日前，重慶市工商局正式出臺《深入貫徹市第三次黨代會精神，服務(wù)重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實施意見》(以下簡稱《意見》)，就重慶實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革出臺五十條具體措施，并從即日起施行。有跡象顯示，一場關(guān)系到農(nóng)村土地使用權(quán)的改革正在進行，相關(guān)農(nóng)用地進入市場流通成為目前招拍掛制度的補充的改革被正式提上臺面。

　　宅基地商品房交易早有由來

       早前有報道說成都部分地區(qū)實行土地向規(guī)模經(jīng)營集中，在保證土地總面積不變、耕地性質(zhì)不變、糧食產(chǎn)量不變的前提下，突破土地管理和使用問題，把土地流動起來。這些改革舉措被專家稱之為“將帶來新中國成立以來第三次土地革命”。

　　而早在今年2月初，廣東省國土資源廳廳長林浩坤(現(xiàn)已調(diào)任省監(jiān)察廳廳長)就向媒體表示，由該部門草擬的《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》已上報廣東省政府審批。其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，其中包括宅基地的轉(zhuǎn)讓、出租，并擁有收益權(quán)。此消息一出，立即引起了各方的高度關(guān)注。

       此后召開的全國“兩會”上，溫家寶總理在政府工作報告中指出，包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，都要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度。專家認為，“盤活”一詞顯得特別醒目，可能意味著相關(guān)土地進入市場流通。

       按照我國《土地法》，宅基地屬于農(nóng)村分配給村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有權(quán)歸村民集體所有的農(nóng)村土地。按照目前的法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能在房地產(chǎn)的一級和二級市場上交易。即便如此，在廣州，依舊有一些中介公司在操作宅基地住房的交易。

　　其實廣東農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓出租的地方法規(guī)盡管還未最終出臺，但農(nóng)民的私下交易已較為普遍，并自發(fā)形了成一個宅基地流轉(zhuǎn)的地下市場。據(jù)了解，一些村民在靠出租宅基地上所建房屋獲得較為長期的穩(wěn)定收益，而一些村民則將自己手中的宅基地使用權(quán)及其附在其上的建筑物通過各種形式出讓、出租，再用這些錢在城里買房買車，過起城市人的生活。

      農(nóng)民已經(jīng)開始在利用手中的土地獲取收益，只是因政策限制而無法實現(xiàn)土地合法流通。

       重慶九龍坡區(qū)的土地流轉(zhuǎn)實驗

    作為重慶確定的先行試點區(qū)域九龍坡區(qū)，目前正在探索用“住房換宅基地、社會保障換承包地”的辦法，使農(nóng)民“從土地上解放出來”。九龍坡區(qū)將嘗試推行兩種土地流轉(zhuǎn)方式：

　　一是農(nóng)民以土地承包權(quán)出租，按稻谷畝平均產(chǎn)量折算約1000元/畝的金額，收取租金。流轉(zhuǎn)以自愿為原則。農(nóng)民也可以選擇土地承包權(quán)入股。這一方式在法律上未有明文規(guī)定，各地做法不一，標準不同。

　　另一種做法是以社會保障置換土地，九龍坡區(qū)已頒布相應(yīng)政策，即凡擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來源，又自愿退出宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的，就可以申報為九龍城鎮(zhèn)居民戶口，并在子女入學、就業(yè)扶持、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、生活保障等方面與城鎮(zhèn)居民享有同等待遇。目前，九龍坡區(qū)在3個試點鎮(zhèn)的鎮(zhèn)村一級都設(shè)立了土地流轉(zhuǎn)站，農(nóng)民將土地租賃給村，再由村流轉(zhuǎn)至鎮(zhèn)或園區(qū)。

        土地流轉(zhuǎn)源出香港

        國內(nèi)目前的土地制度都借鑒于香港，目前香港土地流轉(zhuǎn)只有兩種方法，一是買下政府拍賣的“官地”，另外一條就是收購私人產(chǎn)權(quán)的“農(nóng)地”。

　　雖然特區(qū)政府對土地轉(zhuǎn)讓有嚴格而漫長的審批制度，但在申請轉(zhuǎn)地時，香港的地產(chǎn)商卻受法例規(guī)定的保護，有20%左右的利潤空間，所以，高利潤更吸引了大批農(nóng)地向工商用地的轉(zhuǎn)換。農(nóng)民在出售其土地，所得的個人收入不需要繳納“利得稅”及“所得稅”，也刺激了“農(nóng)地”的放量出售。

      收購農(nóng)地是香港房地產(chǎn)業(yè)的慣例，有些農(nóng)地早已被房地產(chǎn)公司買下十幾年，然而在政府的土地注冊處上依然登記為農(nóng)地。一旦開發(fā)條件成熟，房地產(chǎn)公司就會將農(nóng)地申請轉(zhuǎn)為工商業(yè)用地，只需少量補地價，即可變成熟地。這其中農(nóng)地的漲幅可能會達到數(shù)倍，為長期持有土地的房地產(chǎn)公司贏取大筆的帳面利潤。

      重慶此次城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革中的一項重要內(nèi)容可能是將部分農(nóng)用地進入土地市場流通，從而是被看作是對目前香港土地開發(fā)模式的又一次借鑒。

     《意見》稱，支持當?shù)靥剿鬓r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式。在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)和不改變土地用途的前提下，允許以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立農(nóng)民專業(yè)合作社；經(jīng)區(qū)縣人民政府批準，在條件成熟的地區(qū)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出資入股設(shè)立有限責任公司和獨資、合伙等企業(yè)的試點工作，積極推進土地集約、規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)民組織化程度，加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

       也即是說，農(nóng)民可以將自己手中的土地使用權(quán)作為資產(chǎn)進行投資。開發(fā)商亦可以以股權(quán)交換的形式獲得農(nóng)民手中的土地。

　　房地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則是否改變

      成渝是全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗的西部直轄市，如何突破現(xiàn)行土地制度的障礙，將貫穿改革的始終。城市土地日益緊張，成渝的這一舉動被視為是第三次土地革命。而該種實驗是否會影響到目前房地產(chǎn)市場獲取土地的游戲規(guī)則，并突破了目前招拍掛的拿地模式，實現(xiàn)了二元土地市場，最終實現(xiàn)土地市場合理流通，成為目前關(guān)注的問題。

        通過土地交易市場的資源配置作用是否能降低目前被地方政府抬高的地價，并最終影響到高漲的房價成為將成為當前探討的熱點問題。