王謙：上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司CEO

　　張國正：戴德梁行中國區(qū)行政總裁

　　賀大川：合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司上海公司總經(jīng)理

　　全忠：成全機(jī)構(gòu)董事長

　　尹伯成：復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

　　　二線城市大有作為

　　王謙：現(xiàn)在的宏觀調(diào)控給我的感覺，這是讓房地產(chǎn)行業(yè)走向?qū)I(yè)化的一個最好的時機(jī)。

　　就像尹教授說的，靠拿了土地就賺錢這個時代差不多過去了，12500元一平方米的樓板地價，它不可能在土地上能夠賺多少錢，它是希望通過開發(fā)商的價值創(chuàng)造，通過產(chǎn)品、市場、物業(yè)的增值來使得這里增值。對于我們來說比較好的是，我們作為專業(yè)開發(fā)商是為我們的定向投資人服務(wù)，因?yàn)檫@樣可以增加我們的競爭優(yōu)勢。

　　首先，說中國房地產(chǎn)不能老看上海，上海的房價根本代表不了中國，我們在二、三線城市做得很多，需求和房價都很平穩(wěn)，現(xiàn)在土地供應(yīng)少了，老百姓兜里的錢是不少的，所以只要把產(chǎn)品做好，服務(wù)做好，我們在二、三線城市做起來沒有什么風(fēng)險。

　　二、三線城市有個情況，很多人買房都是有實(shí)際需求，不管一個人買一套還是兩套都是自住的，很少有人拿房子來投資。我認(rèn)為二、三線市場代表了中國真正的市場，那個市場是很健康的。我們?nèi)サ牡胤揭话愣际敲磕暝鲩L10%到15%左右，都是這樣的，因?yàn)槲覀冏非蟮氖强沙掷m(xù)性發(fā)展，并沒想去哪里賺一票錢就跑了。

　　房地產(chǎn)是地域性非常強(qiáng)的行業(yè)，從文化到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，到當(dāng)?shù)厝藛T的構(gòu)成，這些根本都是不能互相比的。如果讓我來看，中國市場確實(shí)還有15年以上的發(fā)展?jié)摿?，而且我認(rèn)為相對來說是蠻健康的，尤其在二、三線。其實(shí)國外的資金、香港特區(qū)的資金進(jìn)入內(nèi)地二、三線城市是挺好的。

　　全忠：過往幾天走了四個城市，成都、杭州、重慶、天津，跟他們溝通，這些城市是典型的二線城市。我們現(xiàn)在一說二三線城市，其實(shí)相當(dāng)于四五六線都說進(jìn)來了，原來說小城市都是二線，實(shí)際上四線城市都有。剛剛我說的成都、杭州、重慶、天津絕對是二線城市，而且是二線城市里面比較靠前的。

　　現(xiàn)在我看到的情況是，第一，各個城市都在給自己找賣點(diǎn)，成都、重慶搞新特區(qū)，天津也是新特區(qū)，原來深圳是特區(qū)，現(xiàn)在大家都成特區(qū)了，杭州是不是特區(qū)的特區(qū)。

　　中小城市也是房地產(chǎn)市場的主流，現(xiàn)在談京滬廣深四大城市相當(dāng)于老談別墅、老談豪宅。當(dāng)然不動產(chǎn)和普通高檔消費(fèi)品還是有區(qū)別的。沒有人說賓利太貴了，賓利賺多少錢沒有人問這個事。房價問題經(jīng)常是一波未平一波又起，而且往往是基數(shù)越大，增長率越低。

　　張國正：其實(shí)，我們除了在大都會中心區(qū)域的甲級寫字樓之外，還看到很多甚至是二線城市，還是非常有潛在機(jī)會的。但是，在二線城市我們就不一定要做上海的甲級寫字樓的水平，而是做“A-”或者是“B+”的寫字樓，這在二線城市非常有市場。

