上月，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(合生創(chuàng)展，0754.HK)公布，以總代價(jià)60億港元，向大股東兼董事會主席朱孟依個(gè)人控股的信佳公司收購其所持有的北京京潤項(xiàng)目第二期工程80%權(quán)益，該項(xiàng)目土地規(guī)模達(dá)20萬平方米。

　　物超所值的收購

　　北京京潤項(xiàng)目第二期工程位于北京朝陽區(qū)霄云路18號，占地約20萬平方米，規(guī)劃總樓面面積為70萬平方米。根據(jù)戴德梁行于今年5月31日所做的估值，京潤項(xiàng)目二期工程80%權(quán)益估值約62.86億港元。交易額60億港元中的40億港元合生創(chuàng)展將通過發(fā)行新股進(jìn)行支付，每股作價(jià)21.95港元，余額20億港元以現(xiàn)金分三期支付，以公司內(nèi)部資源支付。

　　以收購項(xiàng)目80%權(quán)益計(jì)算，該項(xiàng)目每平方米樓面面積的收購價(jià)約10714港元，似乎并不便宜。但華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，就該地塊所處的位置而言，價(jià)格并不算高。他分析說，“土地所在區(qū)域的國際化氣氛很濃，商務(wù)環(huán)境也不錯(cuò)，北京市內(nèi)已經(jīng)很少有類似位置可供開發(fā)了，只要項(xiàng)目開發(fā)過程中土建、裝修能做得好一些，售價(jià)超過2萬元/平方米困難不大，未來收益還是不錯(cuò)的”。

　　合生創(chuàng)展北京地區(qū)公司總經(jīng)理陳長纓告訴記者，由于土地規(guī)模較大，二期工程目前仍由當(dāng)?shù)鼐用裾加?，公司正在進(jìn)行拆遷工作，項(xiàng)目操作還處于前期規(guī)劃階段，二期將開發(fā)多大體量還未確定。“與一期的別墅不同，二期將開發(fā)高檔公寓，爭取年內(nèi)入市銷售。”陳長纓表示。

　　20萬平方米土地入囊

　　根據(jù)合生創(chuàng)展2006年年報(bào)，截至2006年底，合生創(chuàng)展在北京地區(qū)已落成的物業(yè)有20萬平方米，開發(fā)中的物業(yè)有45萬平方米，擬開發(fā)物業(yè)有48萬平方米，可銷售面積總共113萬平方米，其中住宅占62萬平方米。此次入囊的20萬平方米土地將使合生創(chuàng)展在北京地區(qū)的土地儲備更加豐厚。

　　從合生創(chuàng)展的全國戰(zhàn)略角度分析，北京市場的開拓對整個(gè)公司可以說非常重要。從該公司2006年年報(bào)上看，北京地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)在整體營業(yè)額當(dāng)中的占比不斷變化，2003年比重僅為19.5%，但2004年迅速攀升至41.9%，2006年則為31.4%，北京已成為合生創(chuàng)展集團(tuán)在國內(nèi)的第二大市場。今年合生創(chuàng)展在北京的銷售依舊保持上升趨勢，“五一”黃金周期間，合生創(chuàng)展在北京的三個(gè)項(xiàng)目——合生國際花園、珠江帝景、羅馬嘉園創(chuàng)造了7天銷售5億元的紀(jì)錄。

　　合生創(chuàng)展之前在北京開發(fā)的項(xiàng)目大都是住宅，但于2006年通過股權(quán)收購連續(xù)拿下德勝大廈和東方文華兩個(gè)商業(yè)物業(yè)后，業(yè)界曾猜測合生創(chuàng)展將轉(zhuǎn)而偏重商業(yè)物業(yè)開發(fā)。陳長纓告訴記者，目前東方文華大廈已經(jīng)接近封頂，德勝大廈項(xiàng)目正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備，但入市時(shí)間還不確定。他同時(shí)表示，商業(yè)物業(yè)只是合生創(chuàng)展發(fā)展的方向之一，今后公司將兼顧住宅和商業(yè)開發(fā)，但仍舊會以住宅開發(fā)為主。

　　鏈接

　　北京京潤項(xiàng)目地塊由外商投資協(xié)會副會長李若弘于1992年取得，一期為京潤水上花園，2003年完工，已全部售完。

　　2005年9月，信佳公司以10億元代價(jià)收購項(xiàng)目二期權(quán)益，該項(xiàng)目已于2007年4月10日取得了規(guī)劃許可證和相關(guān)批文。