編者按：本報6月26日刊發(fā)了《開發(fā)商揭示房價灰色產(chǎn)業(yè)鏈———職能部門鯨吞房價四成利潤》，在省會各界引起強烈反響，省會一個房地產(chǎn)業(yè)的資深人士就該文的一些觀點發(fā)表了自己的看法。該人士的觀點并不代表所有石家莊的房地產(chǎn)開發(fā)商，石家莊作為全國二三線城市，房地產(chǎn)的成本和利潤等情況也不能代表全國的情況，作為一家之言，我們現(xiàn)在刊登出來，并且收集了一些網(wǎng)友的觀點，希望達到明辨是非的效果，并歡迎讀者尤其是業(yè)內(nèi)人士發(fā)表自己的意見，以求更接近房地產(chǎn)的真實。

        對于文章提到的這位開發(fā)商，我實在搞不清是個什么樣的人，這篇文章如果發(fā)在網(wǎng)上，作為一個帖子出現(xiàn)，大家討論，還情有可原，但出現(xiàn)在報紙上，感覺不負責(zé)任，有些觀點簡直匪夷所思。他只是看到一些片面的問題，對于房地產(chǎn)內(nèi)部根本就不了解。

         有些言論太片面

　　單就這一段來說，“我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)。當年每平方米的建筑成本價不過350～400元，房價不過1000～1500元/平方米，建筑成本占房價的1/4，加上土地出讓金，房地產(chǎn)成本價格也不過是房價的1/3～1/2。”這確實不假，當年行情的確是這樣。但后面就不對了，“如今建筑成本比原來只漲了100～200元。”這句話混淆了一個概念———多層和高層：多層的成本確實低，但現(xiàn)在商品房高層居多，隨便找一個建筑單位問一下，石家莊的建筑成本，18層以下是1200-1400元左右，18層以上是1600-1800元左右。這都是再清楚不過的事實，真不明白只漲了100-200元是從何而來的。

　　“面積越大的樓盤，建筑成本越低，因為建筑商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理”———這句話也不是行業(yè)內(nèi)人士應(yīng)該說的話，戶型面積越大的樓盤，窗框和管道相對要少，建筑成本是相對較低，但這對房價的影響可以忽略不計。鋼筋水泥用量卻不會因此而減少，而是因為需求量大，廠家給的價錢比較低，從而降低了建筑成本。

　　沒有一個房地產(chǎn)的老總敢冒著樓塌房倒的風(fēng)險，減少鋼筋水泥的用量和標號，這在建筑設(shè)計規(guī)范里都有明確規(guī)定，出了事誰也承擔不起。

　　房產(chǎn)商最多20%利潤

　　文章稱：“樓盤開發(fā)成本只占房價的20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。”這句話明顯缺乏依據(jù)。特別是利潤占房價40%的說法，缺乏對房地產(chǎn)運作的基本了解。

　　通常房價是由以下幾個部分組成：地價、建設(shè)成本、稅費、管理成本、利潤。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)的成本越來越高，天價地不斷涌現(xiàn)。6月5日，位于石家莊新石中路北、省冶金學(xué)校東的[2007]003號地被出讓拍賣，河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)公司最終以約532萬元/畝的價格一舉拍得(24428.2平方米，共1.95億)，使得省會土地拍賣再創(chuàng)新高。土地成本在房價中所占比例越來越高，幾乎要占到40%-50%，建材、人工費也不斷攀升，使房地產(chǎn)的建設(shè)成本越來越高。

　　雖然發(fā)生的成本各不相同，但房地產(chǎn)商的利潤并不能達到40%，通常最多只能達到20%。

　　政府讓房價漲了不少

　　作為一個開發(fā)商，本來就是蓋房賺錢。比如有一個樓盤，占地不到100畝，每畝地價不到200萬，但按規(guī)劃要求，其中有15畝必須要蓋個小學(xué)，另外15畝要做綠化帶(綠化帶要直接交給園林部門去綠化)。單這兩項，開發(fā)商就多掏了將近6000萬。對于學(xué)校，開發(fā)商不僅要掏土地費用，還要把學(xué)校建設(shè)好，6000多平方米的校舍，每平方米1200元費用，算下來得多少錢。

　　教育、綠化本來是政府的事情，是公益事業(yè)，不應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商代為購地建設(shè)。如果說，企業(yè)應(yīng)該承擔一些社會責(zé)任的話，作為教育事業(yè)的土地也不應(yīng)該按市場拍賣的價格來算，起碼應(yīng)該是劃撥，但現(xiàn)在沒人說這個。自然，成本就攤到了房價里，僅學(xué)校和綠化，就讓每平方米成本漲了500多元。

　　有人曾經(jīng)給這個樓盤算了一下成本，土建+水電暖的成本+前期及其它費用+地價+資金成本(利息)+管理費，每平方米大概2500元，房子賣4200元/平方米，除去銷售稅費約5%，每平方米的利潤1500元，成本利潤率近80%。

