“博鰲七年 中國地產(chǎn)二十年”2007（博鰲）房地產(chǎn)論壇系列訪談

　　編者按：從1988年海南建省到1998年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，再到今天，中國房地產(chǎn)以十年為節(jié)點(diǎn)書寫著自己的歷史。作為中國向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，最具爭(zhēng)議的行業(yè)之一，中國房地產(chǎn)凝結(jié)了中國在走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過程中的種種矛盾，同時(shí)也體驗(yàn)著中國經(jīng)濟(jì)改革過程的陣痛。我們?cè)隗w驗(yàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革帶給我們生活的壓力的同時(shí)，我們也鮮明的感覺到一個(gè)在市場(chǎng)化過程當(dāng)中的多元化選擇與市場(chǎng)化體驗(yàn)。

　　根據(jù)2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇的相關(guān)主題，博鰲房地產(chǎn)論壇主辦機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)旗下觀點(diǎn)網(wǎng)邀請(qǐng)那些活躍在中國房地產(chǎn)界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家與企業(yè)家進(jìn)行了系列的對(duì)話。以期能夠在回顧中國房地產(chǎn)走過二十年的道路上的林林總總來重新詮釋中國地產(chǎn)今天所面對(duì)的問題。

       本期我們邀請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松教授與董藩教授共同探討二十年中國經(jīng)濟(jì)體制改革與中國地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)話題。

　　巴曙松、董藩：經(jīng)濟(jì)體制改革與房地產(chǎn)發(fā)展

　　事實(shí)上作為特殊環(huán)境下關(guān)系的國計(jì)民生的特殊行業(yè)，房地產(chǎn)可能從某種程度上來說集中的反映了目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制改革的困境與諸多的矛盾。例如說金融改革，例如說政府行政權(quán)利與自由市場(chǎng)的平衡，例如說社會(huì)輿論對(duì)公共決策的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革在極大的提高了行業(yè)生產(chǎn)力與居民居住水平的同時(shí)我們依然看到一個(gè)充滿矛盾的市場(chǎng)。

　　中國人的居住需求到底應(yīng)該如何計(jì)算？有限的土地資源與需求之間應(yīng)該如何平衡？中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改如何在資金與土地之間找到平衡？這種種的問題依然是困擾我們的問題。

　　今天，我們邀請(qǐng)兩位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩與巴曙松進(jìn)行就宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的聯(lián)系進(jìn)行了對(duì)話。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們發(fā)現(xiàn)從海南建省開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)能力與消費(fèi)能力開始釋放，您是否也這樣認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)力的釋放與經(jīng)濟(jì)體制改革之間存在那些聯(lián)系？

　　巴曙松:中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,本身就是中國經(jīng)濟(jì)體制改革和市場(chǎng)化進(jìn)程的最有代表性的行業(yè)案例之一,它可以說集中體現(xiàn)了中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革轉(zhuǎn)型中的成就,例如市場(chǎng)化改革使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更為富有活力,也有代表性地凸顯出其不足與缺陷,例如政府與市場(chǎng)關(guān)系的模糊與搖擺.

　　任何一個(gè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,為了分配住房所經(jīng)歷過一次折磨人的過程,就會(huì)深切地體會(huì)到,如果繼續(xù)沿用原來的管制模式,或者是各個(gè)單位自行建房、不透明分配和隨機(jī)分配的模式，我相信今天住在商品房中的大多數(shù)人，都難以有住上房子的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)近年來飛速的發(fā)展，其中一個(gè)非常重要的動(dòng)力，就是效率更高的市場(chǎng)化房地產(chǎn)運(yùn)作，不斷替代原來由一些單位自建房等低效率模式運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)。正如哈耶克所說，我們稱贊市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不僅僅是稱贊其帶來的商品的豐富和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更多的是還帶給我們選擇的自由?，F(xiàn)在的一些年輕人在貸款買房之后，壓力較大，自稱為"房奴"，但是要知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展至少給了我們這種選擇的可能性，但是在原來的體制下，許多年輕人是沒有這種選擇的自由和可能的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題也與目前中國的市場(chǎng)化進(jìn)程密切相關(guān)，現(xiàn)在所經(jīng)常批評(píng)的政府的行政干預(yù)、政策預(yù)期的不明朗、監(jiān)管不嚴(yán)和消費(fèi)者利益缺乏保護(hù)、不同部門之間的政策相互沖突等等，難道不是我們經(jīng)常在股票市場(chǎng)、食品市場(chǎng)等等領(lǐng)域都經(jīng)常聽到的嗎？這些領(lǐng)域，也正是中國經(jīng)濟(jì)體制改革下一步需要努力的方向。