　　行業(yè)預(yù)期謹(jǐn)慎樂觀

　　尹伯成：我是大而化之地從宏觀角度來談。首先，我覺得現(xiàn)在我們的中央政府的基調(diào)叫科學(xué)發(fā)展、社會和諧。

　　在一些大城市，不管是自住性的需求還是投資性的需求，剛性的需求是不可抑制的。上海房價的供求比是1.5：1。告訴人們不要慌，實(shí)際上是擺出了一種姿態(tài)，希望不要暴漲。我覺得2005年以來，經(jīng)過“國八條”和“國六條”，應(yīng)該說上海房價的走勢相對北京、深圳這些地方來說應(yīng)該還算比較好。但是現(xiàn)在中央政府還是希望它要平穩(wěn)下來，平穩(wěn)不是說絕對停頓，我的看法是希望穩(wěn)中有調(diào)。

　　上海市中心區(qū)域，包括外環(huán)線、中環(huán)線和內(nèi)環(huán)線，我個人感覺房價要上升，但是環(huán)線以外的，特別是離開市中心地區(qū)比較邊遠(yuǎn)的，可能會因?yàn)楸姸嘣蛴兴{(diào)整，或者是向下降一點(diǎn)。

　　我看到一個材料，倫敦中心區(qū)的房價跟倫敦遠(yuǎn)郊的房價相差30倍，上海還沒到這個地步。上海市中心區(qū)域也沒有跟奉賢相差30倍。中央、國務(wù)院實(shí)際上是希望房價大體上能夠穩(wěn)定下來，持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展。

　　第二，我們對于行業(yè)發(fā)展的預(yù)期，要從盲目樂觀轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎樂觀。

　　第三，拿地之后的預(yù)期要從拿地必賺轉(zhuǎn)變?yōu)轱L(fēng)險第一。

　　昨天有記者給我打電話，說新江灣城樓板價要12000元，我想房子蓋出來之后就要20000元了。我去看了看江灣地區(qū)，大的商場也有，確實(shí)搞得很漂亮，我覺得要謹(jǐn)慎樂觀，不好盲目樂觀，“買地一定賺”這個東西要考慮的，風(fēng)險第一也是要考慮的。還有一個是造房子的預(yù)期，過去總的傾向是貪圖大。我覺得要轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)部講的以中小戶型為主。當(dāng)然，大房型也要有，市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的人是有差別的，十個手指伸出來有長有短。

　　還有一個是房價走勢的預(yù)期。我們的預(yù)期要由肯定上漲、持續(xù)上漲轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)中有調(diào)、有漲有跌，局部地段可能會漲，局部地段也可能會跌。

　　行業(yè)就是服務(wù)化、資本化的過程

　　張國正：剛剛推出不久的上海大寧路項目，是一個香港公司開發(fā)的，這種地區(qū)的商業(yè)是非常好的模式。據(jù)我們了解，很多投資商對于商業(yè)地產(chǎn)是有很大興趣的。那么多的房地產(chǎn)品種——住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店、工業(yè)五類房產(chǎn)里，他們最看好的就是商業(yè)。為什么呢？除了上海、北京這種國際城市以外，畢竟甲級寫字樓的量不會很大，而且一般的寫字樓也是在二線城市的中心城區(qū)才有，現(xiàn)在老百姓的需求也在不斷提升，所以機(jī)構(gòu)投資者是非?？春蒙虡I(yè)的。

　　談?wù)勎覀兎?wù)方這個角度。其實(shí)我們這個行業(yè)非常受全球化的影響，我覺得我們這個行業(yè)在未來三五年可能就會整合到全球就剩下不多的幾家，就像今天的會計師行業(yè)一樣。

　　在全球化的過程里，如果我們要跟上節(jié)奏的話，我們必須要在全世界布點(diǎn)。想想看，我們這方面的從業(yè)人員，五六年前哪里會有那么多的境外投資機(jī)構(gòu)？哪里有IDG、摩根士丹利這些公司來營運(yùn)？這個行業(yè)就是服務(wù)化、資本化的過程。所以我們服務(wù)方要不斷創(chuàng)新，最起碼要走在與客戶并排的位置?？梢钥吹?，全中國有規(guī)模的房地產(chǎn)咨詢公司幾乎一家都數(shù)不出來，只有地區(qū)性的，而且是專門做住宅的。一條龍的整合性非常強(qiáng)的公司沒有。中國也應(yīng)該有產(chǎn)生這樣的公司的能力。但是先決條件就是能不能跟上全球化進(jìn)程，這對我們是一個挑戰(zhàn)。

