目前中凱開發(fā)正在管理的項目，除了上述的巢湖項目外，還有位于江西及江蘇的兩個項目，建筑面積共計60萬平方米。項目的選擇依然延續(xù)王謙最早的原則——只做二、三線城市。

　　　在剛過去的6月，安徽省巢湖市，由中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司(下稱“中凱開發(fā)”)提供專業(yè)項目管理的第一個項目中凱景湖豪庭在開盤當天就獲得成交188套的成績，當天銷售率高達52%，這一銷售量幾乎等于同地區(qū)其他項目一年的銷售量。

　　中凱開發(fā)總裁王謙對這一結(jié)果應(yīng)該感到欣慰。在過去兩年中，為了籌備中凱開發(fā)及尋找合作項目，原本只有少許白發(fā)的他，現(xiàn)在已是頭發(fā)花白，他自己卻全然不覺。

　　據(jù)了解，目前中凱開發(fā)正在管理的項目，除了上述的巢湖項目外，還有位于江西及江蘇的兩個項目，建筑面積共計60萬平方米。項目的選擇依然延續(xù)王謙最早的原則——只做二、三線城市。

　　二、三線戰(zhàn)略

　　從王謙最早帶著美國的特羅斯基金回到中國尋找房地產(chǎn)投資機會時，由于基金規(guī)模有限，因此只能選擇二、三線城市的項目。彼時，上海、北京等一線城市的房地產(chǎn)市場正處于飛速發(fā)展時期，進入中國尋找投資機會的海外基金更是不勝枚舉。

　　當一線城市的房地產(chǎn)價格在摩根士丹利、高盛等大型海外基金的相互競爭下不斷攀升時，一線城市留給像特羅斯基金這些中小規(guī)模基金的機會已經(jīng)微乎其微。與此同時，在一線城市的房地產(chǎn)投資熱帶動下，二、三線城市也開始蠢蠢欲動。

　　王謙從中嗅出了機會的味道，“一線城市的土地價格及房地產(chǎn)開發(fā)管理成本均不低，而且利潤率的上升空間已非常有限。而二、三線城市的房地產(chǎn)市場正處于起步階段，如果管理得好，利潤率很可能高于一線城市。”

　　實際上，始于2005年的針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策主要針對一線城市，對二、三線城市的影響非常有限。正基于此，一些原先專注于一線城市的開發(fā)商也逐漸將目光轉(zhuǎn)向二、三線城市。

　　在為特羅斯基金尋找投資機會“未遂”的情況下，王謙決定自己“操盤”，并與中凱企業(yè)集團有限公司合資成立了中凱開發(fā)。公司成立不久，王謙與巢湖當?shù)氐牧_置業(yè)有限公司(下稱“力達公司”)董事長呂禮富一拍即合，由中凱開發(fā)為其在巢湖的一個住宅項目提供專業(yè)的項目管理服務(wù)。

　　“其實力達公司并不缺錢，但他們是做建筑的，在房地產(chǎn)開發(fā)方面并沒有經(jīng)驗，也沒有專業(yè)的管理團隊。”王謙所提供的服務(wù)正好是呂禮富所欠缺的。為了表現(xiàn)雙方在項目上的一致利益，中凱開發(fā)還持有項目10%股權(quán)。

　　王謙告訴記者，中凱開發(fā)是否入股項目股權(quán)，除了像上述巢湖項目10%的象征性持股外，如果合作方在資金方面有需求，或者公司認為是很有盈利潛力的項目，都不排除中凱開發(fā)加大持股比例的可能。

　　投融資優(yōu)勢

　　實際上，從中凱開發(fā)的定位來看，他不僅希望成為房地產(chǎn)服務(wù)商，更希望成為房地產(chǎn)風險投資及不動產(chǎn)投資管理商。從其后一個定位來看，其實就是基金管理，除了王謙之前管理的特羅斯基金，美國華平投資集團也于去年底入股中凱開發(fā)25%股權(quán)，同時提供不少于3000萬美元的資金投入中凱開發(fā)投資與管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　對于很多中小開發(fā)商而言，中凱開發(fā)所擁有的“資金優(yōu)勢”相比其項目管理的專長更具吸引力。據(jù)了解，目前國際上已經(jīng)有多家實力投資集團將中凱開發(fā)作為其進入中國的重要渠道。中凱開發(fā)也與海外多種資金建立了廣泛的聯(lián)系與合作機制。

　　從海外基金的角度，王謙的美國麻省理工學院(MIT)學歷及私募基金管理經(jīng)驗更容易獲得認同。而中凱開發(fā)所從事的專業(yè)項目管理模式，也正是美國房地產(chǎn)開發(fā)通用的投資與開發(fā)相互獨立的模式。對于一些苦于在中國找不到合適合作伙伴的海外基金而言，中凱開發(fā)確實是一個不錯的渠道。

　　相關(guān)資料顯示，僅2005年，中國房地產(chǎn)市場上海外基金投資規(guī)模已達28億美元，算上直接針對項目和企業(yè)的投資達60億美元，海外資本已成為中國房地產(chǎn)業(yè)不可忽視的一股力量。