　　另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的資金密集型的市場(chǎng)，但是目前國內(nèi)落后的金融市場(chǎng)嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。近期大量的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)通過不同的方式，尋求到香港上市，本身就強(qiáng)烈地顯示出，目前中國內(nèi)地的金融體系，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于支持這些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)的市場(chǎng)化可以說剛剛起步。

　　董藩：二者之間的確有明確關(guān)系。首先，是經(jīng)濟(jì)體制改革逐漸減少了舊體制對(duì)住宅的供應(yīng)，培育了新的市場(chǎng)化的供應(yīng)途徑；其次，是經(jīng)濟(jì)體制改革帶了收入的變化和購買力的積累，創(chuàng)造了商品住宅的需求；其三，是經(jīng)濟(jì)體制改革創(chuàng)造出按揭貸款等多種促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施；最后，經(jīng)濟(jì)體制改革還帶來了方方面面的發(fā)展，從而促進(jìn)了商業(yè)、旅游、工業(yè)地產(chǎn)的萌芽和發(fā)展。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：一個(gè)比較激烈的批評(píng)是房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)門檻太低，資金和土地資源是關(guān)鍵因素，大多數(shù)人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)只要有了資金和土地就能夠獲得豐厚的利潤，您認(rèn)為呢？房地產(chǎn)企業(yè)該如何平衡資金與土地資源的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　巴曙松：任何一個(gè)行業(yè)，在發(fā)展的起步階段，因?yàn)橛麢C(jī)會(huì)較大，往往會(huì)吸引眾多的參與者進(jìn)入，這是我們?cè)诤芏囝I(lǐng)域都看到的現(xiàn)象。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，行業(yè)必然會(huì)出現(xiàn)整合。另外，房地產(chǎn)行業(yè)是牽涉面很廣的行業(yè)，我們?cè)诳吹街袊姆康禺a(chǎn)商在此前的拓展中，確實(shí)面臨較低的資金和土地門檻和較高的盈利水平，但是也同樣應(yīng)當(dāng)看到，這個(gè)行業(yè)的主要門檻在此前的不太透明和規(guī)范的發(fā)展階段，主要的門檻實(shí)際上并不在于技術(shù)門檻，而可能主要在于對(duì)涉及到房地產(chǎn)的眾多管理部門的協(xié)調(diào)溝通能力，對(duì)不同資源的動(dòng)員能力。

　　近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，正在提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金和土地的門檻，這會(huì)促進(jìn)行業(yè)的整合，也會(huì)提高行業(yè)的盈利水平，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)趨于加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要找準(zhǔn)自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇自己的市場(chǎng)定位，究竟是從土地環(huán)節(jié)獲得盈利，還是從房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)立足；究竟是主要依靠維護(hù)銀行貸款關(guān)系來尋求資金支持，還是在海內(nèi)外上市等方式籌集資金，等等。