　　在后宏觀調(diào)控時代，房地產(chǎn)企業(yè)需要更多借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行創(chuàng)新?！　　　?/p>

         地價是房價的隱形推手？

　　賀大川：我從昨天新江灣城那塊地開始說吧。當(dāng)時我預(yù)測這塊地的時候是達(dá)到每畝地價1000萬元，但是我絕對沒有想到能夠達(dá)到1400萬元。當(dāng)時我給一位朋友發(fā)了一個短信：“政府要控制房價，為什么不控制地價？”

　　樓板價是12000多元。這是現(xiàn)實(shí)擺在這里的問題，是四家開發(fā)商去搶。現(xiàn)在就是土地供應(yīng)不足，而實(shí)際需求非常旺盛。

　　既然需求都擺在這兒了，供應(yīng)量嚴(yán)重不足就導(dǎo)致房價一天天漲，地價漲開發(fā)商的房價肯定要漲，這是沒辦法的。我覺得現(xiàn)在政府的調(diào)控不應(yīng)該從市場上來調(diào)控，可以多供地，把它稀釋下來。但是我覺得現(xiàn)在有些做法反而是少供地、不供地、限制供地，大規(guī)模的地價上漲已經(jīng)有幾次了，這是最近的一次。

　　王謙：在國外，制定地價是非常系統(tǒng)性的科學(xué)，會考慮到各個因素，而不是一味拍賣，我不知道政府的起拍價是怎么來的。國外有一個很復(fù)雜的公式，地價的形成都是考慮到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會的各個方面，這樣不會導(dǎo)致地價過高過低。有些地方地價高了確實(shí)就不能去了，土地還有流拍，畢竟會導(dǎo)致供求關(guān)系的失衡，所以這才會導(dǎo)致房價一會兒這地方高了，一會兒那地方高了。

　　市場現(xiàn)象

　　全忠：我接觸了大批上市公司搞房產(chǎn)的，有一家南通上市公司，做機(jī)床的，不掙錢，這家公司已經(jīng)SST，南通市政府說我給你2.8億，它的廠房是老市區(qū)廠房，遷到郊區(qū)去，然后廠房這塊地還得走指揮中心的手續(xù)，當(dāng)然還是給你，你把這個開發(fā)了不就能賺錢了嗎？這個上市公司為了不摘牌，就把自己逼成一個房產(chǎn)公司了。這個地方的房價可以賣到六七千了，南通已經(jīng)是三線的城市了，但是房價可以賣到六七千，而且當(dāng)?shù)厝艘操I得起。這個廠房只適合干房地產(chǎn)，因?yàn)槟菈K地就是這樣的性質(zhì)。

　　為什么各個地方都往房地產(chǎn)擠呢？因?yàn)檫@是最好的財務(wù)解決方案。其實(shí)這家公司不是看到房地產(chǎn)熱就辦個房地產(chǎn)公司，它是為了解決上市公司出現(xiàn)的問題，想來想去做開發(fā)了。當(dāng)然這家公司好一點(diǎn)，做開發(fā)要找專業(yè)公司，整個公司從董事長到下面一個都沒干過房地產(chǎn)。

　　最近我們在蘇州工業(yè)園區(qū)還有個項目在做銷售代理。

　　很明顯，現(xiàn)在整個蘇州工業(yè)園區(qū)的狀態(tài)是，所有的業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主跟所有開發(fā)商說的就一個要求，千萬不要下次再讓我買不到房了，而且這些人絕對是置業(yè)，絕對是婚房，絕對不是投資的。他們說排了好幾夜，買不到，他們絕對沒有降價需求，他們說沒有打折要求，只要能夠買到就行，團(tuán)購也是為了能夠買到房。蘇州工業(yè)園區(qū)每個人40%的公積金，這個公積金不能花、不能帶走，只能在園區(qū)買房子，所以很多業(yè)主買房子不需要花自己的一分錢，他的公積金積累夠首付，他的工資夠還貸款，所以很多人買了好幾套房子，但是不是為了炒房子，而是為了消化公積金。現(xiàn)在各地房價紛紛上升的因素太多了，這絕對不是控制土地供應(yīng)量和加大營業(yè)稅就能解決的。

