香港地產(chǎn)商大舉進(jìn)軍內(nèi)地的潮流已經(jīng)勢(shì)不可當(dāng)，上海更是成為必爭(zhēng)之地。

　　也許是在彈丸之地、寸土寸金的香港培所養(yǎng)出的“地主心態(tài)”，囤積土地、坐享其成等升值的想法和做法被不少內(nèi)地業(yè)內(nèi)人士看作是香港地產(chǎn)商的“通病”，暴利爭(zhēng)議也由此而來(lái)。以本報(bào)揭秘的“湯臣一品”為例，6億元人民幣的地價(jià)、4225元/平方米的樓板價(jià)，卻在幾年后換來(lái)110000元/平方米的平均售價(jià)，房?jī)r(jià)是樓板價(jià)的26倍。

　　由和記黃埔開(kāi)發(fā)的“古北御翠豪庭”似乎也正以類(lèi)似的姿態(tài)露面，3.9億元的地價(jià)、2468元/平方米的住宅樓板價(jià)，如今的報(bào)價(jià)卻在30000元/平方米以上，房?jī)r(jià)是樓板價(jià)的12倍。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也指出，相對(duì)于更多不太珍惜土地、粗放式經(jīng)營(yíng)的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地價(jià)值觀強(qiáng)烈的香港地產(chǎn)商更懂得精耕細(xì)作，鋪植自己的“領(lǐng)地”，那么就讓我們一起去看一下這一古北最貴樓盤(pán)的定價(jià)依據(jù)。

　　豪宅半遮面

　　御翠豪庭原本預(yù)計(jì)去年就能完工，今年年初可開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，但至今仍未有正式公開(kāi)的動(dòng)作，已被業(yè)內(nèi)指有“捂盤(pán)”的嫌疑。不過(guò)根據(jù)新的市場(chǎng)消息，該樓盤(pán)本月底將開(kāi)售。

　　御翠豪庭被稱(chēng)作古北新區(qū)內(nèi)最后的豪華住宅項(xiàng)目，占地面積約5萬(wàn)平方米，由15幢豪華高層、小高層公寓樓組成，住宅總建筑面積約15.8萬(wàn)平方米，另附設(shè)約3萬(wàn)平方米的商業(yè)配套設(shè)施及備有豪華會(huì)所。

　　御翠豪庭的開(kāi)發(fā)商為香港地產(chǎn)巨頭李嘉誠(chéng)麾下的和記黃埔，和記黃埔進(jìn)入上海樓市已十多年，與其他香港地產(chǎn)商一樣，內(nèi)地項(xiàng)目主攻高端市場(chǎng)，住宅開(kāi)發(fā)以豪宅為主。資料顯示，御翠豪庭的項(xiàng)目公司和記黃埔地產(chǎn)(上海)古北有限公司于2001年11月30日成立，由和記黃埔與其“大哥”長(zhǎng)江實(shí)業(yè)分別間接擁有50%的權(quán)益。

　　根據(jù)樓盤(pán)介紹，御翠豪庭位于古北路及黃金城道步行街的優(yōu)越位置，集景觀、休閑、商業(yè)于一體，是古北新區(qū)內(nèi)擁有大型超市、美食廣場(chǎng)等生活便利的大型住宅項(xiàng)目。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，御翠豪庭的規(guī)模只能稱(chēng)作中型社區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)倒不錯(cuò)，樓宇設(shè)計(jì)為多元化的間隔，布局高低錯(cuò)落，立面線條也比較優(yōu)雅，樓盤(pán)頂部設(shè)計(jì)采用以營(yíng)造奢華感著稱(chēng)的ART DECO裝飾藝術(shù)風(fēng)格，室內(nèi)設(shè)計(jì)也注重功能性及空間運(yùn)用的間隔布局。

　　另?yè)?jù)和記黃埔網(wǎng)站的公開(kāi)資料，御翠豪庭作為一個(gè)高檔涉外小區(qū)，將聘用國(guó)際專(zhuān)業(yè)管理隊(duì)伍，提供酒店式服務(wù)，并特設(shè)24小時(shí)先進(jìn)保安系統(tǒng)及智能卡裝置，讓住戶(hù)專(zhuān)享優(yōu)質(zhì)生活。此外，小區(qū)內(nèi)將設(shè)置豪華雙會(huì)所，備有室內(nèi)恒溫游泳池、健身房、電影室、兒童游樂(lè)場(chǎng)等多功能設(shè)施，進(jìn)一步豐富住戶(hù)的日常生活。

　　將創(chuàng)古北價(jià)格新高

　　記者了解到，御翠豪庭計(jì)劃于本月面市，全裝修房源報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)在30000-35000元/平方米，比古北二期其他在售樓盤(pán)的價(jià)格高出1000元/平方米左右，將創(chuàng)下古北新高。