　　董藩：第三產(chǎn)業(yè)不是制造業(yè)，但讓一般不含有什么高技術(shù)，但這不等于房地產(chǎn)所用的建筑安裝設(shè)備中和材料不含有高技術(shù)?，F(xiàn)在一些建筑材料有很高的科技含量，一些高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目智能化水平很高。認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)門檻太低的說法不是很科學(xué)。現(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)只要有了資金和土地就能夠獲得豐厚的利潤，這是因?yàn)楣┣箨P(guān)系緊張導(dǎo)致的結(jié)果，不是其他原因。至于如何平衡資金與土地資源的關(guān)系，不同企業(yè)可能情況完全不一樣，因?yàn)橘Y金實(shí)力和拿地能力不一樣，外界融資環(huán)境不一樣，對(duì)土地的開發(fā)利用能力也不一樣，只能針對(duì)具體企業(yè)給出建議。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：中國房地產(chǎn)很大程度上學(xué)習(xí)了香港的做法，國內(nèi)目前房地產(chǎn)的模式與香港模式有無本質(zhì)上的不同，這種不同體現(xiàn)在那里？有觀點(diǎn)認(rèn)為香港模式可造就了一個(gè)投機(jī)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，您是否認(rèn)為目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是投機(jī)性市場(chǎng)？

　　巴曙松：市場(chǎng)是否充滿投機(jī)的氣氛，并不在于究竟是香港模式，還是美國模式，或者是其他的什么模式。無論是何種模式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身所具有的實(shí)用功能和資產(chǎn)特性，都曾經(jīng)出現(xiàn)過大規(guī)模的投機(jī)浪潮，無論美國還是歐洲，或者是香港，都是如此。

　　抑制投機(jī)，從理論上說，無非是要提供更為透明充分的信息，對(duì)于信息的弱勢(shì)一方提供更多的支持和保護(hù)，但是，這些討論，都還是要回到基本的市場(chǎng)關(guān)系――供求關(guān)系上來，例如，現(xiàn)在如果有人打算在中國已經(jīng)有十分充足的供給能力的電視、冰箱、彩電等領(lǐng)域進(jìn)行投機(jī)，這種投機(jī)可能會(huì)成功嗎？關(guān)鍵還是供求關(guān)系存在較大的、明顯的缺口的時(shí)候，才容易出現(xiàn)投機(jī)的氛圍。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)，一個(gè)重要的原因，是因?yàn)闊o論是從全國還是區(qū)域市場(chǎng)中，消費(fèi)者處于明顯的信息弱勢(shì)的一方，究竟整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)供求狀況如何，房地產(chǎn)供應(yīng)的質(zhì)量如何，房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)如何，都是一個(gè)弱小的消費(fèi)者所無法掌握和了解的，這也使得在目前的市場(chǎng)環(huán)境下消費(fèi)者難以具有與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行談判的能力。盡管房地產(chǎn)商在城市建設(shè)、在房地產(chǎn)開發(fā)等方面作出了不少積極的貢獻(xiàn)，但是，正是這種信息格局，才使得各種市場(chǎng)的不滿首先面向房地產(chǎn)企業(yè)。在有的市場(chǎng)，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)是象炒作股票一樣的炒作房子，對(duì)敲、內(nèi)幕交易、虛假信息等等這些在股市上是目前至少是違法違規(guī)的行為，在局部的房地產(chǎn)市場(chǎng)上明顯存在。

　　目前討論究竟應(yīng)當(dāng)選擇香港模式還是美國模式，其實(shí)意義并不大，只要能夠很好的配置資源、滿足消費(fèi)者需要的市場(chǎng)，就是運(yùn)行良好的市場(chǎng)。香港市場(chǎng)值得我們學(xué)習(xí)的更多的是政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式和途徑(例如福利房制度)、以及嚴(yán)格的監(jiān)管(例如預(yù)售資金的監(jiān)管制度)，香港模式的核心問題是土地，因此土地的供給與需求對(duì)市場(chǎng)的影響就更為直接。美國模式值得我們學(xué)習(xí)的是專業(yè)化的分工，以及高度市場(chǎng)化的融資。

　　中國最終選擇什么模式，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，也是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，我相信，無論是香港模式，還是美國模式，都是在其特定的市場(chǎng)條件下競(jìng)爭(zhēng)選擇出來的，是最能適應(yīng)其當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的模式，并不是人為設(shè)計(jì)出來的。

