(huì)應(yīng)該讓個(gè)人有幸福感。

　　對現(xiàn)今中國宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，施永青給出這樣的分析，“中國的現(xiàn)在的問題是閑散的資金太多，工業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)是產(chǎn)能過剩，資金流到傳統(tǒng)的工業(yè)領(lǐng)域能盈利的機(jī)會(huì)不是太多，所以資金會(huì)流到房地產(chǎn)這樣的投資領(lǐng)域，流動(dòng)資金肯能要有一個(gè)儲(chǔ)藏模式?，F(xiàn)在中央的做法是希望資金流到農(nóng)村、大西北，制造內(nèi)部需求，但這個(gè)問題不是這么容易能夠解決的?，F(xiàn)在大家手里有錢的都希望把錢存下來，否則的話你不炒人家炒，泡沫爆破的時(shí)候你就肯能留下來的沒別人炒了的留下來的那么多。中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)超越了人民的購買力，但是閑散自己還是在的，投資進(jìn)來，房價(jià)就在繼續(xù)漲了。”

　　施永青認(rèn)為，馬克思對資本主義本質(zhì)的批評是沒有錯(cuò)的。“需求與生產(chǎn)之間的不平衡是把更多錢流向有資本的人，無產(chǎn)階級(jí)還是沒有錢，這樣怎么刺激需求。關(guān)鍵問題還是分配問題。有錢的人錢太多是不會(huì)花的，因?yàn)樗ú涣诉@么多，但是沒錢的人就像買這個(gè)，買那個(gè)，只有窮人有錢之后才能刺激消費(fèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)增長。這個(gè)不解決經(jīng)濟(jì)增長就受影響。”

　　但施永青同時(shí)認(rèn)為，過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是不成功的。他說，“我現(xiàn)在覺得馬克思以前解決經(jīng)濟(jì)問題的方法是錯(cuò)了，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是不成功的，因?yàn)槲覀兊纳鐣?huì)太復(fù)雜了。因?yàn)橹醒氩豢赡芰私馊康那闆r，應(yīng)該是讓社會(huì)個(gè)體自由的處理自己的問題。所以法律不要定得太多，應(yīng)該是動(dòng)力給人民。人民應(yīng)該有自己的選擇，有自由，個(gè)人要有自由生活的空間，個(gè)人自己取謀幸福。”

　　社會(huì)應(yīng)該讓個(gè)人有幸福感，這樣的社會(huì)的秩序才是正常的秩序。