房地產(chǎn)業(yè)既為本港經(jīng)濟支柱與晴雨表，更可令內(nèi)地同業(yè)引以為戒

　　樓市：鏡鑒不遠

　　2007年6月，香港房地產(chǎn)業(yè)的重要指數(shù)——“中原城市領(lǐng)先指數(shù)”徘徊在55%左右。十年前的1997年10月，這一數(shù)字曾高踞100峰值。突如其來的金融危機擊碎了膨脹多年的泡沫，危機后一年間，中原指數(shù)急跌60%，眾多房地產(chǎn)業(yè)主一夜之間變?yōu)樨撡Y產(chǎn)者(資產(chǎn)價格低于所欠銀行按揭款)。此后直至2003年SARS爆發(fā)，香港樓市徘徊谷底，2004年至今方才回暖。

　　興衰之間泡沫幾何？有研究者提供的兩個數(shù)據(jù)值得關(guān)注：1990年-1997年的房地產(chǎn)和股市景氣，為香港帶來約7萬億港元的“額外財富”，相當于這七年間香港本地的生產(chǎn)總值；而1997年10月到2002年年底的五年內(nèi)，香港房地產(chǎn)和股市總市值損失約8萬億港元，超過了同期本地生產(chǎn)總值。

　　在“寸土寸金”且推行低稅制的香港，土地產(chǎn)權(quán)向來為政府所有，批租土地構(gòu)成政府財政收入的主要來源。土地價格愈高，則政府收益愈大。人們現(xiàn)在已認識到，回歸前的港英政府對香港的樓市泡沫有推波助瀾之責(zé)；其急功近利與短視，則與近年來內(nèi)地政府爭相攫取土地一級市場收益相似。

　　政策之外，與今日內(nèi)地情勢類同。上世紀70年代至90年代，香港經(jīng)濟也經(jīng)歷了制造業(yè)帶來的長期高速發(fā)展，銀行存款20年間增加了81倍，居民財富大量涌入房市，國際游資亦加入瘋狂炒作。從1991年到1997年，香港房價上升4倍。相比1985年，1997年房價升幅更高達9-10倍，嚴重脫離居民購買力，而整個房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模占香港總貸款規(guī)模始終在20%左右。

　　作為批租制度的平衡，香港政府歷來有“公屋”與“居屋”兩項政策安排；前者是向低收入人群提供廉租房，后者則向中低收入者提供平價房屋，內(nèi)地的經(jīng)濟適用房政策亦與之相若。

　　1997年10月8日，首任特首董建華發(fā)布施政報告《共創(chuàng)香港新紀元》，推出一項事后被稱為“八萬五”的房屋政策。此政策包含三個主要目標：每年興建的公營和私營房屋單位不少于85000個；十年內(nèi)全港七成的家庭可以自置居所；將輪候租住公屋的平均時間縮短至三年。

　　“平抑樓價，糾正港英當局當年造成的房地產(chǎn)泡沫，是合理而必須的。”瑞信亞洲區(qū)首席經(jīng)濟師陶冬評價說，但突如其來的金融危機迅速刺破泡沫，令“八萬五”政策失去靶的。相反，在迅速緊縮的市場中，這一增加供給的政策提供了逆向的預(yù)期，加速了房地產(chǎn)的貶值，“增加了市民的痛苦”。

　　2003年以后，受中央政府開放內(nèi)地居民“自由行”的影響，巨額內(nèi)地消費資金涌入香港。2004年美元趨弱，大量國際資本因人民幣升值預(yù)期回流，香港股市和樓市繁榮重現(xiàn)。當年香港經(jīng)濟增長率創(chuàng)四年來新高，達到8.1%；香港財政預(yù)算綜合賬目自1999/2000年財政年度以來首度出現(xiàn)盈余，持續(xù)六年的通縮就此結(jié)束。

　　在這新一輪經(jīng)濟上升周期，以“八萬五”計劃為代表的政府介入政策日漸式微。2003年，香港政府決定無限期停建及停售居屋計劃單位，理由是其違背了私人住宅物業(yè)市場應(yīng)由市場為主導(dǎo)的原則。

　　在摩根大通中國研究部主管、首席經(jīng)濟師龔方雄看來，及時放棄“八萬五”政策，以及SARS之后中央政府對香港的全力支持，令香港經(jīng)濟成功轉(zhuǎn)型，國際金融中心地位日益增強，這都為房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。

　　與此同時，瑞信香港研究部和地區(qū)房地產(chǎn)研究部主管林鴻楷也注意到，香港貧富差距也正在增大，目前約一半人口居住在公屋或居屋之中。“從目前的房屋均價來看，比1997年還要低30%-35%——但單只這樣的比較沒有意義。”

　　倘若反觀今日內(nèi)地房地產(chǎn)消費市場的巨大貧富反差，香港之憂也是內(nèi)地之患。面對共同的憂患，兩地政府和社會已開始攜手求解?；蛟S房地產(chǎn)領(lǐng)域目前尚不具備這種合作的前提，但在更為緊密相連的證券市場上，人們已明顯看到兩地偕同共促監(jiān)管的愿望和實踐。