　　董藩：大陸房地產(chǎn)業(yè)的確是借鑒香港的做法發(fā)展起來的，但還是有一些明顯的不同：一是發(fā)展背景不同，我們過去實(shí)行的計(jì)劃體制下的房地產(chǎn)供應(yīng)體制，至今還受到非市場(chǎng)供應(yīng)途徑的影響，如單位自建房；二是住房體制改革給中國房地產(chǎn)業(yè)打下了基礎(chǔ)，造就了比香港高的住房私有化率，進(jìn)而給住房保障減輕了壓力；三是香港市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)遠(yuǎn)比大陸少。有人認(rèn)為香港模式可造就了一個(gè)投機(jī)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種說法也不準(zhǔn)確。香港市場(chǎng)很小，只是一個(gè)城市，房價(jià)上漲趨勢(shì)一般比較明確，往往使得房地產(chǎn)投資明顯有利可圖，房地產(chǎn)成為一個(gè)重要的投資產(chǎn)品，雖然前些年房價(jià)明顯下跌，但是有特殊的政治原因和經(jīng)濟(jì)原因的。說目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是投機(jī)性市場(chǎng)，我不贊同。把房價(jià)上漲簡(jiǎn)單等同于投機(jī)過剩，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，這是錯(cuò)誤的，如果真這樣的話我們采取了這么多調(diào)控措施，房價(jià)早就大跌了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您是否認(rèn)為目前政府的宏觀調(diào)控的方向與方式是正確的？房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要應(yīng)遵循那些原則？

　　巴曙松：在討論房地產(chǎn)調(diào)控之前，我們首先需要明確的是，我們究竟為了什么而調(diào)控？調(diào)控目標(biāo)明確了，才可以繼續(xù)討論隨后的問題。如果是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作和不規(guī)范交易行為，那么這種調(diào)控應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推進(jìn)，提高市場(chǎng)的透明度。如果調(diào)控是為了抑制房價(jià)，那么價(jià)格從總體意義上是難以調(diào)控的，那么只能從特定的環(huán)節(jié)切入，例如廉租房的提供、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的培育和稅收引導(dǎo)等等。如果是為了控制銀行的風(fēng)險(xiǎn)，那么就要從銀行的內(nèi)控機(jī)制入手，同時(shí)放松對(duì)其他形式的融資形式的創(chuàng)新管制。

　　因此，房地產(chǎn)調(diào)控本身是一個(gè)比較模糊的概念，需要明確我們究竟為了什么而調(diào)控。其次，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)以充分發(fā)揮市場(chǎng)的靈活性和主動(dòng)性為基點(diǎn)，所有的調(diào)控措施，最終必然會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求波動(dòng)，任何調(diào)控都需要評(píng)估其對(duì)供求關(guān)系的影響。第三，調(diào)控者要給市場(chǎng)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)周期長，資金規(guī)模大，涉及環(huán)節(jié)多，頻繁變動(dòng)的政策，不利于形成充足有效的供給。第四，需要提供充足透明的信息，保護(hù)信息的弱勢(shì)一方――消費(fèi)者。

　　董藩：我對(duì)目前政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的總體判斷是：出發(fā)點(diǎn)是對(duì)的，但依據(jù)和思路是錯(cuò)的；原則是對(duì)的，但某些政策、措施是錯(cuò)的；所以決心是大的，但效果是很差的。從結(jié)果上可以理解我的結(jié)論：l、市場(chǎng)觀望成潮，持續(xù)時(shí)間太長，市場(chǎng)處于虛幻狀態(tài)；2、從相對(duì)較長的時(shí)間看，需求沒有受到太多的影響，反而有越來越大的趨向；3、行業(yè)管理部門在調(diào)控思路和政策走向上溝通不充分，甚至觀點(diǎn)相左，既影響了宏觀調(diào)控的效果，也擾亂了輿論；4、在行政問責(zé)制的壓力之下，地方政府出現(xiàn)了一些明顯的錯(cuò)誤甚至違法的認(rèn)識(shí)和行為；5、輿論上有些混亂，各界不一致甚至矛盾的看法明顯增加。

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要應(yīng)遵循四大原則：穩(wěn)定價(jià)格，理順秩序，把好關(guān)口，保障人權(quán)。