迄今，天清島產(chǎn)權(quán)度假酒店的“三證”風(fēng)波仍余波未了。

　　2006年，一位購(gòu)買了天清島產(chǎn)權(quán)式度假酒店的業(yè)主將酒店開發(fā)商——杭州千島湖綠色世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上法庭，稱其未按時(shí)辦理“三證”，違反合約，要求退還房款，并交付10%的違約金。

　　之后，又有眾多業(yè)主提出退房賠款要求，迫使開發(fā)商不得不加快了辦證速度，終于使事態(tài)穩(wěn)定下來(lái)。“如果不是遇到那么較真的業(yè)主，也許三證不會(huì)那么快辦好。”杭州天清島度假酒店有限公司物業(yè)管理部經(jīng)理黃長(zhǎng)勇稱。

　　近年來(lái)，產(chǎn)權(quán)式度假酒店在全國(guó)蓬勃興起，同時(shí)糾紛也層出不窮。“度假酒店發(fā)展歷史很短，沒(méi)有完善的法律規(guī)范，而且一般都集中在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，當(dāng)?shù)卣O(jiān)管意識(shí)比較弱，監(jiān)管體制不完善。”上海金雁匯企業(yè)投資發(fā)展股份有限公司副總經(jīng)理路前軍說(shuō)。

　　誘人蛋糕

　　產(chǎn)權(quán)式度假酒店的運(yùn)作模式實(shí)際是一種“售后包租”的形式，它將酒店的每一單位分別給投資人，同時(shí)投資人委托開發(fā)商或者專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，獲得一定的投資回報(bào)。

　　“準(zhǔn)確說(shuō)來(lái)，這是一種返租形式，或者說(shuō)是帶租約出售，它具有房地產(chǎn)的特性，是房地產(chǎn)和理財(cái)結(jié)合的產(chǎn)品，在理想狀態(tài)下收益會(huì)比較高。”中華分時(shí)度假機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)何紅光指出。

　　從國(guó)際看，產(chǎn)權(quán)式酒店的平均回報(bào)率在6%～10%，相比商品房、商鋪有著更高的回報(bào)率，和股票等相比又減少了很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。“近10年來(lái)，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)15.8%，現(xiàn)在，全世界有1000萬(wàn)戶家庭擁有度假房產(chǎn)。”何紅光稱。

　　2006年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到200多個(gè)，遍布全國(guó)25個(gè)省、自治區(qū)和直轄市。

　　“2004年，產(chǎn)權(quán)式度假酒店開始在長(zhǎng)三角興起，上海逐漸成為最大的消費(fèi)市場(chǎng)，帶動(dòng)上海三小時(shí)之內(nèi)的景區(qū)成為產(chǎn)權(quán)式酒店的集中地區(qū)，浙江成為最大的資源性市場(chǎng)。”路前軍指出。

　　“產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的融資率高達(dá)90%以上，大部分開發(fā)商都將產(chǎn)權(quán)式酒店視為一種融資形式。”大略投資機(jī)構(gòu)項(xiàng)目副經(jīng)理李國(guó)希告訴記者。

　　對(duì)部分開發(fā)商而言，產(chǎn)權(quán)式度假酒店能夠幫助減少市場(chǎng)培育期的損耗。大略投資代理營(yíng)銷的東方云頂綜合性度假項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)酒店，開發(fā)商提出在十年之后回購(gòu)酒店的意向。“市場(chǎng)培育起來(lái)后，度假酒店是一個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。”

　　某些開發(fā)商采取租讓形式，希望投資者為其培育市場(chǎng)，莫干山度假村中的產(chǎn)權(quán)式酒店前期只提供租賃，4幢酒店所擁有的100多個(gè)房間，由開發(fā)商統(tǒng)一管理，每個(gè)租戶每年上繳10000元的租金和占營(yíng)業(yè)額8%的稅。“3年之后，租戶可以購(gòu)買酒店。”度假村總經(jīng)理王愛萍稱。

　　風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)

　　“2008年和2009年，中國(guó)產(chǎn)權(quán)式度假酒店問(wèn)題將第一次集中凸現(xiàn)。”路前軍稱。

　　“一般酒店在前兩年的經(jīng)營(yíng)都是虧損的，因此開發(fā)商通常會(huì)虛增房?jī)r(jià)，用抬高的差價(jià)來(lái)回報(bào)業(yè)主，因此經(jīng)營(yíng)方不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)，如果酒店贏利了，開發(fā)商還有利潤(rùn)，業(yè)主的回報(bào)率都能保證。但是在三年之后，如果酒店的贏利狀況并不好，經(jīng)營(yíng)方將會(huì)出現(xiàn)資金問(wèn)題。”

