1992年到1997年間是港資的第一輪圈地潮。在剛剛過去的2006年，港資地產(chǎn)大鱷又在內(nèi)地房地產(chǎn)市場頻頻掀起波瀾。長和系、新地、恒地及恒隆等活躍在內(nèi)地的拍地或開發(fā)場合，而這些公司在本港的融資活動(dòng)也日趨頻繁，為其重兵北上補(bǔ)充彈藥。

　　主要地產(chǎn)商內(nèi)地戰(zhàn)略布局

　　新地：戀戰(zhàn)大都市

　　新鴻基地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年6月30日，新地在內(nèi)地已有184萬平方米土地儲(chǔ)備，已落實(shí)項(xiàng)目的總投資額超過200億港元。

　　2006年，新地成為最受矚目的本港地產(chǎn)商是由于其近百億港元的大抽水。5月，該公司近10年來首次配股集資，此次高位配股融資97.5億港元。市場人士分析，新地以往在中國內(nèi)地謹(jǐn)慎投資的觀點(diǎn)已經(jīng)改變，其發(fā)展步伐明顯加快，主要選擇在內(nèi)地一些主要城市發(fā)展，尤以興建地標(biāo)性的商業(yè)及住宅物業(yè)為主。新地于2005年10月及2006年3月，兩度與華潤聯(lián)手投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目，一是投資額7億港元的杭州錢江新城項(xiàng)目，二是投資10億港元的無錫太湖新城項(xiàng)目。

　　新地正在發(fā)展中的內(nèi)地物業(yè)項(xiàng)目，約有52%是豪宅與服務(wù)式住宅，而商場、寫字樓與酒店，分別占20%、19%及9%；如果按照地區(qū)劃分，47%在上海，無錫與杭州分別占35%及14%，余下4%在珠三角地區(qū)。而此前占其總土地儲(chǔ)備13%的已發(fā)展項(xiàng)目中，54%是商場，寫字樓和住宅分占32%和14%；按地區(qū)劃分，北京、上海和珠三角分別占67%、32%和1%。

　　新地位于中山的奕翠園二期已于2006年完成，三期正在落實(shí)中。北京的地標(biāo)新東安市場將在2008奧運(yùn)會(huì)前得以翻新。上海是新地的布兵重鎮(zhèn)，有三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，上海國際金融中心位于陸家嘴金融區(qū)，首期8萬余平方米的寫字樓將于2009年落成，總體2011年竣工；黃浦江畔的濰坊項(xiàng)目是濱江凱旋門(新地的香港名盤)，將于2009年分兩期落成；3.7萬平方米的淮海中路三號(hào)地塊將發(fā)展成頂級商場、寫字樓和豪華住宅綜合項(xiàng)目。

　　長和系：1400萬土地儲(chǔ)備冠全國

　　長實(shí)拍住和黃在2006年的內(nèi)地地產(chǎn)市場占盡風(fēng)頭。兩家先合伙拍下廣州市中新鎮(zhèn)新坑村總計(jì)22.6萬平方米的4幅土地發(fā)展住宅；隨后又以占90%權(quán)益的合營公司拿下青島小港灣31.2萬平方米的土地使用權(quán)，用以發(fā)展住宅和商業(yè)；秋季再下一城，獲得8萬平方米的上海陸家嘴X3-2地塊；年尾又拍得上海普陀真如副中心的A3-A6地皮，面積約18萬平方米。長和系的內(nèi)地土地儲(chǔ)備量已達(dá)到1400萬平方米(建筑面積)。

　　最近兩年來，長和系頻頻在內(nèi)地拿地，在全國范圍內(nèi)拿地超過20個(gè)。據(jù)和黃有關(guān)人士表示，20余個(gè)項(xiàng)目全部開發(fā)所需資金在500億元以上。如果加上零售等其它4個(gè)主業(yè)項(xiàng)目以及煙臺(tái)港的逾100億投資，長實(shí)和黃在內(nèi)地的‘總投資將超過800億’。

　　長和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心不斷北上。和黃(013.HK)2006年中報(bào)顯示，集團(tuán)目前的土地儲(chǔ)備可供發(fā)展成為678.9萬平方米建筑面積，以住宅物業(yè)為主，其中94%的土地在內(nèi)地，本港只占1%。而上海陸家嘴項(xiàng)目據(jù)傳將由長實(shí)主要操作，市場認(rèn)為這可能是長實(shí)將落力北上的信號(hào)。

