如果你認(rèn)為，在亞洲，中國和印度已經(jīng)得到過多關(guān)注，那么不妨將視線轉(zhuǎn)到越南。這是個充滿活力的國家：勤勞的人民、快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、近幾年興起的咖啡產(chǎn)業(yè)、全世界最“完美”的長途客運(yùn)(胡志明市到河內(nèi)1800公里距離的長途大巴車票只要14美元)，還有火熱的證券市場。

　　更吸引人的則是越南房地產(chǎn)市場。以前很多人將越南加入WTO作為越南房地產(chǎn)市場的“最后一次晚餐”。不過，這頓“晚餐”的持續(xù)時間可能會相當(dāng)長。在經(jīng)歷2005年和去年的回落后，越南房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)找到新的支撐，即使這種支撐可能意味著風(fēng)險的放大。

　　越南《西貢時代周刊》上月的一篇文章援引T&M Investment Vietnam投資公司“二把手”Hannes Romauch的話稱，Romauch現(xiàn)在最希望的是在工作地胡志明市擁有一套房子。Romauch的愿望可能不久后就將實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樵侥辖ㄖ孔钚碌奶岚附ㄗh，允許外國人在越南購買房屋。

　　根據(jù)越南建筑部的數(shù)據(jù)，目前有8.1萬外國人在越南工作和生活。越南建筑部的提案可能使其中2.1萬人有資格在越南擁有住房，這個數(shù)字還會在未來數(shù)年中持續(xù)增長。

　　大量外國人正涌入越南，這與越來越多的外來投資息息相關(guān)。日本對外貿(mào)易關(guān)系組織(JETRO)駐越南代表處首席代表Kenjiro Ishiwata表示，今年前5個月向JETRO咨詢越南投資事宜的日本企業(yè)數(shù)已達(dá)到去年全年的70%。根據(jù)JETRO的最新調(diào)查，在越南投資的日本企業(yè)中，有75%認(rèn)為越南是今后5到10年東南亞地區(qū)的最佳投資地點(diǎn)。

　　這得益于越南的WTO成員資格及高速的經(jīng)濟(jì)增長。去年越南GDP增長率為8.2%，今年預(yù)計(jì)可達(dá)8.5%。

　　關(guān)注越南的并不僅僅是日本人，奧地利人、荷蘭人和法國人也已加入這場“聚會”。就在上月，120家韓國企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人剛剛組團(tuán)到越南考察投資機(jī)會。

　　胡志明市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長Do Thi Loan預(yù)計(jì)，到2020年，在越南的外國人將達(dá)到20萬，更多的越南人也將“海歸”。

　　相對于8000多萬的人口，數(shù)萬外國人可能并不算什么，但越南特殊的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)卻意味著外國人的巨大作用。

　　越南人一般喜歡自蓋小樓，公寓式住房并不流行。公寓只是近幾年才開始在外國人聚居地興起。如胡志明市第五區(qū)便有很多華人。在過去兩次房地產(chǎn)上漲浪潮中，地價是街頭巷尾談?wù)摰闹黝}，而最紅火的也是土地交易。

　　不過，越南的土地供應(yīng)量非常有限。對于土地所有權(quán)，越南最重要的法律是1993年的《土地法》。這部法律規(guī)定，越南居民擁有的只是土地使用權(quán)，只有“土地得到合理使用”，在期滿后土地使用權(quán)才能延續(xù)。

　　由于價格上揚(yáng)，土地已經(jīng)成為越南家庭最重要的財(cái)富。不過，很少有人打賣房子的主意，這讓土地顯得更加稀缺。在胡志明市和河內(nèi)，幾乎已經(jīng)沒有什么新的可開發(fā)的大塊區(qū)域。

　　這種狀況導(dǎo)致越南住宅市場成為一個需求相對不大但供給更少的市場。到2010年，胡志明市的房屋需求只有2.6萬套，供應(yīng)量更是只有需求的三分之一。在這種情況下，外國人的需求顯得極為關(guān)鍵。

　　根據(jù)越南黎明進(jìn)出口產(chǎn)品及貿(mào)易易公司(Bitexco)的數(shù)據(jù)，目前越南房地產(chǎn)開發(fā)商的客戶中有一半是外國人和海外越南人。如果外國人不能購房的禁令解除，很多房地產(chǎn)公司將直接把長期租借合約轉(zhuǎn)變?yōu)槌鍪酆霞s。

　　越南城市化進(jìn)程正在加快。越南城市人口占總?cè)丝诒壤?010年時預(yù)計(jì)將達(dá)到30%、2020年達(dá)到50%。其中，河內(nèi)的這一數(shù)字分別為70%和85%，將遠(yuǎn)高于目前的57%。年輕人正在走向城市，而他們需要落腳的地方。

　　資金也對越南房地產(chǎn)市場尤為熱衷。上世紀(jì)80年代惡性通貨膨脹的陰影依然存在，投資者偏向于持有不動產(chǎn)。越南Saigon Thuong Tin商業(yè)銀行上月與國際金融公司(IFC)簽訂一個價值5000億越南盾(合3125萬美元)的貸款協(xié)議，用以支持越南房貸資金的需求。目前，越南銀行在房地產(chǎn)信貸市場中的權(quán)重并不大。

　　當(dāng)然，風(fēng)險也在縈繞。很多人認(rèn)為，越南房地產(chǎn)已經(jīng)過熱，主要原因是價格過高。在胡志明市的一些黃金地段，土地價格已經(jīng)超過6000美元/平方米。Romauch就表示，他在大洋洲工作時，每月房租只有500美元，而到越南后卻高達(dá)2000美元/月。不過，也有人對此并不怎么擔(dān)心，因?yàn)樵侥贤恋貎r格每輪暴漲后都沒有出現(xiàn)大幅下跌。

　　更大的風(fēng)險可能來自全球市場。近幾年，全球流動性過剩支持著資產(chǎn)價格的快速上揚(yáng)。如果這種局面出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)價格特別是新興市場資產(chǎn)價格所受到的沖擊將是巨大的，越南自然也難以幸免。

　　從某種意義上講，也正是因?yàn)檫@些風(fēng)險，陌生的越南樓市才顯得更為神秘。