　　在市場(chǎng)人士看來(lái)，御翠豪庭的定價(jià)高企與“未開(kāi)先熱”及區(qū)位優(yōu)勢(shì)有關(guān)。自去年10月御翠豪庭宣布樣板房對(duì)外開(kāi)放后，該樓盤(pán)就開(kāi)始受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注，而“長(zhǎng)和系”多年來(lái)對(duì)該樓盤(pán)的情況，包括項(xiàng)目形態(tài)、價(jià)格水平等，一律諱莫如深，進(jìn)一步加深了市場(chǎng)的興趣。

　　而從地段看，御翠豪庭北至紅寶石路，與在建的東銀中心寫(xiě)字樓相對(duì)，靠近延安路高架；南面貼近黃金城道，與強(qiáng)生古北花園隔路相對(duì)；西側(cè)緊臨古北路，正對(duì)倫敦廣場(chǎng)；東面靠近銀珠路，毗鄰古北國(guó)際花園，所以可以說(shuō)是位于整個(gè)古北新區(qū)的中心位置，雖屬古北二期，但與生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟的古北一期只有一街之隔。

　　另?yè)?jù)了解，御翠豪庭計(jì)劃首批推出的房源是靠近北端紅寶石路的1號(hào)樓，房型以240平方米左右的4房為主，另有幾套大面積的復(fù)式房源，面積在300-400平方米之間。

　　御翠豪庭主推全裝修房，目前售樓處報(bào)出的價(jià)格即30000-35000元/平方米，粗略計(jì)算，4房總價(jià)基本在720萬(wàn)-840萬(wàn)元之間，而那為數(shù)不多的幾套復(fù)式房源的總價(jià)則在千萬(wàn)元上下。

　　而在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到御翠豪庭的建設(shè)進(jìn)程挺快，大約七八幢建筑已經(jīng)建到主體十幾層甚至二十層左右的高度。其中，靠近紅寶石路、銀珠路的3幢樓已經(jīng)開(kāi)始外立面施工。

　　房?jī)r(jià)12倍于樓板價(jià)

　　雖然30000-35000元/平方米的報(bào)價(jià)放在豪宅林立的古北并不顯得太稀奇，但了解御翠豪庭“底細(xì)”的人恐怕還是會(huì)覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目貴得有些離譜。

　　公開(kāi)資料顯示，和記黃埔是于2001年9月以3.9億元人民幣的價(jià)格從古北集團(tuán)手中購(gòu)得御翠豪庭所在的上海古北新區(qū)1區(qū)14號(hào)地塊的。那么按照整個(gè)項(xiàng)目約18萬(wàn)平方米的建筑面積計(jì)算，樓板價(jià)才2167元/平方米；就算只按照15.8萬(wàn)平方米的住宅建筑面積計(jì)算，住宅樓板價(jià)也只不過(guò)2468元/平方米。而如今，御翠豪庭要賣(mài)到30000元/平方米以上，總銷(xiāo)售額將達(dá)47.4億元，房?jī)r(jià)是樓板價(jià)的12倍，銷(xiāo)售額也是地價(jià)的12倍。

　　如果再考慮上開(kāi)發(fā)成本，按照目前上海高層公寓的土建成本一般為2000元/平方米計(jì)算，御翠豪庭的土建總成本約3.16億元，加上土地成本3.9億元，共7億多元，撇開(kāi)稅費(fèi)等其他費(fèi)用不計(jì)，開(kāi)發(fā)商的成本“大頭”也僅占總銷(xiāo)售額的15%不到，是否暴利一目了然。

　　當(dāng)然，應(yīng)該說(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于御翠豪庭項(xiàng)目還是相當(dāng)重視的。資料顯示，去年4月底，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)曾公告宣布對(duì)和黃古北項(xiàng)目即御翠豪庭進(jìn)行增資，從9945萬(wàn)美元增加到1.387億美元。而這已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商方面第二次增資，第一次是在2005年7月，御翠豪庭的投資總額從原來(lái)的6870萬(wàn)美元增至9945萬(wàn)美元。

　　同在去年4月底，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)發(fā)布的2005年年報(bào)中還首次公布這一古北項(xiàng)目名為“古北名苑”，將在2006年完成約1萬(wàn)平方米的一期工程，預(yù)計(jì)于2006年下半年開(kāi)盤(pán)。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)就紛紛傳言，該樓盤(pán)單價(jià)將超過(guò)30000元/平方米，此次改名為御翠豪庭的即將入市總算證實(shí)了大家的猜想。

　　古北板塊

　　調(diào)控未嚴(yán)重波及“小聯(lián)合國(guó)”

　　御翠豪庭位于上海知名的大型國(guó)際住宅社區(qū)———古北新區(qū)內(nèi)，位于長(zhǎng)寧區(qū)南部的古北板塊處在長(zhǎng)寧區(qū)、閔行區(qū)、徐匯區(qū)三區(qū)交界處，東至姚紅東路、南至古羊路、西至虹許路、北至延安西路高架與虹橋路。