　　恒?。?00億專攻二線頂級商城

　　恒隆十四年前投資上海，目前擁有恒隆廣場及港匯廣場兩個(gè)成功的出租物業(yè)項(xiàng)目。它們合共的總樓面面積達(dá)52萬平方米，兩者現(xiàn)時(shí)均提供約15%之成本收益率。

　　恒隆在內(nèi)地的投資針對長期收益增長，計(jì)劃在2005年至2007年斥資約300億港元，在內(nèi)地投資多個(gè)大型項(xiàng)目。由于上海地價(jià)高企及原居民拆遷困難，恒隆決定不在上海增加投資，而將投資地點(diǎn)選擇在京、滬、穗、深之外的人口超過500萬的城市，以期在當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)起飛帶動(dòng)的消費(fèi)趨勢增長中獲益。恒隆2005年分別購入天津和平區(qū)和沈陽中街路的兩塊土地，分別投資25億港元，發(fā)展世界級購物商場。2006年，恒隆再度出手，分別在長沙和沈陽投資包括商場、寫字樓和服務(wù)式寓所在內(nèi)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，耗資120億港元，同時(shí)在濟(jì)南興建豪華購物商場。到2008/2009年度，天津購物中心將進(jìn)入完成階段，這個(gè)項(xiàng)目是恒隆在香港和上海以外地區(qū)的首個(gè)發(fā)展項(xiàng)目。長沙恒隆廣場則將于2010年完成。

　　恒隆計(jì)劃投資在內(nèi)地的約300億港元資金將會(huì)分10至12年投放，大部分資金將于前期投入購買土地，占總投資約20%至30%。由于投得土地后，普遍需要一至兩年后才會(huì)交地，故無需要短期內(nèi)全數(shù)支付，而恒隆透過租金收入及售樓資金回籠，鞏固現(xiàn)金流水平，故財(cái)務(wù)狀況無需擔(dān)憂。

　　恒地：新寵省會(huì)城市

　　去年短短半年內(nèi)，恒基地產(chǎn)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備已達(dá)到數(shù)百萬平方米(建筑面積)。到今年第一季度，恒地在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備將達(dá)到1300萬平方米，并計(jì)劃2008/2009年度開始，每年會(huì)有約111萬平方米房源建成并銷售。

　　恒地副主席林高演去年12月表示，恒地今年將在內(nèi)地20個(gè)城市增加儲(chǔ)地，近日將買入一幅樓面面積約837萬平方米的土地。內(nèi)地項(xiàng)目將有85%發(fā)展住宅。20個(gè)城市中最快落實(shí)的項(xiàng)目，可能是地價(jià)不太貴又位于省會(huì)，例如長沙及西安項(xiàng)目。西安項(xiàng)目總投資50億元，集團(tuán)投入約17億元。

　　據(jù)了解，恒地于上世紀(jì)80年代初即參與投資廣州的中國大酒店，可謂進(jìn)入內(nèi)地投資的香港房地產(chǎn)界元老。恒地?cái)U(kuò)大內(nèi)地土地儲(chǔ)備的原則是‘主要城市，主要地點(diǎn)’。在過去十年內(nèi)，該公司在內(nèi)地投資約200億港元，主要用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)時(shí)持有北京火車站旁的恒基中心、上海閘北火車站旁不夜城廣場、廣州地鐵上蓋恒寶華庭等。

　　到去年6月份為止，恒地已儲(chǔ)備了近260萬平方米的土地，在北京、上海和廣州持有多幅優(yōu)質(zhì)地塊，包括上海和北京的40萬平方米和20萬平方米商業(yè)(寫字樓)開發(fā)用地，共擁有百萬平方米的住宅用地和30多萬平方米的商業(yè)用地。最近一兩年，公司開始在三十多個(gè)二、三線城市，主要集中在省會(huì)，進(jìn)行地塊磋商。正在洽談之地塊以檔次較高之住宅小區(qū)為主，備有商業(yè)配套。

　　恒地在京、滬、穗均有項(xiàng)目正在動(dòng)工。例如，北京朝陽區(qū)朝陽路關(guān)東店2號(hào)地塊將建成25萬平方米甲級寫字樓，上海靜安區(qū)南京西路北側(cè)黃金地段之688號(hào)地塊將建成8.6萬平方米的寫字樓，閘北區(qū)恒豐路130-2號(hào)地塊將建成4.7萬平方米的寫字樓。

