香港回歸祖國十載，香港樓市也經(jīng)歷了驚心動(dòng)魄的一個(gè)輪回——從1997年的顛峰時(shí)刻到2003年跌入谷底，再從谷底反彈、復(fù)蘇。帶著諸多問題，中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪了戴德梁行研究部北亞區(qū)主管陶汝鴻先生。

　　炒家向內(nèi)地轉(zhuǎn)移

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：香港回歸十年，在房地產(chǎn)行業(yè)，有哪些人、哪些事或哪些項(xiàng)目給您留下過深刻印象？

　　陶汝鴻：許多事情印象都很深刻，但印象最深的是2003年，香港房地產(chǎn)市場有一個(gè)很大的改變。亞洲金融危機(jī)后，從1998年到2003年，可以說是香港房地產(chǎn)市場最低迷的時(shí)期，SARS的到來更是令市場雪上加霜。以香港太古城為例，1997年香港房地產(chǎn)市場紅火的時(shí)候，平均房價(jià)是9萬港元／平方米，2003年這個(gè)價(jià)格降到了2.8萬港元／平方米。這種情況下還是沒有人買房。

　　但是2003年SARS過后，很明顯感覺到氣候有所不同，隨著中央政府很多政策出臺(tái)，特別是個(gè)人游市場對內(nèi)地的開放和香港與內(nèi)地更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的確定，對香港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大的影響。從這個(gè)時(shí)候開始，傳統(tǒng)的成交量、樓價(jià)也開始恢復(fù)過來?，F(xiàn)在太古城的房價(jià)比2003年多了一倍，達(dá)到了6萬港元／平方米。

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：作為香港業(yè)內(nèi)資深人士，您認(rèn)為香港回歸十年來，對內(nèi)地房地產(chǎn)市場有哪些影響？

　　陶汝鴻：近年來內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展跟香港非常相似，很多方面幾乎一樣。比如土地出讓制度，內(nèi)地現(xiàn)在對商業(yè)用地實(shí)行公開出讓，而前些年并非這樣，是所謂協(xié)議出讓；香港從上世紀(jì)70年代開始，所有土地都是公開拍賣，從這一點(diǎn)看，香港對內(nèi)地房地產(chǎn)透明度的影響還是非常深遠(yuǎn)的。

　　1997年，香港房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)很成熟，當(dāng)年商品房成交達(dá)到22萬套，經(jīng)歷亞洲金融危機(jī)后，這幾年香港房地產(chǎn)市場雖然好了很多，但和1997年相比，仍還有一段距離，當(dāng)時(shí)，很大一部分購房者是炒家，現(xiàn)在這類炒家很多已轉(zhuǎn)移到內(nèi)地深圳、上海等城市，眼下香港超過百分之七八十的購房者都是用家，購房主要是為了自用，投資少了很多。如今國內(nèi)很多房地產(chǎn)代理商，也都來自香港，香港很多基金也流到內(nèi)地。

　　此外，香港炒家現(xiàn)在除進(jìn)入到深圳、上海、北京等一線城市外，西部的重慶、成都等都有他們的足跡。用家還在香港，但投資(炒家)到了國內(nèi)。

　　兩地樓市緊密互動(dòng)

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：您覺得香港與內(nèi)地房地產(chǎn)市場之間有著怎樣的內(nèi)在聯(lián)系？

　　陶汝鴻：概括地講，它們是一種緊密互動(dòng)關(guān)系。國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展較慢，香港房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟，內(nèi)地是發(fā)展中市場，香港是成熟的自由市場。現(xiàn)在香港房地產(chǎn)發(fā)展商在考慮項(xiàng)目時(shí)，已經(jīng)不單看香港，而是將香港和內(nèi)地放在一起來看，在香港回歸的這些年中，他們放了很多基金到內(nèi)地，這些基金不僅流向一線城市，二線城市也有。這兩個(gè)市場在同步前進(jìn)。

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：有人認(rèn)為香港是彈丸之地，房地產(chǎn)發(fā)展空間有限，但也有人持相反的觀點(diǎn)，怎么看待香港房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展空間？

　　陶汝鴻：香港地方小，但房地產(chǎn)空間很大，我不太同意香港房地產(chǎn)發(fā)展空間有限這種看法。我認(rèn)為，最重要的一點(diǎn)，這種發(fā)展空間不能單單從城市面積來看，而是要從整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿砼袛唷?/p>

　　香港雖然地方很小，但還是吸引了很多外來投資者，將大量資金放在這個(gè)地方，很多基金、外來投資者正是先將資金放在香港，香港成為了眾多投資者關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，很多大公司、海外公司也將他們的地區(qū)總部設(shè)在香港，而且很多公司、基金進(jìn)入中國內(nèi)地，也通常先經(jīng)過香港。所有這些因素決定香港未來房地產(chǎn)的發(fā)展空間仍然很大。

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：香港地產(chǎn)大鱷近年來在內(nèi)地頻頻出擊，加速戰(zhàn)略布點(diǎn)，這種現(xiàn)象背后的原因和動(dòng)機(jī)是什么？

　　陶汝鴻：內(nèi)地特別是一些二線城市房價(jià)很低，他們認(rèn)為，內(nèi)地房價(jià)還有很大的升值空間，搶抓機(jī)會(huì)也許是這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因。