　　1986年古北新區(qū)經(jīng)上海市政府批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，由上海古北(集團(tuán))有限公司負(fù)責(zé)總體策劃。整個(gè)新區(qū)的占地面積136公頃，規(guī)劃建筑面積約240多萬(wàn)平方米。古北新區(qū)分兩個(gè)階段開(kāi)發(fā)，其范圍內(nèi)的古北路以西區(qū)域?yàn)楣疟币黄?，占?2.3公頃，總建筑面積約70多萬(wàn)平方米，現(xiàn)在已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完成。

　　古北一期的成功注定使古北二期開(kāi)發(fā)伊始就備受矚目。古北二期位于古北一期東側(cè)，以伊犁路為小區(qū)南北主干道，規(guī)劃占地面積57.7公頃，建筑面積103萬(wàn)平方米，由9家開(kāi)發(fā)商共同打造，開(kāi)發(fā)的規(guī)模已經(jīng)大大的超過(guò)了一期工程。

　　古北二期最早推出的樓盤(pán)是古北中央花園，開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)就達(dá)到了12000元/平方米，后來(lái)的古北嘉年華庭均價(jià)達(dá)13000元/平方米，華麗家族·古北為16500-22000元/平方米(加上了3000元/平方米左右的裝修價(jià)格)。

　　由于今夏上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一反常態(tài)，呈現(xiàn)淡季不淡的跡象，全市各個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)不同程度的漲價(jià)，古北作為國(guó)際型社區(qū)本來(lái)受到調(diào)控的影響就小，加之御翠豪庭的高價(jià)殺入，周邊樓盤(pán)也紛紛借機(jī)提價(jià)。

　　如倫敦廣場(chǎng)與御翠豪庭以古北路相隔，今年4月倫敦廣場(chǎng)推出B棟樓88套房源以及A棟剩余幾套可售房源一并發(fā)售，全部是精裝修的大戶(hù)型現(xiàn)房，面積在245-290平方米之間，當(dāng)時(shí)報(bào)出的房?jī)r(jià)水平基本位于23000-26000元/平方米。而目前倫敦廣場(chǎng)的可售房源均價(jià)已調(diào)整至28000元/平方米，高區(qū)房源單價(jià)則已經(jīng)突破30000元/平方米。

　　又如坐落于黃金城道上的強(qiáng)生古北花園同樣以現(xiàn)房形式發(fā)售，之前的均價(jià)約為22000-23000元/平方米，如今也略微上調(diào)至23700元/平方米，但與御翠豪庭的價(jià)格水平仍然存在較大的差距。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)在今年4-6月有78套房源成交。

　　再如毗鄰強(qiáng)生古北花園的金色貝拉維均價(jià)為22000元/平方米，售價(jià)水平同樣與御翠豪庭相差懸殊。“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)低于御翠豪庭近萬(wàn)元的金色貝拉維在最近3個(gè)月以來(lái)跑量驚人，4-6月分別成交了42、71、65套房源。截至目前，金色貝拉維推出的302套住宅房源中僅余74套可售。

　　另從租賃來(lái)看，由于古北一期樓盤(pán)的房齡相對(duì)較老，且受到二期新盤(pán)集中上市的影響，租賃市場(chǎng)遭到一定打擊。另外，這兩年金匯、虹橋等周邊板塊的興起，分散了一部分古北地區(qū)的租客，導(dǎo)致近來(lái)成交量下降，并且由于對(duì)高端物業(yè)的“限外”政策使得成交一度陷入緩慢甚至停滯狀態(tài)。

　　近期有些業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)要求下調(diào)月租金，寧可犧牲租金以求出租。據(jù)了解，目前古北板塊租賃市場(chǎng)掛牌房源以三房居多，如瑞士花園168平方米三房租金在13000-18000元/月不等，華麗家族200平方米三房租金在16000-20000元/月之間，中央花園155平方米三房租金在13000-15000元/月。

　　總之，現(xiàn)在古北二期樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一期樓盤(pán)的二手房?jī)r(jià)格，而且古北一期久經(jīng)時(shí)日，已經(jīng)形成了比較穩(wěn)定的租賃群體和社區(qū)氛圍，再加上現(xiàn)在高檔房租金普遍下降，因此二期租金是否能比一期有較大提高還是一個(gè)很大的未知數(shù)。而且二期乃同期開(kāi)發(fā)，幾個(gè)樓盤(pán)到時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)不可避免，可以說(shuō)在古北二期的開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，價(jià)格還是最大的一個(gè)坎。

　　投資星級(jí)★★★

　　交通配套：良好

　　生活配套：良好

　　投資收益率：一般

　　樓盤(pán)性?xún)r(jià)比：一般

　　香港大型地產(chǎn)商上海住宅開(kāi)發(fā)情況

　　企業(yè)名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)樓盤(pán)位置銷(xiāo)售均價(jià)(元/平方米)銷(xiāo)售狀態(tài)樓盤(pán)簡(jiǎn)介

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