　　賀大川：5月份股市熱了，之后房市也熱了，大部分二手房都是改善型的，二房到三房去，一房到兩房去，買二手房的一手房的都有，這是屬于改善型的，但是他們要承擔(dān)很多的稅費(fèi)，接近10%。假如說我真的是第一套房，我有兩房，我的小孩大了我要換成三房，這種的稅費(fèi)就應(yīng)該便宜，因?yàn)樗瓦@一套房子，而不是說看到房子漲了，我住一套，買一套去炒，這樣才要限制他。

　　我覺得目前的管理很粗糙，投資型的可以去管理控制他第二套、第三套、第四套，千萬不要控制他第一套房子，第一套房子可以讓他很寬松地買賣、置換，讓他一天天生活好起來。但是現(xiàn)在即使為了買第一套房子也要花10%的成本，我認(rèn)為這對于老百姓來說不是很得益。在國外，家里幾口人住多大的房子，都要看條件的。

　　在上海，有大量的動遷房，實(shí)際上這些動遷房是拆不動的。我們來研究這些動遷房，住在里面的除了老人就是外來的民工，但是一拆遷就是十幾個戶口。這個管理也是不到位的。2002年我們參與一個項目的動拆遷，拆了40多戶，現(xiàn)在420戶了，越拆越多。然后房子增加了30%的建筑面積，全是違章建筑。這種事情沒辦法。

　　王謙：我覺得宏觀調(diào)控一定要，計劃經(jīng)濟(jì)跟市場經(jīng)濟(jì)結(jié)合好的話，實(shí)際上可以少走很多純市場經(jīng)濟(jì)的彎路。但是政府在考慮政策制定的時候，除了宏觀經(jīng)濟(jì)以外，行業(yè)自身的規(guī)律可能考慮得不夠。初衷是好的，結(jié)果不好是因?yàn)槭侄畏椒ㄟ@個層面，戰(zhàn)術(shù)方面的，沒有尊重行業(yè)規(guī)律。如果說把一些好的開發(fā)商請來，我相信政府會少走彎路，我們也希望是可持續(xù)性的，我相信很多開發(fā)商都不是希望暴利的，都是希望可持續(xù)性的，這方面應(yīng)該說大家是一致的。

　　我們從全程的服務(wù)一直到物業(yè)來賺取我們的開發(fā)服務(wù)回報，所以我們必須把產(chǎn)品做好，因?yàn)槠放撇荒軘?，必須靠?guī)模來把企業(yè)做下去，這種盈利模式?jīng)Q定了我們必須得有誠信。

　　開發(fā)商如何“洗腳上田、華麗轉(zhuǎn)身”？

　　全忠：我個人是這么看的，領(lǐng)跑的企業(yè)，不管是領(lǐng)跑的開發(fā)商還是領(lǐng)跑的服務(wù)商，我覺得它跟國際化接軌，用一些國際化的經(jīng)驗(yàn)來看待現(xiàn)在的市場，這就叫創(chuàng)新。這個創(chuàng)新我覺得是分幾個層面的，第一個層面是洋為中用，對于中國的企業(yè)，不管是開發(fā)商還是服務(wù)商，借鑒、學(xué)習(xí)和模仿也叫創(chuàng)新。

　　現(xiàn)在資金多了，有各種層次的公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，很多人連基本的ABC還需要專業(yè)的公司合作來解決，但是他們占據(jù)了很多的資源。綜合性的咨詢公司最后可能變成四五家，但是像我們這樣的公司還會存在很多年。其實(shí)中國市場這么大，我覺得它給很多的中小型開發(fā)商包括中小型服務(wù)商提供了廣闊的成長空間和市場，我們有時候談問題站在一個相對學(xué)術(shù)層面和相對理想化的層面上，就容易忽略底層的事情。

　　從微觀角度來講，第一我覺得現(xiàn)在開發(fā)商絕大多數(shù)不專業(yè)，第二現(xiàn)在市場上的產(chǎn)品絕大多數(shù)是不可控制的，但是由于剛性需求很大，這些東西根本就是泥牛入海，只要一開盤馬上就沒了。從這個意義上來說，當(dāng)然房地產(chǎn)開發(fā)公司要專業(yè)，我們的服務(wù)機(jī)構(gòu)要專業(yè)，金融機(jī)構(gòu)也要專業(yè)，這在某種程度上實(shí)際上是幫開發(fā)商專業(yè)，也是提升服務(wù)商專業(yè)。所以很多甲方的提升專業(yè)是需要我們這種專業(yè)公司的乙方來提升的，像萬科這樣的企業(yè)畢竟在中國這些房產(chǎn)公司當(dāng)中是很少的，比例是微乎其微的。