　　第二次圈地狂潮來勢洶涌

　　臨近新年時(shí)，長和系內(nèi)地圈地再下一城。12月26日，長實(shí)伙同和黃拍得上海普陀真如副中心的A3-A6地皮，總價(jià)22億元人民幣。這已經(jīng)是去年長和系繼合作拍下位于廣州中新鎮(zhèn)、青島小港灣以及上海浦東的多個(gè)地塊后再一次聯(lián)合出手。而其他本港地產(chǎn)商也不手軟，恒基地產(chǎn)(0012.HK)、恒隆地產(chǎn)(0101.HK)和新世界中國(0917.HK)等多個(gè)地產(chǎn)商都大有斬獲。例如，去年下半年，除了在沈陽投資10億元開發(fā)中高級住宅外，恒地在長沙、西安、重慶、山東、深圳福田等地都簽訂了收購協(xié)議，總投資額接近100億元。恒隆則在沈陽、濟(jì)南和長沙分別簽約購地計(jì)劃興建恒隆廣場。新世界中國則在成都、長沙、貴陽等地獲得超過700萬平方米的土地。

　　從2004年底至今，港資地產(chǎn)商在內(nèi)地卷起圈地狂潮。根據(jù)各公司財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，長和系儲(chǔ)地已達(dá)1400萬平方米，新世界中國新增項(xiàng)目用地高達(dá)727萬平方米，恒地儲(chǔ)地今年第一季度即將達(dá)到1300萬平方米。由于近兩年在內(nèi)地收獲頗豐，和記黃埔(0013.HK)土地儲(chǔ)備中，內(nèi)地比重已由2002年的72%上升到94%。

　　其實(shí)，這是港資地產(chǎn)商在內(nèi)地歷經(jīng)的第二次圈地狂潮。1992年到1997年間是港資的第一輪圈地潮。當(dāng)時(shí)，香港地產(chǎn)商在上海大量購入土地，例如，1992年恒隆地產(chǎn)取得如今恒隆廣場之地塊，而在2001年才推出使用；1997年新世界獲得位于淮海路的新世界大廈項(xiàng)目土地，直至2004年項(xiàng)目才面世。和黃目前在上海的在售項(xiàng)目，基本使用的也是其在1997、1998年完成的土地儲(chǔ)備。

　　‘宏觀政策趨緊導(dǎo)致土地資源供應(yīng)日益緊張成為大的地產(chǎn)公司融資圈地的根本動(dòng)因。同時(shí)，近來地產(chǎn)公司在資本市場動(dòng)作頻出，也是在賭近三年股市的暢旺態(tài)勢。’中金港股地產(chǎn)分析師白宏煒在分析近一段時(shí)間集中融資圈地現(xiàn)象時(shí)認(rèn)為。

　　資本市場推波助瀾

　　為重兵北上而進(jìn)行的融資空前壯觀，僅恒基、恒隆和新鴻基三家常青樹就融資超過400億港元。去年5月，香港市值最大的開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)高位配股，融資97.5億港元。恒隆則于去年11月初配股融得66.8億港元，此前在10月底，該集團(tuán)就已配股套現(xiàn)約7億港元。恒基地產(chǎn)旗下的陽光房地產(chǎn)信托(0435.HK)去年12月底成功上市，加之恒地此前獲得的過百億元銀行巨額貸款及配股集資，該公司去年在資本市場上共計(jì)融資超過210億港元，成為香港開發(fā)商中融資規(guī)模最為龐大的一家。

　　這也是本港地產(chǎn)商得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。地產(chǎn)板塊也是香港市場上市值僅次于銀行板塊的第二大板塊，港資地產(chǎn)公司能夠非常便捷的透過資金充裕的股市獲得動(dòng)輒以十億計(jì)的巨額資金。不僅可以透過發(fā)行新股或者配股籌資，本港地產(chǎn)公司還能從銀行和其它金融機(jī)構(gòu)獲得各類貸款或者發(fā)行票據(jù)。

       長和系為開發(fā)深圳上海賓館地段成立的合資公司去年初成立伊始，就獲得獨(dú)立財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)提供6.6億港元的定期貸款融資。同一時(shí)間，嘉里建設(shè)也正在籌措總值60億港元的5年期貸款，費(fèi)用連息率為香港銀行間同業(yè)拆借利率(HIBOR)加36個(gè)基點(diǎn)。融資成本也相當(dāng)?shù)土?，上述嘉里建設(shè)籌資60億港元，費(fèi)用不過HIBOR加36個(gè)基點(diǎn)，而恒隆地產(chǎn)10億元5年期的浮息票據(jù)息率只是3個(gè)月HIBOR加28個(gè)基點(diǎn)。

      此外，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為這一市場再添活力。除了上文提到的陽光房地產(chǎn)信托，自2005年底領(lǐng)匯(0823.HK)上市以來，還有長實(shí)旗下泓富基金和冠君產(chǎn)業(yè)信托以及越秀REITs上市。