　　據(jù)了解，產(chǎn)權(quán)式度假酒店的建造成本只比傳統(tǒng)酒店的建造成本多出大約25%，而在建設(shè)階段的售價(jià)卻可以抬高25%至40%，這樣就保證了項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的資金。

　　為了獲得資金，除了抬高房?jī)r(jià)以外，高額的投資回報(bào)率也是某些開發(fā)商的騙局之一。

　　“酒店前期的市場(chǎng)開拓，今后的管理都需要大量資金，因此過(guò)高的投資回報(bào)率是不現(xiàn)實(shí)的，能到6%已經(jīng)非常不錯(cuò)了。”白鷺島產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)部經(jīng)理周先告訴記者。

　　而現(xiàn)在大部分產(chǎn)權(quán)式度假酒店設(shè)定的回報(bào)率都在8%左右，這是按照最理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)計(jì)算的，開發(fā)商會(huì)告訴投資者預(yù)期的入住率是50%，標(biāo)準(zhǔn)間的價(jià)格也按照旺季的價(jià)格來(lái)算。

　　實(shí)際上，度假酒店季節(jié)性很強(qiáng)，整體收益率偏低。“全國(guó)度假酒店的平均入住率只有40%。”何紅光指出。即使在旅游旺季，酒店也會(huì)推出網(wǎng)絡(luò)價(jià)和團(tuán)體價(jià)，通常是最高價(jià)的50%～70%。

　　比如北海的珍珠灣產(chǎn)權(quán)式度假酒店，2005年開盤價(jià)格約為20萬(wàn)元，業(yè)主只需交付7萬(wàn)元的首付，分紅和貸款按揭都由開發(fā)商——北海實(shí)業(yè)公司成立的珍珠灣酒店管理有限公司通過(guò)經(jīng)營(yíng)收入支付。但是不久，住房按揭便停止支付，而開發(fā)商也不見蹤影。此類案例層出不窮。

　　由于缺乏擔(dān)保機(jī)制，開發(fā)商不得不宣布破產(chǎn)，就算業(yè)主的官司打贏了，損失還是不能彌補(bǔ)。甚至房地產(chǎn)開發(fā)商也并不是酒店的經(jīng)營(yíng)者。開發(fā)者、投資者與經(jīng)營(yíng)者之間就會(huì)矛盾重重。

　　未雨綢繆

　　“作為投資者，最好掌握一些產(chǎn)權(quán)式酒店的基本情況，以幫助自己判斷。”何紅光建議。“配套設(shè)施、周圍房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格、基本裝修都是判斷產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際價(jià)格的依據(jù)。”

　　另外，稅費(fèi)也是關(guān)鍵問(wèn)題。按照規(guī)定，產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)主取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征稅，包括分別占租金總額5%、7%、3%的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)，按租金的12%征收的房產(chǎn)稅，加上個(gè)人所得稅等等，大概占回報(bào)率的1.5%。

　　也就是說(shuō)，一個(gè)回報(bào)率為8%的酒店，實(shí)際到投資者賬上的是6.5%。

　　“產(chǎn)權(quán)式酒店的專業(yè)性很強(qiáng)，一般投資者了解的資料偏于表面，更不可能控制風(fēng)險(xiǎn)，最穩(wěn)妥的方法是在簽訂合同之前就看好退出機(jī)制，或者聘請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)過(guò)濾風(fēng)險(xiǎn)。”路前軍指出。

　　在國(guó)外成熟市場(chǎng)，開發(fā)商不是酒店管理方，開發(fā)商也會(huì)派駐管理機(jī)構(gòu)對(duì)酒店管理公司進(jìn)行監(jiān)督，聘請(qǐng)獨(dú)立的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)每月對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行審計(jì)，然后每位業(yè)主都會(huì)收到當(dāng)月業(yè)績(jī)報(bào)表，如果業(yè)績(jī)持續(xù)欠佳，開發(fā)商就會(huì)組織業(yè)主開會(huì)討論，炒掉現(xiàn)有的酒店管理方。

　　國(guó)內(nèi)沒(méi)有這樣的獨(dú)立機(jī)制，但業(yè)主可找專業(yè)的度假酒店代理機(jī)構(gòu)作為業(yè)主的委托人，代為了解開發(fā)商的資質(zhì)、項(xiàng)目的質(zhì)量，并監(jiān)督經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，而出現(xiàn)矛盾后，也由委托人全權(quán)處理。

　　“這個(gè)公司必須獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，與投資者保持密切的接觸。”路前軍指出。

　　“另一種方法是，由專業(yè)的擔(dān)保公司或者金融機(jī)構(gòu)對(duì)承諾回報(bào)的公司資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以確保開發(fā)企業(yè)或者后期管理企業(yè)有可以抵押且與產(chǎn)權(quán)酒店回報(bào)金額相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)價(jià)值。”何紅光說(shuō)。