　　當(dāng)然，香港發(fā)展商在加速內(nèi)地戰(zhàn)略布局的同時(shí)，并未放棄香港市場，而通常是將香港與內(nèi)地放在一起來做。內(nèi)地市場雖然機(jī)會(huì)比較多，但風(fēng)險(xiǎn)也比較大，香港市場相對比較成熟，比較穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)相對比較小，所以他們傾向于將一部分資金放在香港，一部分放在內(nèi)地，分散投資對于他們化解風(fēng)險(xiǎn)十分必要。

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：香港回歸這十年，同時(shí)也是香港房地產(chǎn)業(yè)從巔峰到谷底，再從谷底復(fù)蘇的十年，這種波動(dòng)除了受金融危機(jī)的影響外，跟內(nèi)地有著怎樣的聯(lián)系？

　　陶汝鴻：剛才實(shí)際上已經(jīng)談到這種關(guān)系，我想說的是，香港房地產(chǎn)市場跟香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展有直接的關(guān)系，但跟內(nèi)地并沒有直接關(guān)系。不過，從亞洲金融危機(jī)過后或者從香港回歸后香港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看，香港經(jīng)濟(jì)跟內(nèi)地政策確實(shí)有著很緊密的聯(lián)系。國內(nèi)政策會(huì)影響香港經(jīng)濟(jì)，香港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r又會(huì)直接影響到香港的房價(jià)。

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：香港地產(chǎn)巨頭這十年有哪些變化？

　　陶汝鴻：明顯的變化是十年以前，大部分香港發(fā)展商在內(nèi)地投資比例很小，隨著國內(nèi)房改的啟動(dòng)，特別是2003年以后，這種現(xiàn)象發(fā)生了很大的改變，他們把相當(dāng)一部分資金投到了內(nèi)地，把香港和內(nèi)地兩個(gè)市場結(jié)合起來，從前十大發(fā)展商的財(cái)務(wù)狀況來看，近年來他們的利潤是很不錯(cuò)的。

　　總體來說，從投資額度看，內(nèi)地投資目前還不到香港地產(chǎn)商年度總投資額度的一半，但是從前十大發(fā)展商在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備面積和蓋房子的面積來看，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一半，他們大部分的土地儲(chǔ)備都在內(nèi)地。

　　香港房地產(chǎn)市場是否畸形？

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：有業(yè)界人士對香港財(cái)富向少數(shù)地產(chǎn)商集中提出質(zhì)疑，認(rèn)為香港房地產(chǎn)市場是畸形的市場，對此您怎么看？

　　陶汝鴻：不能說香港模式一點(diǎn)也不畸形，但放在全世界來看，都是這樣的。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，房價(jià)上漲快，房地產(chǎn)財(cái)富增加是很正常的。香港是自由市場，是一個(gè)國際化金融中心，機(jī)會(huì)比較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的時(shí)候是這樣。2002年、2003年，香港經(jīng)濟(jì)不是怎么好，房地產(chǎn)市場一派低迷，房價(jià)跌到很低照樣沒人買，能說這是畸形的嗎？

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：香港房價(jià)目前是一個(gè)什么水平？房價(jià)收入比如何？

　　陶汝鴻：香港不像內(nèi)地那樣有城市平均房價(jià)一說，一般認(rèn)為，香港房價(jià)在國際上的排名在3-4位左右。戴德梁行曾在一些大都會(huì)里找一些最貴的房子做過比較，結(jié)果是紐約房價(jià)最貴，香港僅次于紐約排在第二位，其次是東京，排在第四至第五位的分別是倫敦和悉尼。

　　現(xiàn)在，香港最貴的房子價(jià)格是45萬港幣／平方米，最便宜的也有賣到1萬多港幣／平方米，但是這樣的房子很舊，在很偏遠(yuǎn)的地方。還以太古城為例，該項(xiàng)目目前的均價(jià)為6萬港幣／平方米，這在香港目前屬于中高檔的樓盤。

　　在香港，購買私人住宅和住公屋的家庭分別各占一半，另外在香港，通常是用負(fù)擔(dān)能力來對購房者收入狀況和房價(jià)進(jìn)行對比，調(diào)查顯示，購房支出通常占到他們月收入的60%左右。

　　中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：在您看來，高房價(jià)對香港普通市民以及香港經(jīng)濟(jì)有何影響？

　　陶汝鴻：在香港，高端的豪宅，只有很小的一部分人才能購買，我覺得高房價(jià)對香港普通市民的影響基本上是很小的。當(dāng)然，每一個(gè)人都希望住大房子，房價(jià)越高，代表香港經(jīng)濟(jì)好，反之，房價(jià)越低，則表明香港經(jīng)濟(jì)不好。就像當(dāng)年金融危機(jī)襲擊香港的情景一樣，經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，失業(yè)率高，很多人沒有工作。不能指望經(jīng)濟(jì)很好，房價(jià)很低，這是一對矛盾。

　　目前，香港市民50%都住公屋，月租金1-3萬港幣，香港每個(gè)家庭月平均收入在17萬港幣左右，相對人們的收入來說，這還是很便宜的。