　　我說這個算法不對，該地總地價為1.55億元，契稅為總地價的4%，約為620萬，規(guī)劃還要建設(shè)一占地15畝的小學(xué)，另有15畝綠化帶無償給園林局，這30畝的地價加建設(shè)費約6000萬要全部攤?cè)肟墒勖娣e。這樣，可售面積每平方米攤?cè)氲牡貎r就是近1400元。其它費用如配套費每平方米75元、設(shè)計費30元(要包括地下、學(xué)校約15.5萬平方米)、墻改費5元等等。

　　如果再加上公司人員工資、辦公等管理費用(項目已近4年了)，這個項目的總成本約為每平方米3500元左右。

　　不合理費用抬高房價

　　土地費用貴，替政府建小學(xué)，為綠化帶出錢，這些還不算，一些不合理的費用也時時困擾著房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　誰不想節(jié)約費用，設(shè)計院在做設(shè)計時，水電暖都已經(jīng)設(shè)計好了，但一些壟斷部門都有自己的設(shè)計院，凡是他們負責(zé)的，必須由他們重新設(shè)計，其實這些專業(yè)設(shè)計非常簡單，但設(shè)計費用十分昂貴。配套施工時，施工隊伍必須用他們指定的施工隊伍，材料也必須用他們指定的，要多少費用就是多少，沒法打折扣，你敢不用嗎？不用你就別想辦事，你將來的損失會更大。

　　為了保障農(nóng)民工拿到工資，政府對房地產(chǎn)行業(yè)加強管理，比如建筑施工擔保。過去擔保公司求著房地產(chǎn)開發(fā)商，價格也可以商量，價錢也就一二萬，現(xiàn)在一些主管部門和擔保公司聯(lián)合起來，成立了一個擔保協(xié)會，擔保時必須找擔保協(xié)會，而且開發(fā)商找擔保協(xié)會，價格也沒有商量了。擔保費上漲到10萬元，實際上擔保協(xié)會還是沒有擔保能力，只不過開發(fā)商多出了一些錢。

　　還有很多名目繁多的收費，我就弄不清楚，國家一個勁地清理整頓亂收費，怎么還會有那么多的收費項目。一個局，一個所，甚至一個辦事處都有可能拿著自己的文件來收費。如果滿足不了，開發(fā)商還有很多事情需要這些部門來辦，明知這些收費不合理，捏著鼻子也得給。輿論和市民都感到房子越來越貴，這能不越來越貴嗎？而政府降低房價應(yīng)該在這些方面采取點措施，多服務(wù)，提高效率，減少不合理收費。要知道，這些不合理的收費最終都會算入成本，攤到房價里。

　　公關(guān)費用各有不同

　　每一個項目組在做預(yù)算時，都會有一筆費用，叫做不可預(yù)測費，一般都有幾百萬，大的項目達到上千萬，這筆費用是用來“解決”一些問題的。

　　房地產(chǎn)項目要想做好，和各部門之間保持“和諧”最重要。吃吃喝喝太正常了，逢年過節(jié)，還會根據(jù)對方職務(wù)和利害關(guān)系，送上數(shù)目不等的購物卡，有些人還得請他們的老婆孩子出國旅游。

　　為了讓這筆費用分解消化，房地產(chǎn)公司也有很多辦法，有一些正常的招待費用，都走了公司的管理費用，有的公司采取在一個飯店簽單，半年或者一年結(jié)一次賬，結(jié)賬的時候就開成會議費等。還有的費用開成廣告費，一百二十萬的廣告預(yù)算，實際可能只做一百萬的廣告，其余的來干別的。

　　我們承認，很多部門都需要打點，這是因為對于開發(fā)商來說時間就是金錢，上億的資金投進去，每天的利息是多少？但我們急，一些部門的工作人員不急，送去文件，說，先放那兒吧，過兩天去問，還沒看呢。沒辦法，只好先辦一張卡，其實也沒多少錢，往上一遞，說，哎呀，我們實在等不及，您辛苦加個班，我們出點加班費。第二天就辦好了。

　　省會房地產(chǎn)曾經(jīng)有一個項目，做前期工作的一個小伙子，從下午4時到晚上12時，8個小時內(nèi)陪4撥客人洗了四次澡。當然，這也只是小錢，在整體房價里，吃吃喝喝根本就算不了什么。

　　還有一些是房地產(chǎn)商自己的違規(guī)操作，沒有預(yù)售證，怎么辦，打點一下，讓有關(guān)部門不要干預(yù)。如果條件不夠，想提前拿到預(yù)售證、開工證等，這些都需要公關(guān)。

　　最大的公關(guān)就是改規(guī)劃。這其中有一個關(guān)鍵，就是容積率，關(guān)系到這塊地能出多少房子的問題。容積率不同，每建筑平方米的平均地價就不同，容積率越高，平均地價就越低，容積率越低，平均地價越高，所以一些房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計想把規(guī)劃的容積率改大一些，當然難度比較大，就看開發(fā)商的攻關(guān)力度，這里面需要花多少錢，就不好說了。

　　至于公關(guān)的整體費用，實際上各有不同，關(guān)鍵看開發(fā)商能得到多大的利益，利益越大，投入的越多。但在總房價的比例中，應(yīng)該還是很少的一個比例。