　　王謙：在大環(huán)境下我們不可能改，只能適應(yīng)環(huán)境，適者生存，沒辦法。大環(huán)境的惡劣往往為新生事物提供了生長空間。在好環(huán)境的情況下大家都忙著賺錢，不會想什么創(chuàng)新，只有在被迫的情況下才會創(chuàng)新。

　　我剛剛在想金融渠道，現(xiàn)在很多開發(fā)商資金極為充足，綠城就是因?yàn)樵谙愀凵鲜蝎@得了這么多錢，如果沒上市的話可能要重新考慮這些問題?，F(xiàn)在還有一個現(xiàn)象叫回歸，回到A股，因?yàn)锳股市盈率高。

　　我們不是項目公司為主的，其實(shí)我想大的開發(fā)公司已經(jīng)這么做了，要可持續(xù)性發(fā)展，我們是依靠提供專業(yè)的開發(fā)服務(wù)來獲取利潤。

　　項目公司干一個億的項目，籌一班人馬，你讓他持續(xù)發(fā)展也不可能，這決定了它就是短期行為，之后去干一些制造業(yè)什么的。我們其實(shí)也不是什么創(chuàng)新，也是把國外行業(yè)的成功模式帶到中國來，我們就是專業(yè)的開發(fā)商，我們實(shí)際上是以開發(fā)服務(wù)來獲利的，而不是以投資為主要獲利模式。

　　我們的境外投資人、境內(nèi)投資人投錢，然后就不管了，賺它的投資回報。我們從全程的服務(wù)一直到物業(yè)來賺取我們的開發(fā)服務(wù)回報，所以我們必須把產(chǎn)品做好，因?yàn)槠放撇荒軘啵仨毧恳?guī)模來把企業(yè)做下去，這種盈利模式?jīng)Q定了我們必須得有誠信。

　　張國正：如果從創(chuàng)新這個角度，我覺得也應(yīng)該往開拓多元化的這個角度來。因?yàn)楝F(xiàn)在我們已經(jīng)看見部分的開發(fā)商，從純住宅或者房地產(chǎn)的開發(fā)延伸到做辦公、做商業(yè)，已經(jīng)開始有這個現(xiàn)象，這是我們非常贊同的創(chuàng)新思路。因?yàn)橥耆珡拈_發(fā)到賣掉，這個流轉(zhuǎn)非常受大環(huán)境和市場周期的影響。

　　拿香港作為例子，所有的所謂藍(lán)籌開發(fā)商，他們都會一邊做開發(fā)，同時也會做經(jīng)營，也會長期持有。比如說香港置地或者是太古集團(tuán)，置地跟太古兩個公司就基本上持有了80%中環(huán)的商業(yè)樓宇。我們看到內(nèi)地的開發(fā)商也有這個傾向，但是他們?nèi)匀皇怯瞄_發(fā)住宅的心態(tài)去處理辦公樓，要短平快，主要是把這些項目干好，然后基本上把它賣掉。辦公樓跟商業(yè)的打造方式是完全不一樣的，必須要把定位做好，如果在北京或者是上海，應(yīng)該從租房者的角度來打造我們的產(chǎn)品，比如說我們要保障我們的層高最起碼有2.6米，一層最起碼有2000平方米以上的，這個我們說才叫甲級寫字樓。如果沒有好的物業(yè)管理，甲級寫字樓一定不會成功，好的物業(yè)管理是決定因素。

　　現(xiàn)在戴德梁行整個機(jī)構(gòu)是以房地產(chǎn)金融來定位，從我們的估價業(yè)務(wù)、投融資業(yè)務(wù)，我們在香港成立一個企業(yè)融資部，專門做股權(quán)收購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)金融，甚至是一些房地產(chǎn)公司前期IPO時候的顧問。這也是因?yàn)榻鼛啄昕缇迟Y金的熱情，跨境資金沖進(jìn)房地產(chǎn)的趨勢。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是樓市“減壓器”

