去年7月，綠城成功登陸港股。其后，便利用相應(yīng)的融資工具展開一系列資本運作。迄今為止，綠城在港股市場已大約融得人民幣近百億元。“圈錢有道”很快體現(xiàn)為“圈地有道”

　　如此瘋狂的“逐地游戲”正在越來越多的地產(chǎn)上市公司間展開。

　　30天內(nèi)，偏愛穿紅色T恤的宋衛(wèi)平“艷驚四方”。身為綠城(中國)控股有限公司(3900.HK，下稱“綠城”)的董事長，他屢屢親臨拍地現(xiàn)場，在不足一個月的時間內(nèi)，為綠城拍板拿下約85萬平方米的可建面積。

　　去年7月，綠城成功登陸港股。其后，便利用相應(yīng)的融資工具展開一系列資本運作。迄今為止，綠城在港股市場已大約融得人民幣近百億元。“圈錢有道”很快體現(xiàn)為“圈地有道”。上周，綠城以近1.25萬元/平方米的樓面地價獲得上海新江灣城D1地塊(下稱“D1地塊”)。這一價格已與該區(qū)域內(nèi)在售的新盤價格相差無幾。

　　如此瘋狂的“逐地游戲”正在越來越多的地產(chǎn)上市公司間展開。

　　攻城略地“大躍進(jìn)”

　　綠城2006年年報顯示，過去一年公司土地儲備大幅增加，由原先可發(fā)展885萬平方米建筑面積，擴(kuò)增至1227萬平方米建筑面積，增加39%。穆迪中國網(wǎng)站數(shù)據(jù)也顯示：去年以來，綠城收購?fù)恋氐慕痤~達(dá)到100億元。

　　不過，綠城并未就此停下腳步，而是展開了又一輪的“圈地”運動。

　　今年5月下旬，總建筑面積近30萬平方米的杭州錢江新城1地塊，經(jīng)過17輪“廝殺”，被綠城聯(lián)手葛洲壩、康居投資，豪躑34.9億元取得。樓面地價高達(dá)11759元/平方米。

　　時隔一個月，綠城又以14.2億元投得浙江省紹興縣城柯橋的綜合性地塊，總建筑面積達(dá)到45萬平方米。

　　6月21日，綠城以12.6億元天價取得D1地塊后，宋衛(wèi)平微笑著走出競標(biāo)現(xiàn)場，額頭上不禁滲出汗滴。這一成交價較D1地塊的起拍價5.16億元超出7.4億余元，其樓面地價高達(dá)1.25萬元/平方米，較此前成交的新江灣城C2地塊的樓面地價6676元/平方米幾乎翻倍。

　　宋衛(wèi)平坦言，“目前考慮做精裝修房，但具體如何開發(fā)，還需要做更為詳細(xì)的規(guī)劃。我們會努力爭取，使公司在這個項目上有一定的利潤空間。”

　　僅僅4天之后，宋衛(wèi)平的身影又出現(xiàn)在杭州市公共資源交易中心。剛剛在D1地塊群雄之戰(zhàn)中得意而歸的宋衛(wèi)平依然身穿紅色T恤，希望在這場圍繞“原金松洗衣機(jī)廠”地塊的爭奪大戰(zhàn)取得好運。

　　最終，經(jīng)過了12輪的書面競價，綠城以8元/平方米樓面地價的差距，痛失杭州市中心這幅寶地。成功競得地塊的旅游房產(chǎn)董事長葉健向《第一財經(jīng)日報》確認(rèn)說：地塊總價約為16億元，樓面地價高達(dá)12245元/平方米。

　　換言之，在短短一個月內(nèi)，綠城即已打算投入80多億元，用于購買土地儲備。放眼當(dāng)今房地產(chǎn)界，能如此出手闊綽的企業(yè)少之又少。

　　強(qiáng)悍的資本邏輯

　　自去年赴港上市融資3.67億美元后，上市不足4個月的綠城便開始了一次大規(guī)模再融資計劃，發(fā)行7年期4億美元高收益?zhèn)?/p>

　　今年5月4日，綠城宣布：其主要股東Profitwise與瑞銀和摩根大通訂立配售和認(rèn)購協(xié)議，綠城以先舊后新方式配售1.415億股，占已發(fā)行股本10.25%或擴(kuò)大后股本9.3%；配售價為16.35港元。這次配售新股集資凈額達(dá)23.09億港元，款項主要會用作發(fā)展現(xiàn)有項目及新項目提供資金，包括土地收購費用，余款會用作一般營運資金。

　　即便如此，宋衛(wèi)平仍然對媒體直呼錢不夠用，“公司計劃將100億中的三分之一用于在上海買地。如果公司找到更多合作伙伴，或者從資本市場融得更多資金的話，不排除在上海投入更多資金。”

　　對于綠城的“瘋狂”舉措，上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員楊紅旭評價說，很多內(nèi)地大型企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)多元化融資，綠城(中國)就是一大典范，去年成功IPO，今年又獲得增發(fā)。擁有雄厚財力的綠城目前最缺的就是好地塊。

　　對此，綠城中國副主席兼行政總裁壽柏年表示，當(dāng)前的土地供應(yīng)相對不足，綠城近期獲得的土地是紹興、杭州、上海等城市核心區(qū)域的地塊，存在升值的潛力和空間。

　　“在市場上，高品質(zhì)產(chǎn)品還是稀缺的，綠城的產(chǎn)品將有助于公司取得溢利空間，在一定程度上化解高地價帶來的經(jīng)營風(fēng)險。”壽柏年進(jìn)一步解釋說，同時為了化解風(fēng)險，合作拿地成為綠城未來的一個方向。比如去年綠城與濱江房產(chǎn)聯(lián)手拿下杭汽發(fā)地塊；聯(lián)手葛洲壩、康居投資，投得錢江新城1地塊；紹興地塊也是同樣的獲地方法。

　　但并非每一家上市企業(yè)都會如同綠城這樣，為了一幅地塊豪擲千金。競逐D1地塊失利的金地(集團(tuán))股份有限公司(600383.SH)常務(wù)副總裁、上海公司董事長趙漢忠即向記者表示，“我們公司不是拿不起，而是價格已經(jīng)超出了我們的心理預(yù)期。”

　　趙漢忠認(rèn)為：目前一線城市的一級土地市場上獲地的成本越來越高，通過招拍掛手段拿地的不確定性也越來越多。

　　而針對“圈地運動”，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪的看法也不樂觀。穆迪負(fù)責(zé)綠城的主分析師曾啟賢表示：雖然綠城在5月初已通過股票配售和發(fā)行可換股債券，成功募集了超過45億元人民幣，但穆迪預(yù)期這項新的收購項目可能會在短期內(nèi)使調(diào)整后杠桿比率上升至大約65%，并因而延誤其原有的減債計劃。若評級展望要轉(zhuǎn)回穩(wěn)定，穆迪需要見到綠城能成功實現(xiàn)其預(yù)期的銷售數(shù)字，同時成功安排股本融資和第三方投資來發(fā)展新收購項目，使其減債計劃能按預(yù)期進(jìn)行。

　　另一方面，倘若綠城出現(xiàn)以下情況，其評級就會有調(diào)低壓力：一、銷售情況出現(xiàn)嚴(yán)重倒退；二、工程項目的發(fā)展步伐大幅提升，但現(xiàn)金流入?yún)s沒有相應(yīng)的增幅；三、繼續(xù)執(zhí)行進(jìn)取的土地收購計劃，使其在中期內(nèi)實現(xiàn)調(diào)整后債務(wù)/資本值低于45%~50%的減債計劃的可能性下降。