　　因此，中凱開發(fā)的定位為龐大的海外資本提供了有效的進入中國房地產(chǎn)市場的出口，也為這些資金提供了規(guī)?；瘮U張的持續(xù)盈利能力，同時還可以降低區(qū)域市場介入的運作門檻。

　　美國模式初嘗試

　　從目前的進展看，中凱開發(fā)所秉持的模式在國內(nèi)受認可的程度還不算很高，在歷經(jīng)一年的“推廣”之后，王謙也只談成了三個項目。但在宏觀調(diào)控的背景下，國內(nèi)開發(fā)商已開始反思以往所遵循的香港模式。于是，由海外基金大舉涌入而逐漸引起重視的美國模式開始進入國人視野。

　　在美國，房地產(chǎn)開發(fā)商實際上是指像中凱開發(fā)這樣的專業(yè)項目管理公司，投資商將資金和項目交由這些公司進行管理及開發(fā)。項目管理公司在獲得項目管理費的同時，按照其與投資商事先的約定，根據(jù)項目利潤的實現(xiàn)情況，再參與分成。

　　這種利潤分成方式使項目管理公司有更大的積極性對項目開發(fā)進行管理，并在合理范圍內(nèi)盡可能壓縮成本，使項目利潤最大化。一般而言，項目利潤越高，項目管理公司可分得的比例越高。這種分成方式也被稱為“瀑布式”的利潤分成。

　　據(jù)王謙介紹，中凱開發(fā)在項目管理上所收取的開發(fā)管理費通常為項目開發(fā)成本的5%~8%，這一成本為項目總投資扣除土地成本后的總額。公司在項目管理上獲得的更大一部分收益是項目投資回報利潤。

　　一般而言，中凱開發(fā)會與投資方事先約定一定項目的基本投資回報率，在保障投資方這部分收益的前提下，剩余的項目利潤中凱開發(fā)也可參與分成。“當現(xiàn)金投資回報率為0~12%時，全部利潤屬于投資商，現(xiàn)金投資回報率為12~20%時，中凱開發(fā)即可分享稅前利潤額的35%，現(xiàn)金投資回報率大于20%，中凱開發(fā)分享稅前利潤額的50%。”

　　從巢湖項目的銷售情況看，中凱開發(fā)以“美國模式”所管理的項目已獲得市場認可。但由于介入的項目太少，目前無法判斷美國模式在中國房地產(chǎn)開發(fā)中受認可程度有多高。王謙告訴記者，對這一模式有興趣的開發(fā)商其實不少，也有不少項目也來找過，但并非所有的項目都適合于中凱開發(fā)的模式。

　　實際上，由于香港模式的影響，內(nèi)地的開發(fā)商大多都是投資與開發(fā)合一的方式。因此，真正需要中凱開發(fā)為其提供項目開發(fā)管理服務(wù)的“開發(fā)商”能有多少還不得而知。王謙也承認，對于那些發(fā)展相對成熟的地產(chǎn)公司，中凱開發(fā)所提供的服務(wù)并沒有多大市場。但對那些沒有專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，在當?shù)貐s有良好人脈關(guān)系的中小型開發(fā)商來說，中凱開發(fā)卻能為他們解燃眉之急。

　　盡管進展并非快速，但王謙對中凱開發(fā)在中國房地產(chǎn)市場可能面臨的機遇仍然滿懷信心。由于師出房地產(chǎn)管理專業(yè)的關(guān)系，王謙對于美國這種高度專業(yè)分工的開發(fā)模式有極強的心理認同感。他認為，專業(yè)化是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，而中凱開發(fā)正在走的，也正是專業(yè)化道路。

　　Related相關(guān)

　　中凱開發(fā)商業(yè)模式概述

　　中凱開發(fā)借鑒美國地產(chǎn)先進成熟的開發(fā)管理模式，將自己定位為兩個角色：一個是房地產(chǎn)風險投資管理商，另一個是房地產(chǎn)服務(wù)商，將中國房地產(chǎn)企業(yè)從多面手的角色中徹底解放出來，專注于自己最擅長的事情。

　　在中凱開發(fā)的商業(yè)模式中，當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)需要協(xié)調(diào)獲取土地、政府關(guān)系、銀行關(guān)系，以及組建當?shù)貓?zhí)行團隊，而中凱開發(fā)則一方面負責為項目提供全程的專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)，通過有效地控制項目的產(chǎn)品質(zhì)量、開發(fā)進度、開發(fā)成本，為投資人實現(xiàn)其投資利潤的最大化；另一方面，中凱開發(fā)為項目制定靈活而多樣的融資組合模式，為項目的開發(fā)籌措資金，實現(xiàn)資本與資源的高度對接。

　　在中凱開發(fā)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，規(guī)模化、專業(yè)化和人才優(yōu)勢使得中凱開發(fā)不僅可以涉足住宅、商業(yè)和寫字樓領(lǐng)域，在條件許可的情況下，更可以進入酒店、醫(yī)療、教育、工業(yè)等其他基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上。任何一個城市，當專業(yè)團隊的力量具備時，公司即可進入不同的產(chǎn)品開發(fā)領(lǐng)域，或者集中某一個產(chǎn)品，進入不同的城市。