　　王謙：中國要增加經(jīng)濟(jì)適用房，就是為了解決老百姓的住房問題，也要多劃一些地。我認(rèn)為二三線城市是中國的大勢，上海、北京實(shí)在太個別了，在那里的做法是圈一塊地，這在美國是有教訓(xùn)的，在上世紀(jì)60年代的時候圈一片地蓋大板樓，這會有一個問題，就是某一塊地域中某一個收入階層在那里積聚，這就會導(dǎo)致社會問題，如在低收入人群聚集的地方犯罪率會升高?，F(xiàn)在美國是這樣的，開發(fā)商拿到一塊地，政府規(guī)定一個百分比做經(jīng)濟(jì)適用房，中低收入人群也住在一樣品質(zhì)的社區(qū)有利于社會的和諧發(fā)展。

　　賀大川：經(jīng)濟(jì)適用房不能讓它交易，住經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際上就要受很多的限制。北京還有260平方米一套的經(jīng)濟(jì)適用房，什么人住這樣的經(jīng)濟(jì)適用房啊。我覺得這很可笑。

　　廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房政府一定要監(jiān)控起來，不得轉(zhuǎn)租、不得買賣，要這樣去監(jiān)控它，然后把可以由市場調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)市場大膽放開。政府要把政府應(yīng)該做的事情，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、動拆遷這些做好。

　　住著經(jīng)濟(jì)適用房就不能買豪華車開進(jìn)去，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是享受國家給你的待遇，你既然有豪華車就要離開這個地方。

　　經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在是動遷也好、各種理由也好，把產(chǎn)證給他，他賭博輸?shù)袅?，他有?quán)賣掉，他把房子賣了，賣了以后把賭債還了，然后他到政府來鬧，說我是無屋戶。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是絕對不能賣掉的，在國外這個房子就不能賣，只能你住，也不能給別人住。我們要把他們監(jiān)控起來。現(xiàn)在要給他產(chǎn)權(quán)，你能保證他不賭博、不賣嗎？

　　尹伯成：走到這一步，我認(rèn)為有一個東西非常重要，我們上海目前的經(jīng)濟(jì)適用房跟廉租房的比例比較小，確實(shí)要分成兩大塊，一塊就是完全市場化的，價格主要是靠市場的供求決定的，當(dāng)然抑制投資性的需求也可以采取一些政策措施，但是廣大中低收入者住房保障問題要解決。因?yàn)樽》繂栴}特別是中低收入者的住房問題不解決，我們的商品房漲得太快的話，很多老百姓有意見。還有很多到上海來打工的，還有上海未來的中低收入者要改善住房條件。我認(rèn)為住房是國計民生基本的需求，這些必須保障。

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　　建設(shè)部部長汪光燾：僅靠市場機(jī)制無法解決住房領(lǐng)域的社會公平問題

　　住房是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的社會保障，要高度重視困難群體的住房問題。從十多年改革與探索的實(shí)踐看，僅靠市場機(jī)制無法解決住房領(lǐng)域的社會公平問題。構(gòu)建多層次住房保障體系是政府的責(zé)任。各地一定要按照中央要求，重視廉租住房制度建設(shè)，多渠道籌集資金建設(shè)廉租住房，逐步把覆蓋面擴(kuò)大到低收入家庭，使符合條件家庭得到一定程度改善。要改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，使各項優(yōu)惠政策切實(shí)落實(shí)到低收入家庭。調(diào)控和監(jiān)管房地產(chǎn)市場促進(jìn)其健康發(fā)展是政府的職能。目前住房制度已發(fā)展到多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房的階段，要按照國務(wù)院要求，落實(shí)住房狀況調(diào)查和住房建設(shè)規(guī)劃，對滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枰闹械蛢r位、中小套型普通商品住房項目，政府要按照《價格法》的有關(guān)要求，采用限套型面積(限套型)、限控制性價位(限房價)，競房價、競地價的辦法確定開發(fā)建設(shè)單位，增加政府指導(dǎo)價的住房供應(yīng)。市場秩序混亂也是推動部分地區(qū)房價過快上漲、供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾突出的重要因素，要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)群眾住房消費(fèi)的合法權(quán)益。